L’indennità di sopraelevazione sorge per il fatto stesso dell’intervento (Cass. civ. Sez. 2 n. 17642 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, il diritto all’indennità di cui all’art. 1127, comma 4, c.c. sorge per il fatto stesso dell’avvenuta sopraelevazione, essendo ricollegato ad un maggiore utilizzo del diritto di proprietà del suolo comune da parte del condomino costruttore. L’obbligo di corrisponderla è inerente all’esistenza del condominio ed è correlato al verificarsi di circostanze obiettive, non già allo stato soggettivo delle parti o alla previsione contrattuale. L’indennità spetta ai singoli condomini che rivestano tale qualifica al tempo della sopraelevazione e sorge nel momento in cui la costruzione vede la realizzazione dei suoi elementi strutturali ed essenziali. La clausola negoziale che esclude dal trasferimento la proprietà di parti comuni è nulla quando riguardi beni caratterizzati da condominialità c.d. “necessaria” o “strutturale”, mentre è valida se riferita a beni in condominialità solo “funzionale”.

Il Fatto

Una società proprietaria dell’intero stabile aveva venduto all’altra alcune unità immobiliari agli ultimi due piani, compreso il sottotetto che la venditrice aveva già trasformato in appartamenti. Il contratto non conteneva alcuna previsione sull’indennità di sopraelevazione, e la venditrice era rimasta convenzionalmente proprietaria di tutte le parti comuni, concedendo alle unità vendute una servitù di passo. L’acquirente, dopo la vendita, aveva realizzato la sopraelevazione. Il Tribunale e la Corte d’appello avevano accolto la domanda della venditrice volta al pagamento dell’indennità ex art. 1127 c.c.. Il conduttore acquirente ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione di norme di diritto in ordine all’an debeatur dell’indennità, sostenendo la mancanza del presupposto per la sua corresponsione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha ritenuto la censura infondata. Ha rammentato che l’indennizzo di cui all’art. 1127, comma 4, c.c. trova giustificazione nella partecipazione alla comunione del suolo su cui sorge l’edificio, per una quota maggiore rispetto a quella precedente alla sopraelevazione, e nella corrispondente diminuzione delle quote degli altri partecipanti. Ha richiamato il principio per cui tale indennità è dovuta per il solo fatto della sopraelevazione, quale conseguenza diretta ed immediata dell’opera realizzata, con effetti ex tunc.

La S.C. ha precisato che il diritto all’indennità sorge per il fatto stesso della sopraelevazione, essendo l’obbligo inerente all’esistenza di un condominio, come effetto della costruzione dell’edificio sul suolo di proprietà comune. Ha quindi ribadito che la comproprietà di aree e servizi comuni è connaturata all’essenza del condominio e non può essere radicalmente esclusa dalla volontà delle parti. In particolare, è nulla la clausola che esclude dal trasferimento la proprietà di parti comuni in caso di condominialità “necessaria” o “strutturale”, mentre è valida solo per beni in condominialità “funzionale”.

La Corte ha infine concluso che, nella vicenda, la circostanza che l’intervento edilizio fosse contemplato nel rapporto tra i contraenti e che nulla fosse previsto sull’indennità nel contratto non può influire sulla nascita del diritto, essendo questo correlato al verificarsi di circostanze obiettive. Ha pertanto rigettato il ricorso.