Art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile

Diritto condominiale — Rappresentanza in assemblea, deleghe, comproprietà indivisa, condominio complesso, usufrutto

I. Testo della norma

(testo vigente post riforma di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220)

Art. 67 disp. att. c.c.

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

II. Inquadramento normativo e sistematico

1. Collocazione nell’impianto delle disposizioni attuative

L’art. 67 si inserisce nella Sezione III («Dell’assemblea dei condomini») delle disposizioni attuative del Codice civile, a latere degli artt. 66 (convocazione dell’assemblea) e 68 (tabelle millesimali). La norma è espressamente dichiarata inderogabile dall’art. 72 disp. att. c.c., il quale preclude ai regolamenti condominiali — anche di natura contrattuale — di derogarvi in peius, ossia di ampliare i limiti delle deleghe ovvero di sottrarre o modificare il riparto di voto tra condomini, usufruttuari e nudi proprietari. Il carattere imperativo è stato costantemente ribadito dalla giurisprudenza e, nella più recente elaborazione dei giudici di merito, correttamente declinato nel senso che la norma è inderogabile solo nel senso dell’ampliamento (non della riduzione) del limite massimo delle deleghe.

La norma, nella sua versione attuale, è frutto della profonda rivisitazione operata dalla legge n. 220 del 2012 (c.d. riforma del condominio), che ha introdotto:

• la forma scritta obbligatoria della delega;
• la nuova soglia quantitativa del quinto (1/5);
• il divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore;
• la disciplina del condominio complesso (o «supercondominio»);
• la razionalizzazione del regime dell’usufrutto nel voto assembleare;
• la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario per i contributi condominiali.

2. Ratio e funzione della disposizione

L’art. 67 assolve a una funzione plurima. Sul versante procedimentale, tutela la collegialità dell’assemblea, impedendo concentrazioni eccessive di potere rappresentativo in capo a un solo soggetto, il che comprometterebbe l’effettività del dibattito e la genuinità della formazione della volontà collettiva. Sul versante sostanziale, regola la titolarità del voto nelle situazioni di dissociazione del godimento dalla proprietà (usufrutto) e nella comproprietà indivisa, garantendo che ciascuna «voce» sia adeguatamente rappresentata. Sul versante organizzativo, disciplina il funzionamento dei condominii complessi, assicurando il raccordo tra le assemblee dei singoli edifici e l’assemblea «generale» dei rappresentanti.

3. Coordinamento sistematico

L’art. 67 deve essere letto in stretta connessione con:

• art. 1106 c.c.: è l’articolo cui l’art. 67 rinvia per la designazione del rappresentante nella comproprietà indivisa (regola della maggioranza dei partecipanti per valore);
• art. 1117-bis c.c.: disciplina il condominio complesso, cui si raccorda il terzo comma dell’art. 67;
• art. 1136 c.c.: regola il funzionamento dell’assemblea e i quorum, con i quali i limiti delle deleghe interagiscono nel computo delle presenze e dei voti;
• art. 1137 c.c.: prevede l’annullabilità delle deliberazioni assembleari su istanza dei dissenzienti o assenti, che costituisce il rimedio ordinario in caso di violazione dell’art. 67;
• art. 1138 c.c.: detta il regime di inderogabilità del regolamento contrattuale per le norme di legge;
• artt. 985 e 986 c.c.: disciplinano il regime delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, i cui criteri incidono sul riparto del voto di cui al sesto e settimo comma dell’art. 67;
• art. 1006 c.c.: attribuisce all’usufruttuario la facoltà di eseguire le riparazioni straordinarie che il proprietario rifiuti, ed è richiamato dal settimo comma quale caso eccezionale di legittimazione al voto straordinario dell’usufruttuario;
• art. 72 disp. att. c.c.: sancisce l’inderogabilità dell’art. 67 da parte del regolamento di condominio.

III. Analisi dei problemi interpretativi

1. La forma scritta della delega (comma 1, prima parte)

L’introduzione della forma scritta ad substantiam (requisito di validità dell’atto, non solo di prova) — e non meramente ad probationem (requisito di sola prova) — costituisce uno degli elementi più rilevanti della riforma del 2012. Prima della novella, l’orientamento giurisprudenziale consolidato era nel senso dell’ammissibilità della delega verbale e della possibilità di provarne l’esistenza e i limiti con ogni mezzo (Cass. Sez. 2, 07/07/2004, n. 12466, richiamata da Cass. Sez. 6, ord. 10/04/2018, n. 16673). La ratio del requisito formale, nella versione riformata, è quella di garantire certezza circa l’esistenza, il contenuto e i limiti del mandato, nonché di consentire all’amministratore — e agli altri condomini — di verificare la regolarità della rappresentanza in assemblea.

Un problema interpretativo significativo, affrontato dalla giurisprudenza più recente, riguarda la delega permanente (o «a tempo indeterminato»): è essa ammissibile, o deve essere conferita per ogni singola assemblea con indicazione specifica degli argomenti all’ordine del giorno? La questione ha rilevanza pratica perché nei fatti è frequente il rilascio di deleghe generali, non limitate a una determinata seduta. La risposta della giurisprudenza di merito più recente è nel senso dell’ammissibilità della delega permanente, purché:

• il regolamento condominiale non la escluda;
• la delega sia redatta per iscritto;
• contenga poteri sufficientemente ampi da coprire anche decisioni straordinarie quando ricorra il caso.

2. Il limite quantitativo delle deleghe (comma 1, seconda parte): la soglia del quinto e il suo computo

Il secondo periodo del primo comma introduce, per i condominii con più di venti partecipanti, il divieto di rappresentanza che ecceda «un quinto dei condomini e del valore proporzionale». Dalla formulazione letterale emerge che il limite opera su due piani distinti:

• il numero dei condomini rappresentati;
• il valore proporzionale (in millesimi) da questi espresso.

La congiunzione «e» pone un problema interpretativo centrale: il limite si intende superato quando sia superato uno solo dei due parametri (lettura alternativa), o solo quando entrambi siano contemporaneamente ecceduti (lettura cumulativa)?

Questo nodo è stato affrontato dalla giurisprudenza di merito con esiti contrapposti. Il Tribunale di Torino, con sentenza n. 1492 del 27/03/2025, ha aderito alla lettura cumulativa, ritenendo che i due criteri — numero di condomini e valore proporzionale — debbano ricorrere contemporaneamente perché si integri la violazione del limite: «i due criteri per stabilire se ricorra l’eccesso di deleghe “più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale” devono ricorrere contemporaneamente». Il Tribunale di Napoli, nella sentenza n. 5624 del 05/06/2025, ha applicato il medesimo schema, verificando separatamente se il delegato avesse superato il quinto del numero di condomini e il quinto del valore proporzionale, e rigettando la censura in quanto in concreto né l’uno né l’altro limite risultava superato.

La questione è tuttavia aperta, non essendo intervenuta ancora una pronuncia chiarificatrice di legittimità nella versione riformata.

3. Inderogabilità del limite regolamentare: in peius e in melius

L’art. 72 disp. att. c.c. sancisce che i regolamenti di condominio non possono derogare all’art. 67. Ciò ha posto il problema di stabilire se tale inderogabilità valga in entrambe le direzioni — sia nell’aumento che nella riduzione del numero massimo di deleghe — ovvero solo nell’una.

La giurisprudenza di merito, valorizzando la ratio di tutela della collegialità, ha chiarito che il divieto di deroga opera solo nel senso dell’aumento del limite legale, non della sua riduzione. Un regolamento che fissi un tetto più basso di quello legale (per esempio, tre deleghe in un condominio con più di venti partecipanti, anziché il quinto) è pienamente valido, perché risponde alla medesima finalità legislativa di incentivare la partecipazione personale e la genuinità del dibattito assembleare. Il Tribunale di Genova, nella sentenza n. 961 del 07/04/2025, ha espressamente affermato che «l’inderogabilità dell’art. 67, sancita dal successivo art. 72 disp. att. c.c., riguarda solo l’eventuale aumento, contenuto nel regolamento, del numero di deleghe massimo previsto dalla legge, ma non la sua riduzione, rispondendo tale riduzione alla finalità di rendere maggiormente effettivo il contraddittorio in seno alle assemblee condominiali», richiamando Trib. Milano 7 luglio 2023. Il superamento del limite regolamentare ridotto integra, al pari del superamento del limite legale, un vizio di annullabilità della deliberazione.

4. Effetti della violazione del limite: annullabilità e non nullità

La violazione del limite delle deleghe — sia quello legale del quinto sia quello inferiore fissato dal regolamento — non determina la nullità della deliberazione, bensì la sua annullabilità, ai sensi dell’art. 1137 c.c. La distinzione, elaborata dalle Sezioni Unite con la sentenza 7 marzo 2005, n. 4806, distingue tra deliberazioni nulle (quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni ovvero sulla proprietà esclusiva, o che sono comunque invalide in relazione all’oggetto) e deliberazioni annullabili (quelle affette da vizi formali attinenti al procedimento di convocazione o di formazione della volontà assembleare). La violazione dell’art. 67 rientra pacificamente nella seconda categoria.

Un ulteriore problema è se, ai fini della sussistenza del vizio, occorra che i voti del delegato eccedentario siano stati determinanti per il raggiungimento della maggioranza. La giurisprudenza è costante nel senso negativo: il vizio procedimentale si produce per il solo fatto della presenza del delegato con un numero di rappresentanze superiore al limite, senza necessità di verificare l’incidenza causale dei voti sul risultato deliberativo. La Corte d’Appello di Messina, nella sentenza n. 294 del 07/04/2025, richiamando Cass. Civ. Sez. 6, 28 marzo 2017, n. 8015, e Cass. Civ. Sez. 2, 29 maggio 1998, n. 5315, ha ribadito che la partecipazione di un delegato con un numero di deleghe superiore a quello consentito «comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione».

5. Legittimazione a far valere i vizi della delega

Chi è legittimato a far valere l’invalidità della delega o il superamento dei limiti di rappresentanza? La giurisprudenza distingue nettamente:

I vizi interni della delega — ossia i vizi che riguardano il rapporto tra delegante e delegato (assenza di delega, falsità, vizi del consenso, infedeltà del rappresentante) — possono essere fatti valere esclusivamente dal condomino delegante, non dagli altri partecipanti all’assemblea. La Cassazione (Sez. 2, n. 15278 del 16/05/2023) ha chiarito che «incombe sul condomino delegante l’onere di provare l’assenza o l’invalidità della delega» e che soltanto il delegante è legittimato a far valere tali vizi.

I vizi relativi al superamento del limite quantitativo (numero di deleghe superiore al quinto o al limite regolamentare) attengono invece al procedimento di formazione della delibera e, come tali, possono essere fatti valere da qualunque condomino dissenziente o assente che ne abbia interesse.

Analogamente, i vizi derivanti dall’inosservanza delle regole sulla comproprietà indivisa (comma 2) possono essere fatti valere solo dai soggetti direttamente interessati (gli altri comproprietari), non già da condomini estranei al rapporto di comproprietà.

Il Tribunale di Vercelli (sentenza n. 1107 del 09/12/2024) ha esplicitamente affermato che «i vizi della delega possono essere fatti valere solo dal delegante (tra rappresentante e rappresentato) e non dagli altri condomini impugnanti», nel contesto di una controversia in cui era stata contestata la validità della designazione del rappresentante di un’unità in comproprietà.

Il Tribunale di Potenza (sentenza n. 1769 del 27/06/2026) ha ulteriormente precisato che, anche qualora si ipotizzi l’invalidità delle deleghe di alcuni partecipanti, il condomino impugnante non è legittimato a contestare i vizi delle deleghe conferite da altri condomini: la legittimazione a censurare il vizio procedurale connesso alle deleghe spetta ai soggetti che abbiano interesse diretto a quella specifica irregolarità.

6. Il divieto di delega all’amministratore (comma 5)

Il quinto comma dell’art. 67 pone un divieto assoluto e incondizionato: all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. La ratio è evidente: l’amministratore è già organo esecutivo del condominio, e la concentrazione in capo a lui del potere deliberativo — in aggiunta al potere gestorio — creerebbe un conflitto di interessi strutturale incompatibile con la corretta amministrazione. Il divieto opera sia per le assemblee ordinarie sia per quelle straordinarie, e non ammette deroghe neppure mediante il regolamento condominiale.

7. La comproprietà indivisa (comma 2)

Quando un’unità immobiliare appartiene a più persone in comproprietà, l’art. 67, comma 2, prevede che esse abbiano diritto a un solo rappresentante in assemblea, designato a norma dell’art. 1106 c.c. (ossia con la maggioranza dei comproprietari calcolata per valore). Il comma costituisce espressione del principio di unitarietà della partecipazione assembleare del gruppo dei comproprietari.

Il problema pratico più frequente riguarda le conseguenze della mancata o discorde designazione. La giurisprudenza ha chiarito che la partecipazione di uno solo dei comproprietari non sana il vizio di convocazione nei confronti degli altri: la Corte d’Appello di Torino (sentenza n. 231 del 12/03/2025) ha affermato che «la sanatoria del difetto di convocazione, per effetto della partecipazione all’assemblea, valga solo nei confronti di chi vi partecipi direttamente, o per il tramite di un delegato» — sicché il comproprietario non presente né tramite delegato conserva individualmente il potere di impugnazione.

8. Il regime dell’usufrutto nel voto assembleare (commi 6, 7 e 8)

I commi sesto, settimo e ottavo disciplinano la dissociazione del diritto di voto tra usufruttuario e nudo proprietario secondo la natura delle deliberazioni:

Regola generale (comma 6): l’usufruttuario vota nelle materie attinenti all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Il nudo proprietario è privo del voto in tali materie.

Eccezione (comma 7): per le altre deliberazioni — e cioè quelle riguardanti spese o innovazioni straordinarie — il voto spetta al nudo proprietario, salvi due casi:

• quando l’usufruttuario intenda avvalersi della facoltà di cui all’art. 1006 c.c. (esecuzione di riparazioni straordinarie rifiutate dal proprietario);
• quando si tratti di lavori ai sensi degli artt. 985 e 986 c.c. (lavori a carico dell’usufruttuario).

In entrambi i casi eccezionali, sia usufruttuario che nudo proprietario devono essere convocati.

Solidarietà (comma 8): nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali, a prescindere dal riparto interno.

La questione delimitativa più controversa è la definizione di «ordinaria amministrazione» ai fini del voto assembleare. La giurisprudenza di merito ha chiarito che il criterio non è puramente economico-quantitativo, bensì teleologico: sono atti di ordinaria amministrazione quelli finalizzati alla conservazione e al godimento ordinario della cosa comune, mentre sono straordinari quelli che eccedono il normale mantenimento o innovano in modo significativo la cosa. Il Tribunale di Crotone (sentenza n. 339 del 09/05/2024) ha espressamente ritenuto che la delibera relativa alla ristrutturazione delle parti esterne dell’edificio tramite il «bonus facciate» rientri tra le delibere di manutenzione straordinaria, con conseguente diritto di voto del nudo proprietario (con la precisazione che, ove questi rifiuti le riparazioni, l’usufruttuario può avvalersi dell’art. 1006 c.c.).

9. Il condominio complesso (commi 3 e 4)

I commi terzo e quarto sono stati introdotti ex novo (per la prima volta) dalla riforma del 2012 per disciplinare la fattispecie del supercondominio ovvero, più precisamente, del condominio che abbia parti comuni a più fabbricati distinti (art. 1117-bis c.c.). Quando i partecipanti complessivi superano i sessanta, ciascun condominio deve designare un rappresentante all’assemblea dei rappresentanti, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio in prima convocazione). In mancanza di designazione, il rappresentante può essere nominato dall’autorità giudiziaria su ricorso degli altri rappresentanti già nominati, previa diffida.

Il quarto comma introduce la regola dell’inopponibilità di qualunque limite o condizione al potere di rappresentanza così nominato: ciò significa che il rappresentante non può essere vincolato da istruzioni che circoscrivano la sua autonomia deliberativa nell’assemblea dei rappresentanti, a garanzia della funzionalità di quell’organo collegiale.

IV. Orientamenti giurisprudenziali — selezione ragionata

§ 1 — Forma scritta della delega e delega permanente

Cass. Sez. 6 (ord.), 10 aprile 2018, n. 16673

La pronuncia affronta la disciplina della rappresentanza in assemblea condominiale nel regime anteriore alla riforma del 2012, ma contiene affermazioni di perdurante rilievo sistematico. La Corte chiarisce che, nella formulazione originaria dell’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. — applicabile ratione temporis (in base al tempo del fatto) — la delega assembleare non richiedeva la forma scritta, e la prova della sua esistenza e dei suoi limiti poteva essere fornita con qualunque mezzo, conformemente all’orientamento consolidato di cui a Cass. Sez. 2, 7 luglio 2004, n. 12466. Il merito della pronuncia è tuttavia nel chiarire che la riforma del 2012, con il requisito della forma scritta ora espressamente previsto dall’art. 67, commi 1 e 5, «ha radicalmente mutato il quadro»: la forma scritta è oggi condizione di validità (e non soltanto di prova) della delega. Nel caso di specie — vertente sulla validità di una delibera e sulla presunta irregolarità di una delega in bianco — la Corte esclude l’invalidità perché non è provato l’abusivo riempimento della delega.

La sentenza fissa il discrimine temporale essenziale (ante e post 2012) e ribadisce che la disciplina previgente, per cui la delega verbale era ammessa, non è più applicabile alle assemblee tenute dopo l’entrata in vigore della legge n. 220/2012.

Trib. Potenza, Sez. Civile, 27 giugno 2026, n. 1769

La sentenza affronta espressamente la validità della delega «permanente» (a tempo indeterminato), tema su cui il dato normativo è silente. Il Tribunale afferma che la delega permanente «è considerata valida dalla giurisprudenza a determinate condizioni», precisando che:

• il regolamento condominiale non deve escluderla;
• la delega deve essere redatta per iscritto, come impone l’art. 67, comma 1, disp. att. c.c.;
• deve contenere «poteri sufficientemente ampi per coprire anche decisioni straordinarie».

Nel caso concreto, il regolamento condominiale prevedeva la possibilità di farsi rappresentare da «altro comproprietario oppure da una persona di sua fiducia che potrebbe essere anche l’inquilino», con delega scritta indirizzata all’amministratore: il Tribunale ha ritenuto tale disposizione «pienamente valida», in quanto «trova perfetto riscontro nell’art. 67, comma 1, Disp. Att. c.c., che impone la forma scritta per la delega». Essendo il regolamento silente sul divieto delle deleghe a tempo indeterminato, le deleghe permanenti prodotte in giudizio sono state giudicate «perfettamente valide, efficaci e formalmente utilizzabili».

La sentenza affronta altresì il tema della legittimazione a contestare i vizi delle deleghe altrui, statuendo che il condomino impugnante non è legittimato a far valere irregolarità delle deleghe conferite da altri partecipanti, e che — anche ipotizzando l’invalidità di alcune deleghe — le delibere sarebbero comunque valide per raggiungimento delle soglie maggioritarie.

La pronuncia è tra le più recenti e sistematiche sulla delega permanente, e costituisce un riferimento utile per la prassi, in quanto chiarisce i presupposti di validità e supera l’incertezza interpretativa legata al silenzio normativo.

Trib. L’Aquila, Sez. Civile, 13 giugno 2025, n. 345

In una fattispecie relativa a un consorzio assimilato al condominio, il Tribunale afferma che l’art. 67 disp. att. c.c. «consente l’intervento a mezzo di delega scritta e non richiede che la delega sia conferita per ogni assemblea con indicazione specifica degli argomenti all’ordine del giorno»: la norma non pone alcun divieto alla delega permanente, sicché non è necessario che la delega venga rinnovata ad ogni singola seduta. La pronuncia ribadisce inoltre la regola della comproprietà indivisa (un solo rappresentante ex comma 2), ritenendo invalida — nel caso di specie — la delega rilasciata a due soggetti distinti «senza possibilità di intervenire disgiuntamente».

§ 2 — Limite quantitativo delle deleghe e prova di resistenza

Trib. Napoli, Sez. Civile, 5 giugno 2025, n. 5624

La sentenza applica puntualmente la soglia del quinto in un condominio con 53 partecipanti. Il Tribunale verifica che il delegato rappresentava, nella prima assemblea, 5 condomini su 53 (compreso sé stesso), e nella seconda assemblea 2 condomini su 53: «poiché l’art. 67 disp. att. cc stabilisce che il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale, nelle due assemblee la norma non è stata violata». La pronuncia è interessante perché pone il metodo di verifica: si calcola il quinto del numero totale dei condomini (nel caso 10,6, approssimabile a 10), e si accerta se il delegato abbia rappresentato un numero superiore. Il Tribunale verifica separatamente anche il parametro del valore proporzionale (millesimi), confermando la doppia condizione cumulativa.

Trib. Torino, Sez. Civile (VIII), 27 marzo 2025, n. 1492

La sentenza affronta la censura di «eccesso di deleghe» ex art. 67 disp. att. c.c. in un supercondominio, esplicitando il principio interpretativo chiave: «i due criteri per stabilire se ricorra l’eccesso di deleghe “più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale” devono ricorrere contemporaneamente». Nel caso dell’assemblea del 19.08.2022, il Tribunale ritiene non integrata la violazione perché i due parametri — numero di condomini e valore millesimale — non risultavano contemporaneamente superati. La norma è qualificata come inderogabile dal combinato disposto degli artt. 67 e 72 disp. att. c.c.

Trib. Sulmona, Sez. Civile, 28 febbraio 2025, n. 51

La sentenza esamina un motivo di impugnazione fondato sulla violazione dell’art. 67 disp. att. c.c. per mancata indicazione nel verbale dei nominativi dei delegati e dei deleganti, ritenendo che la norma non imponga tale obbligo di indicazione nominativa nel verbale stesso, purché le deleghe siano allegate in atti e da esse risulti il rispetto del limite. Il Tribunale rigetta il motivo osservando che «l’attore non ha dedotto né dimostrato l’effettiva violazione del limite».

La pronuncia chiarisce che il verbale assembleare non deve contenere l’elenco nominativo dei delegati e dei deleganti, purché le deleghe siano documentate e verificabili; l’onere probatorio del superamento del limite grava sull’attore.

Trib. Milano, Sez. Civile (XIII), 28 aprile 2026, n. 3555

La sentenza riporta testualmente il disposto dell’art. 67 disp. att. c.c. e dell’art. 72 disp. att. c.c., e ne verifica l’applicazione al caso concreto. Il giudice accerta che le deleghe «risultavano nei limiti di cui all’art. 67 disp. att. c.c.» e rigetta il motivo di impugnazione. La sentenza ricorda il principio — ripreso dalla giurisprudenza di legittimità — per cui «la partecipazione all’assemblea condominiale di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento di condominio o dalla legge, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa» (senza necessità di prova di resistenza).

C.A. Messina, Sez. Civile (II), 7 aprile 2025, n. 294

Pronuncia di rilievo per la sistematicità della ricostruzione. La Corte si confronta con un regolamento condominiale che fissava il numero massimo di deleghe per singolo rappresentante a tre, e accerta che al condomino delegatario ne erano state conferite quattro (calcolando correttamente la partecipazione come comproprietario quale autonoma «presenza», non delegata). Richiamando Cass. Civ. Sez. 6, 28 marzo 2017, n. 8015, e Cass. Civ. Sez. 2, 29 maggio 1998, n. 5315, la Corte afferma che «la clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente», e che il superamento del limite «comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente». La delibera è parzialmente annullata.

La Corte distingue infine tra nullità e annullabilità, ribadendo l’insegnamento delle Sezioni Unite (Cass. SS.UU., 7 marzo 2005, n. 4806): i vizi attinenti alla rappresentanza assembleare rientrano nell’annullabilità, non nella nullità.

Trib. Genova, Sez. Civile (III), 7 aprile 2025, n. 961

Sentenza particolarmente analitica sul tema della derogabilità del limite delle deleghe. Il Tribunale enuncia il principio secondo cui «l’inderogabilità dell’art. 67 […] sancita dal successivo art. 72, disp. att. c.c., riguarda solo l’eventuale aumento, contenuto nel regolamento, del numero di deleghe massimo previsto dalla legge, ma non la sua riduzione, rispondendo tale riduzione alla finalità di rendere maggiormente effettivo il contraddittorio in seno alle assemblee condominiali (Trib. Milano 7 luglio 2023)». Nel caso concreto, il regolamento prevedeva un limite di tre deleghe: l’accertamento che al delegatario erano state conferite sei deleghe determina l’annullamento della parte della delibera relativa alle voci di spesa approvate con il contributo di quelle deleghe eccedentarie.

Trib. Udine, Sez. Civile, 10 febbraio 2025, n. 129

Pronuncia sistematica sulla struttura normativa dell’assemblea condominiale. Il Tribunale ricorda che «il funzionamento dell’assemblea di condominio è disciplinato, in linea di massima, dagli artt. 1136 c.c. nonché artt. 66 e 67 disp. att. c.c.: si tratta di norme — dichiarate inderogabili dagli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c. — che individuano nel c.d. “principio maggioritario” la regola da applicare in materia». La sentenza descrive analiticamente la struttura del primo comma:

• ogni condomino può intervenire anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta;
• se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dell’edificio;
• è fatto divieto di conferire deleghe all’amministratore (quarto comma).

La pronuncia nega che nel caso di specie i presupposti della violazione fossero integrati e respinge la domanda di annullamento.

§ 3 — Comproprietà indivisa e rappresentanza unitaria

Trib. Vercelli, Sez. Civile, 9 dicembre 2024, n. 1107

La sentenza applica il comma 2 dell’art. 67 al caso di un’unità immobiliare in comproprietà tra tre sorelle. Due comproprietarie avevano inviato una PEC all’amministratore comunicando di non voler delegare la terza sorella. Il Tribunale ribadisce che «in tema di assemblea condominiale, il comma 2 dell’art. 67 disp. att. c.c. prevede che qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’art. 1106 c.c.». In mancanza di designazione, una delle comproprietarie ha partecipato in proprio: la sentenza afferma che i vizi della rappresentanza possono essere fatti valere solo tra delegante e delegato, non dagli altri condomini, e rigetta l’impugnazione.

C.A. Torino, Sez. Civile (II), 12 marzo 2025, n. 231

Pronuncia di appello di notevole interesse sistematico. La Corte precisa che, ai sensi dell’art. 67, comma 2, disp. att. c.c., la partecipazione all’assemblea di uno dei comproprietari (anche mediante delegato) non sana i vizi di convocazione nei confronti degli altri comproprietari: «la sanatoria del difetto di convocazione, per effetto della partecipazione all’assemblea, valga solo nei confronti di chi vi partecipi direttamente, o per il tramite di un delegato». Ne consegue che ciascun comproprietario non partecipante conserva individualmente il potere di impugnazione, indipendentemente dalla presenza di altri comproprietari della medesima unità. La Corte annulla la delibera del 06.09.2019 per difetto di convocazione nei confronti di uno dei comproprietari.

§ 4 — Usufrutto e voto assembleare

Trib. Palermo, Sez. Civile (II), 5 dicembre 2024, n. 5994

La sentenza applica in modo sistematico il riparto di voto ex art. 67, comma 6 (ora terzo comma nella numerazione ordinale del disposto riformato), affermando che «l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni», mentre per le questioni straordinarie il voto spetta al nudo proprietario. Nel caso concreto, l’usufruttuario aveva partecipato a un’assemblea deliberante in materia di manutenzione straordinaria senza essere munito di delega della figlia (nuda proprietaria); il Tribunale annulla le delibere perché:

• l’usufruttuario non era legittimato a votare in materia straordinaria;
• anche ove fosse stato presente come delegato, avrebbe violato il limite del quinto, rappresentando «più di un quinto dei millesimi totali».

Trib. Crotone, Sez. Civile, 9 maggio 2024, n. 339

Sentenza analitica che ripercorre il riparto delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario e ne trae le conseguenti implicazioni sul diritto di voto ai sensi dell’art. 67. Il Tribunale afferma che «dall’art. 67 disp. att. cod. civ., l’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari attinenti all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre nelle altre deliberazioni (quindi ad es. quelle riguardanti innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio) il diritto di voto spetta al proprietario, salvo il caso in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 cod. civ.». In applicazione, rileva che i lavori oggetto di delibera (ristrutturazione facciate con «bonus facciate») rientravano nella manutenzione straordinaria, ma che la condomina usufruttuaria aveva esercitato legittimamente il voto — su delega del nudo proprietario — «ex art. 67 co. 7 disp. att. cod. civ.», in forza del combinato disposto con l’art. 1006 c.c., poiché il nudo proprietario aveva rifiutato l’esecuzione dei lavori.

Trib. Cosenza, Sez. Civile (II), 4 agosto 2025, n. 1315

La sentenza applica la distinzione ordinarietà/straordinarietà nell’ambito del voto assembleare, affermando che «in base all’art. 67 disp. att. c.c., il diritto di partecipazione e di voto all’assemblea spetta: all’usufruttuario per le deliberazioni sull’ordinaria amministrazione e sull’uso dei servizi comuni; al nudo proprietario per le deliberazioni straordinarie e che comportano spese straordinarie o riguardano la proprietà dell’immobile». La pronuncia affronta altresì il tema della legittimazione a impugnare la delibera per omessa convocazione altrui: l’usufruttuario, regolarmente convocato ma assente, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione del nudo proprietario, in mancanza di un proprio interesse concreto alla rimozione dell’atto.

§ 5 — Legittimazione a far valere i vizi della delega

Cass. Sez. 2, 16 maggio 2023, n. 15278

La pronuncia della Cassazione affronta il tema dell’onere probatorio e della legittimazione in materia di deleghe assembleari. In relazione al terzo motivo del ricorso — che denunciava la violazione e falsa applicazione dell’art. 67 disp. att. c.c. nella formulazione anteriore alla riforma del 2012 (applicabile ratione temporis) — la Corte chiarisce che «incombe sul condomino delegante l’onere di provare l’assenza o l’invalidità della delega» e che solo il condomino delegante è legittimato a far valere i vizi interni del rapporto di rappresentanza. La sentenza tratta altresì la questione della necessità dell’atto scritto per il conferimento di procura avente a oggetto il consenso alla costituzione di una servitù, collegando il tema della forma della delega agli effetti prodotti in assemblea.

V. Tavola riassuntiva dei principi giurisprudenziali elaborati

Tema	Principio	Riferimenti
Forma scritta della delega	Requisito ad substantiam dal 1° gennaio 2013; ante riforma era sufficiente la delega verbale	Cass. 16673/2018
Delega permanente	Ammissibile se il regolamento non la esclude, purché scritta e con poteri sufficientemente ampi	Trib. Potenza 1769/2026; Trib. L’Aquila 345/2025
Computo del limite del quinto	I due criteri (numero e valore) devono ricorrere contemporaneamente (interpretazione cumulativa)	Trib. Torino 1492/2025; Trib. Napoli 5624/2025
Inderogabilità del limite legale	Il regolamento può ridurre il limite (ma non aumentarlo) ex art. 72 disp. att. c.c.	Trib. Genova 961/2025; C.A. Messina 294/2025
Effetti del superamento del limite	Annullabilità della delibera ex art. 1137 c.c., senza necessità di prova di resistenza	C.A. Messina 294/2025; Trib. Milano 3555/2026
Nullità vs. annullabilità	Il vizio delle deleghe integra sempre annullabilità, mai nullità	C.A. Messina 294/2025 (richiama Cass. SS.UU. 4806/2005)
Legittimazione — vizi interni della delega	Solo il delegante può far valere i vizi interni del rapporto rappresentativo	Cass. 15278/2023; Trib. Potenza 1769/2026; Trib. Vercelli 1107/2024
Divieto delega all’amministratore	Assoluto e inderogabile per qualunque assemblea	Art. 67 co. 5 disp. att. c.c.; Trib. Udine 129/2025
Comproprietà indivisa — rappresentante unico	Un solo rappresentante designato ex art. 1106 c.c.; partecipazione di uno non sana vizi di convocazione degli altri	Trib. Vercelli 1107/2024; C.A. Torino 231/2025
Usufrutto — riparto voto ord./straord.	Usufruttuario vota per ord. amm. e godimento; nudo prop. per straordinarie (salvo art. 1006 c.c.)	Trib. Palermo 5994/2024; Trib. Crotone 339/2024; Trib. Cosenza 1315/2025
Solidarietà per contributi	Nudo prop. e usufruttuario solidalmente tenuti indipendentemente dal riparto interno	Art. 67 co. 8 disp. att. c.c.

VI. Rapporto con l’art. 72 disp. att. c.c.

L’art. 72 disp. att. c.c. dispone che «i regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69». Questa previsione sancisce l’inderogabilità in peius dell’art. 67: il regolamento non può ampliare il limite delle deleghe consentite, né sopprimere il divieto di delega all’amministratore, né alterare il riparto tra usufruttuario e nudo proprietario.

Tuttavia, come già evidenziato (§ III.3 e § IV.2), la giurisprudenza ha chiarito che l’inderogabilità opera solo nel senso dell’ampliamento dei poteri rappresentativi, non della loro restrizione: un regolamento che fissi un numero massimo di deleghe inferiore al quinto legale è valido, in quanto realizza in modo più intenso la medesima finalità anticoncentrazione della norma imperativa.

VII. Approfondimento I — Il computo del limite del quinto: tesi cumulativa e giurisprudenza di merito

La questione centrale: l’art. 67, comma 1, seconda parte, post-riforma 2012, impiega la congiunzione «e» tra i due parametri («un quinto dei condomini e del valore proporzionale»). Il problema — se il limite operi in modo cumulativo (occorre superare entrambe le soglie) o alternativo (basta superarne una) — non ha ancora ricevuto un arresto definitivo dalla Cassazione nella versione post-2012.

Giurisprudenza di merito: prevalenza della tesi cumulativa. Sette sentenze di merito sono state recuperate e analizzate sui testi integrali:

• Trib. Torino 1492/2025: affermazione più esplicita del criterio cumulativo — «la contemporanea presenza dei due indicatori è necessaria». Ha rigettato il motivo nonostante il parametro millesimale fosse superato, perché il numerico non lo era.
• Trib. Napoli 5624/2025: verifica puntuale di entrambi i parametri (5/53 condomini; 2/53 millesimi) — violazione esclusa su entrambi.
• Trib. Udine 129/2025: struttura binaria del limite affermata, ma senza pronuncia esplicita sulla cumulatività in presenza di superamento parziale.
• C.A. Milano 1/2025: inderogabilità solo in senso ampliativo; vizio qualificato per eccesso rispetto al limite regolamentare più restrittivo (max due deleghe), indipendente dalla soglia legale.
• Trib. Lecce 1105/2024: 44/52 condomini + oltre 840/1000 millesimi → violazione dell’art. 67, comma 1, e annullamento. Caso di superamento simultaneo massiccio.
• Trib. Palermo 728/2024: annullabilità senza prova di resistenza; inderogabilità dell’art. 67 solo in senso ampliativo (confermata anche da C.A. Milano 1/2025 e Trib. Genova 961/2025).
• Trib. Verbania 443/2024: chiarisce il coordinamento con il comma 2 (comunione indivisa): il rappresentante della comunione esprime un solo voto-rappresentanza, ma se è anche proprietario esclusivo di altra unità partecipa con una “testa” distinta e può esprimere voti opposti nelle due vesti.

Lacuna di legittimità: la Cassazione ante-2012 si era espressa solo sul parametro numerico (unico allora previsto). Nessuna pronuncia post-riforma della Cassazione ha ancora sciolto il nodo cumulativo/alternativo. Il punto rimane aperto e destinato a maturare con la naturale progressione del contenzioso.

VIII. Approfondimento II — Condominio complesso (commi 3 e 4)

Sette sentenze della Cassazione (2022-2026) e undici sentenze di merito (2024-2026) sono state recuperate sui testi integrali. Il quadro che emerge è ricco e per molti aspetti già sistematizzato dalla legittimità.

Cinque principi chiave consolidati:

1. Supercondominio «ipso iure et facto» (per il solo effetto della situazione di fatto, senza bisogno di un atto costitutivo) — Confermato da Cass. 13591/2026, Cass. 11592/2026, Cass. 8254/2025: il fenomeno supercondominiale sorge automaticamente dalla situazione di fatto (beni o servizi comuni a più edifici autonomi), senza necessità di atto costitutivo. La formula «ove il titolo non disponga altrimenti» ammette esclusione contrattuale.
2. Competenza limitata dell’assemblea dei rappresentanti — L’assemblea ex art. 67, comma 3 è competente solo per gestione ordinaria e nomina dell’amministratore. Per gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (es. istituzione del servizio di portierato: Cass. 13591/2026) è richiesta l’assemblea di tutti i proprietari. La ripartizione delle spese su base millesimale rientra invece nella competenza dell’assemblea dei rappresentanti (Cass. 9309/2026).
3. Mancata nomina del rappresentante = annullabilità (non nullità) — Principio consolidato da Cass. 20052/2025, nel solco di Cass. SS.UU. 9839/2021 e 4806/2005: il vizio si colloca in un momento anteriore alla deliberazione, non ne determina la mancanza degli elementi costitutivi né l’impossibilità o illiceità dell’oggetto. Termine di impugnazione: 30 giorni ex art. 1137, comma 2, c.c.
4. Legittimazione all’impugnazione — Principio di diritto enunciato da Cass. 8254/2025: il singolo condomino è legittimato se il proprio rappresentante era assente, dissenziente o astenuto. Se il rappresentante ha votato favorevolmente (anche contra mandatum, cioè in violazione del mandato ricevuto), la tutela del condomino è solo interna (responsabilità da mandato). Il rappresentante e l’amministratore del singolo condominio non sono titolari di un’autonoma legittimazione processuale.
5. Recupero crediti — Cass. 22954/2022 e Cass. 1141/2023: il decreto ingiuntivo per spese supercondominiali può essere ottenuto solo nei confronti dei singoli condomini, non del condominio-componente (privo di autonoma personalità giuridica).

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