Presunzione di condominialità del tetto e verifica dell’accessorietà strumentale (Cass. civ. Sez. 2 n. 8427 del 03.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come il tetto, risultante dall’art. 1117 cod. civ. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza, vincibile con qualsiasi prova contraria. Tale presunzione opera solo qualora sussista la relazione di accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune, che costituisce il presupposto indefettibile del carattere condominiale. Solo ove tale relazione sussista oggettivamente, il giudice deve verificare se il titolo non la escluda, avendo riguardo esclusivamente al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, ove contenga in modo chiaro ed inequivoco elementi volti a escludere l’alienazione del diritto di condominio. Il regolamento condominiale non rileva a tal fine, salvo che sia allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto o sia espressione di autonomia negoziale approvata con il consenso individuale dei singoli condomini. L’accertamento del giudice di merito che ometta di individuare il primo atto di trasferimento e non consideri la funzione di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell’edificio è erroneo.

Il Fatto

La proprietaria di un magazzino, dopo un accertamento tecnico preventivo, evocava in giudizio due condomini chiedendone la condanna all’esecuzione dei lavori di ripristino e al risarcimento dei danni subiti dall’immobile a causa di infiltrazioni provenienti dal tetto. In subordine, con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, cod. proc. civ., domandava la revisione delle tabelle millesimali e il rimborso delle somme versate. Il Tribunale accoglieva la domanda principale. La Corte d’appello, in riforma, la rigettava, ritenendo che la copertura del magazzino non avesse natura condominiale in quanto strutturalmente destinata a servire solo il fabbricato di proprietà esclusiva, e dichiarava tardive le domande subordinate.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati congiuntamente i primi due motivi di ricorso, ricostruisce il quadro normativo e giurisprudenziale in materia di parti comuni. L’art. 1117, primo comma, n. 1, cod. civ. elenca le parti dell’edificio di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, ma premette che deve trattarsi di «parti dell’edificio necessarie all’uso comune». È quindi la relazione di accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune a costituire il presupposto indefettibile del carattere condominiale: il godimento del bene comune deve essere strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità.

La Corte precisa l’ordine logico delle verifiche richieste al giudice di merito. Occorre prima accertare se la parte dell’edificio si trovi in relazione di accessorietà all’uso comune e, solo ove tale relazione sussista oggettivamente, verificare se il titoto non la escluda. Quanto a tale ultima verifica, la presunzione di condominialità può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio, ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, ove contenga elementi chiari ed inequivoci. Il regolamento condominiale non è di per sé rilevante, salvo che sia allegato al primo atto di acquisto trascritto o costituisca espressione di autonomia negoziale accettata dai singoli condomini.

La Corte richiama inoltre il principio per cui il lastrico di copertura che ha la funzione di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell’edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime. Nella specie, la sentenza impugnata risulta erronea laddove la Corte di merito ha affermato che il tetto sovrastante il magazzino servisse solo quest’ultimo, esaminando i titoli di acquisto in modo contraddittorio e senza individuare il primo atto di trasferimento. È stata altresì omessa la valutazione della circostanza, potenzialmente decisiva, della confluenza sul tetto delle acque di scolo di altre parti dell’edificio. I motivi terzo e quarto, concernenti rispettivamente le modalità di ripartizione delle spese e la tardività delle domande subordinate, restano assorbiti.