Principi di diritto (Massima)
Il condomino è obbligato a contribuire alle spese di conservazione e godimento di un’area demaniale sistemata a giardino quando questa arreca utilità alle unità immobiliari, indipendentemente dalla titolarità del diritto di proprietà sul bene, essendo il fondamento dell’obbligo l’utilitas che la cosa comune arreca alle singole proprietà.
La ripartizione delle spese per i servizi comuni, come il servizio spiaggia, avviene secondo il criterio legale dell’art. 1123, comma 1, c.c. (proporzione al valore della proprietà), a meno che non vi sia una esplicita deroga convenzionale, chiara ed inequivoca, che la sostituisca con un criterio diverso (ad esempio, l’uso effettivo). La clausola che prevede la ripartizione “tra gli utenti” non costituisce una deroga sufficiente, dovendosi intendere l’utente come colui che può potenzialmente godere del servizio, non come utilizzatore effettivo.
Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. (ripartizione proporzionale all’uso) si applica solo alle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, e si deve avere riguardo al godimento potenziale, non a quello effettivo, sicché il fatto che il condomino non utilizzi effettivamente la cosa comune non lo esonera dall’obbligo di contribuzione.
Il vizio di motivazione ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., dopo la novella del 2012, è limitato all’anomalia motivazionale (motivazione apparente, contrasto irriducibile, motivazione perplessa e incomprensibile) o all’omesso esame di un fatto storico decisivo, non essendo più configurabile il vizio di insufficiente motivazione.
Il Fatto
Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare compresa in un condominio facente parte di un più ampio supercondominio, impugnò ex art. 1137 c.c. la delibera assembleare del Supercondominio del 6 giugno 2016, relativa al consuntivo 2015-2016 e al preventivo 2016-2017, contestando la ripartizione delle spese del servizio spiaggia e del terreno adibito a giardino. Il Tribunale di Imperia annullò parzialmente la delibera, ma la Corte d’Appello di Genova, con sentenza n. 647 del 2022, respinse l’appello principale del condomino e accolse l’appello incidentale del Supercondominio, affermando che il condomino era obbligato a contribuire sia alle spese del giardino, in quanto utilizzato dagli stessi, sia a quelle del servizio spiaggia, non potendo il riferimento agli “utenti” contenuto nel regolamento essere interpretato come riferibilità ai soli condòmini effettivamente utilizzatori.
Avverso tale sentenza, il condomino propose ricorso per cassazione articolato in due motivi, denunciando, rispettivamente, vizi di motivazione e violazione degli artt. 817, comma 2, 1117 e 1118 c.c. (per il giardino) e degli artt. 1123, comma 2, c.c. e 3 Cost. (per il servizio spiaggia), sostenendo la demanialità del giardino e l’abusività dell’utilizzazione, nonché la necessità di limitare la contribuzione agli effettivi utilizzatori del servizio spiaggia.
La Motivazione della Corte
La Corte, in via preliminare, richiama i limiti del sindacato di legittimità sulla motivazione dopo la novella del d.l. n. 83 del 2012, conv. dalla l. n. 134 del 2012, precisando che il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione non è più denunciabile, essendo invece ammissibile solo l’anomalia motivazionale (mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile, motivazione perplessa) o l’omesso esame di un fatto storico decisivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come interpretato da Cass., Sez. Un., n. 8053 del 2014. La Corte rileva, inoltre, che sebbene il giudicato formatosi con la sentenza n. 8253 del 2025, riguardante una diversa delibera assembleare (2019), abbia già affermato l’obbligo di contribuzione del condomino, tale giudicato non preclude di per sé l’impugnazione della delibera del 2016, non operando un effetto preclusivo automatico.
Quanto al giardino, la Corte ritiene infondato il primo motivo. Il condomino è obbligato a contribuire alle spese del giardino anche se l’area è demaniale, poiché l’obbligo di partecipazione agli oneri condominiali ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c. non è necessariamente correlato alla contitolarità della res, ma deriva piuttosto dall’utilitas che essa arreca alle singole unità immobiliari, indipendentemente dal regime di proprietà. Nel caso di specie, i giudici di merito hanno accertato che il giardino era utilizzato per il soddisfacimento di esigenze di interesse condominiale, in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, e tale accertamento di fatto è incensurabile in sede di legittimità.
La Corte rigetta anche il secondo motivo. L’art. 1123, comma 1, c.c., che pone il criterio della proporzione al valore della proprietà, è la regola generale per la ripartizione delle spese dei servizi comuni; il comma 2 (proporzione all’uso) costituisce una deroga, applicabile solo quando le cose sono oggettivamente destinate a servire i condomini in misura diversa, e si deve avere riguardo al godimento potenziale, non a quello effettivo. La clausola regolamentare che prevede la ripartizione “tra gli utenti” non costituisce una deroga esplicita, chiara ed inequivoca al criterio legale, non potendo “utenti” essere interpretato come sinonimo di utilizzatori effettivi, ma piuttosto come tutti i condomini che possono potenzialmente godere del servizio. L’interpretazione del regolamento condominiale è rimessa al giudice di merito, e nel caso di specie la Corte d’Appello di Genova ha fornito una motivazione congrua e non censurabile, non ravvisandosi violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. Il ricorso è pertanto rigettato.
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