Autorimesse al piano interrato escluse dalla presunzione di condominialità dell’art. 1117 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 2 n. 4686 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le autorimesse e i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate dall’art. 1117 cod. civ. nella formulazione antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012, neppure sotto l’aspetto di parte dell’edificio necessaria all’uso comune. Il condominio non può, pertanto, giovarsi della relativa presunzione di condominialità, ma è onerato della prova dell’appartenenza in proprietà comune dei detti locali, prova che deve essere tratta anzitutto dall’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni.

Il Fatto

Due coniugi, acquirenti all’asta fallimentare di un locale autorimessa sito al piano interrato di un edificio condominiale, convenivano in giudizio i condòmini proprietari delle unità abitative per ottenerne il rilascio. I convenuti resistevano, proponendo domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà condominiale del bene.

Il giudice di primo grado respingeva la domanda degli attori e accoglieva la riconvenzionale, riconoscendo la natura condominiale della porzione interrata. La Corte d’Appello di Perugia, nel confermare la pronuncia, riteneva che, in mancanza di un’espressa riserva di proprietà nei singoli atti di trasferimento, le aree in questione dovessero intendersi parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., valorizzando il contenuto dei contratti preliminari e del capitolato di appalto, dai quali emergeva la promessa di vendita di un posto auto e di una cantina al piano interrato.

La Motivazione della Corte

I ricorrenti deducevano, con il primo motivo, la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1117 cod. civ. e dell’art. 2697 cod. civ. e, con il secondo, la violazione dell’art. 2729 cod. civ., contestando il valore indiziario degli elementi posti a fondamento della decisione.

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo. Ha richiamato il principio secondo cui le autorimesse e i locali commerciali, ancorché ubicati nel perimetro dell’edificio condominiale, non rientrano tra le parti comuni elencate dall’art. 1117 cod. civ., nella formulazione ratione temporis applicabile, antecedente alla riforma di cui alla legge n. 220/2012; neppure possono qualificarsi come parte dell’edificio necessaria all’uso comune e, pertanto, non opera a loro favore la presunzione di condominialità.

Ne consegue che grava sul condominio l’onere di fornire la prova dell’appartenenza comune di detti locali, prova che deve essere desunta prioritariamente dall’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni; la Corte ha richiamato a sostegno il precedente di Sez. 2, Sentenza n. 23001 del 16/09/2019 e la conforme Sez. 2, Sentenza n. 15340 del 09.06.2025.

La Corte ha precisato che, nel caso di specie, si verte non già in tema di posti auto realizzati in cortili, bensì di un’autorimessa realizzata al piano interrato, con la conseguenza che la giurisprudenza richiamata dalla Corte territoriale, riferibile ad aree esterne destinate a parcheggio, risultava inappropriata. La sentenza impugnata, discostandosi dal principio, è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione, anche per le spese; il secondo motivo è rimasto assorbito.