Locazione di edilizia residenziale pubblica: la disdetta fa cessare il rapporto anche se l’alloggio è un ERP (Cass. civ. Sez. 3 n. 9749 del 16.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di locazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica, la comunicazione di disdetta del locatore è idonea a far cessare il rapporto alla scadenza contrattuale, anche qualora il contratto debba ritenersi rinnovato. La qualificazione dell’immobile come alloggio di edilizia residenziale pubblica, pur accertata in sede amministrativa, non incide sulla cessazione del rapporto per effetto della scadenza del termine e della intervenuta disdetta. Ne consegue che la disciplina speciale delle locazioni ERP non può trovare applicazione, poiché le relative norme presuppongono necessariamente la permanenza del rapporto locativo, la cui prosecuzione è stata esclusa.

Il Fatto

Alla assegnataria di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, in forza di un decreto comunale, veniva stipulato un contratto di locazione quadriennale con il Comune proprietario. Successivamente, il Comune comunicava il recesso unilaterale dal rapporto. L’assegnataria adiva il Tribunale per far accertare la rinnovazione legale del contratto e l’inefficacia della disdetta, sostenendo la natura di alloggio ERP dell’immobile.

Il giudice di primo grado rigettava la domanda. La Corte d’appello confermava il rigetto, ma sulla base di una motivazione diversa, rilevando d’ufficio la nullità del rinnovo tacito per difetto di forma scritta e, comunque, l’efficacia della disdetta. Avverso tale sentenza l’originaria ricorrente proponeva ricorso per cassazione, deducendo quattro motivi e invocando una sentenza del giudice amministrativo che aveva accertato la natura di alloggio ERP dell’immobile e l’illegittimità della sua riclassificazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato i quattro motivi, rigettandoli o dichiarandoli inammissibili, confermando quindi la sentenza impugnata. Quanto al primo motivo, relativo all’omesso esame della sentenza del TAR che aveva accertato la natura di alloggio ERP, la Corte ha ritenuto la censura non fondata: la corte territoriale non aveva trascurato l’esistenza della pronuncia amministrativa, ma l’aveva ritenuta priva di decisività ai fini della decisione.

Il secondo motivo, concernente la sentenza a sorpresa per la mancata instaurazione del contraddittorio sulla nullità del rinnovo, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha evidenziato che la decisione impugnata si fondava su due rationes decidendi autonome e concorrenti: la nullità del rinnovo per difetto di forma e, comunque, l’efficacia della disdetta. Poiché la seconda ratio non era stata scalfita dalla censura, il motivo risultava privo di interesse.

Il terzo motivo, con cui si denunciava la violazione della normativa sulle locazioni ERP e dell’art. 1, comma 2, lett. b), legge n. 431/1998, è stato ritenuto non fondato. La Corte ha precisato che tale doglianza presupponeva la permanenza del rapporto locativo, presupposto che la sentenza impugnata aveva escluso motivatamente. La questione della disciplina applicabile alle locazioni ERP restava priva di incidenza causale sull’esito della controversia.

Il quarto motivo, relativo alla violazione dei canoni ermeneutici, è stato dichiarato inammissibile in quanto, anch’esso, presupponeva la prosecuzione del rapporto locativo. L’interpretazione della clausola contrattuale non avrebbe potuto incidere sull’esito della controversia.

La Corte ha concluso per il rigetto del ricorso, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese e declaratoria dei presupposti per il pagamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.