Locazioni immobiliari: la regola dell’esenzione IVA prevale senza opzione nel contratto (Cass. civ. Sez. 5 n. 2705 del 07.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IVA sulle locazioni di immobili, vige la regola generale dell’esenzione, salvo che il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione nel relativo atto, come previsto dall’art. 10, comma 1, n. 8), d.P.R. n. 633/1972. L’opzione manifestata in un contratto non registrato è irrilevante, così come è irrilevante la circostanza che l’immobile sia effettivamente locato, se manca il contratto e quindi l’opzione. La valutazione sulla natura di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo delle somme versate in esecuzione di un contratto preliminare costituisce questione di fatto rimessa al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata. Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. non sussiste quando il giudice di merito ha preso atto della circostanza, ancorché non ne abbia tratto le conseguenze auspicate dal ricorrente.

Il Fatto

La società contribuente impugnava un avviso di accertamento relativo a maggiori IVA e IRAP per l’anno 2015, emesso a seguito di una verifica della Guardia di Finanza. L’atto conteneva una pluralità di rilievi, tra cui la deduzione di canoni di leasing dopo la cessione del contratto, la deduzione di un maxi canone, l’omessa autofatturazione di somme versate a titolo di caparra e l’indebita detrazione dell’IVA su due contratti di locazione.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Puglia accoglieva parzialmente l’appello dell’Agenzia delle Entrate, annullando l’avviso con riguardo ad alcuni rilievi. Avverso tale sentenza, l’Ufficio proponeva ricorso per cassazione affidato a cinque motivi, lamentando la violazione di diverse norme tributarie e il vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato i cinque motivi di ricorso, giungendo a esiti differenziati. Con riferimento al primo motivo, riguardante l’omesso esame della cessione del contratto di leasing, la Corte ha chiarito che il vizio ex art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c. ricorre solo quando il giudice abbia omesso di esaminare un fatto storico decisivo, mentre non rileva l’eventuale erroneità della motivazione. Nel caso di specie, la CGT aveva espressamente preso atto della cessione del contratto, ritenendo però che gli effetti fiscali fossero stati neutralizzati dall’emissione di una fattura nei confronti della cessionaria.

Il secondo motivo, relativo alla deducibilità dei canoni di leasing ai fini IRES, è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità. L’Ufficio aveva fatto riferimento a un’imposta non oggetto dell’avviso di accertamento, senza chiarire se intendesse contestare le modalità di contabilizzazione dei canoni o la spettanza della deduzione per il periodo successivo alla cessione, e senza indicare le ragioni per cui l’affermazione della sentenza impugnata fosse erronea.

Il terzo motivo, concernente la deduzione del maxi canone versato per un contratto di leasing stipulato nel 2012, è stato ritenuto infondato. La Corte ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui, per i contratti stipulati prima delle modifiche del 2012, il maxi canone va contabilizzato interamente nell’esercizio di competenza, senza distinguere tra posizione del concedente e dell’utilizzatore.

Il quarto motivo, relativo alla sanzione per omessa autofatturazione di somme versate a titolo di caparra, è stato parimenti ritenuto infondato. La Corte ha ribadito che la qualificazione della caparra come anticipo sul prezzo o come elemento accidentale del contratto costituisce una valutazione di fatto rimessa al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità. Da ciò deriva l’irrilevanza della questione sulla data certa della transazione successivamente intervenuta tra le parti.

Infine, il quinto motivo è stato accolto. La Corte ha affermato che per le locazioni immobiliari vige la regola generale dell’esenzione dall’IVA, salvo che il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione nel relativo atto. Nel caso di un immobile locato senza contratto scritto, manca l’opzione e si applica l’esenzione, mentre per l’altro immobile, sebbene il contratto contenesse l’opzione, la mancata registrazione dello stesso rende la clausola irrilevante. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio per la rideterminazione della controversia.