Risoluzione per inadempimento del venditore in preliminare di preliminare (Trib. Bergamo n. 433/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare di preliminare condizionato all’ottenimento del mutuo è valido se risponde a un interesse meritevole di tutela alla formazione progressiva del negozio. La diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. è atto recettizio e deve giungere nella sfera di conoscenza del destinatario; la controdiffida non sospende l’effetto risolutivo se il termine assegnato con la prima diffida scade inutilmente. L’inadempimento del venditore che non provveda a sanare le difformità edilizie ostative al mutuo, nonostante la diffida, legittima la risoluzione del contratto per fatto a lui imputabile.

Il Fatto

I proprietari di un immobile hanno ricevuto una proposta irrevocabile di acquisto, accettata, che le parti definivano “contratto preliminare di preliminare”, condizionato all’ottenimento del mutuo da parte degli acquirenti per l’80% del valore. L’immobile presentava difformità edilizie. Gli acquirenti hanno diffidato i venditori a regolarizzare la situazione urbanistica entro quindici giorni, ma questi hanno presentato la domanda di sanatoria solo dopo il termine, ottenendo una sanatoria parziale che non includeva una tettoia esterna. I venditori hanno allora agito per la risoluzione per inadempimento degli acquirenti, i quali hanno eccepito l’inadempimento dei venditori e chiesto la risoluzione del contratto.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha preliminarmente qualificato il contratto come preliminare di preliminare, ritenendolo valido per la presenza di un interesse alla formazione progressiva del rapporto, legato alla condizione sospensiva del mutuo. Ha poi esaminato le diffide: la diffida dei venditori, datata 16 maggio 2023 ma spedita solo il 24 maggio, non è mai stata recapitata agli acquirenti (risultando i destinatari irreperibili o trasferiti), sicché è inefficace per il suo carattere recettizio. Diversamente, la diffida degli acquirenti, inviata il 18 maggio 2023, è pervenuta ai venditori, almeno ad alcuni di essi, e conteneva l’intimazione a fornire la documentazione attestante la regolarità urbanistica o la presentazione della domanda di sanatoria entro quindici giorni.

La Corte ha rilevato che i venditori non hanno adempiuto nel termine, limitandosi a presentare una domanda di sanatoria solo a luglio e ottenendola in modo parziale, senza riguardare la tettoia esterna che, non essendo sanabile, doveva essere demolita. Ha inoltre chiarito che la successiva “controdiffida” dei venditori non poteva impedire l’effetto risolutivo già prodottosi per il mancato adempimento alla prima diffida, stante il principio per cui la controdiffida non sospende l’efficacia risolutiva. La domanda attorea è stata quindi rigettata, mentre è stata accolta la domanda riconvenzionale degli acquirenti, dichiarando risolto il contratto per inadempimento dei venditori. La domanda di risarcimento per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. è stata invece respinta per mancanza di prova della consapevole infondatezza della pretesa.

Implicazioni Pratiche

1. Recettività della diffida ad adempiere: La diffida ex art. 1454 c.c. deve essere recapitata al destinatario e giungere nella sua sfera di conoscenza; la spedizione con raccomandata non è sufficiente se il plico non viene ritirato e non si perfeziona la consegna (es. per irreperibilità o trasferimento), con conseguente inefficacia dell’atto.
2. Priorità della diffida e controdiffida: Chi riceve una diffida ad adempiere e non contesta tempestivamente l’addebito non può neutralizzarne l’effetto risolutivo inviando a sua volta una controdiffida; la risoluzione di diritto si produce se il termine assegnato scade inutilmente, salvo che il giudice accerti l’insussistenza dei presupposti.
3. Onere del venditore di sanare i vizi edilizi nel preliminare condizionato al mutuo: In un contratto di vendita o preliminare condizionato all’erogazione del mutuo, il venditore è tenuto a garantire la regolarità urbanistica dell’immobile; la mancata sanatoria dei vizi ostativi (anche parziale) costituisce inadempimento che legittima l’acquirente a diffidare e, decorso il termine, a chiedere la risoluzione del contratto per fatto imputabile al venditore.

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