Il mancato godimento assoluto dell’immobile è requisito per il risarcimento dei danni da infiltrazioni (Cass. civ. Sez. 3 n. 20161 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, la domanda di risarcimento dei danni all’immobile danneggiato richiede la prova delle spese già sostenute per il ripristino, non potendo il giudice supplire all’inerzia probatoria della parte interessata. Il principio di non contestazione non opera quando la controparte abbia contestato specificamente il quantum del danno, sebbene abbia riconosciuto l’an debeatur. In tema di prova testimoniale, i capitoli che richiedono valutazioni soggettive o qualificazioni tecniche sono inammissibili, così come le censure di violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. sono scrutinabili solo nei limiti dei vizi di motivazione. Il risarcimento del danno da mancato godimento e da lucro cessante postula la dimostrazione di un impedimento assoluto al godimento dell’immobile e del nesso eziologico tra le infiltrazioni e il recesso del conduttore, gravando sulla parte attrice il relativo onere probatorio ex art. 2697 c.c.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un’unità immobiliare in un condominio, aveva subito fin dal 2017 fenomeni infiltrativi provenienti dal sovrastante lastrico solare. Nonostante le ripetute segnalazioni all’amministratore, il condominio aveva disposto solo interventi manutentivi non risolutivi. La proprietaria aveva promosso un procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., nel quale era emersa l’insalubrità dei locali e la necessità di opere di rifacimento integrale della guaina. Il conduttore, dopo aver sospeso il pagamento dei canoni, aveva poi receduto dal contratto di locazione per giusta causa, causando alla proprietaria un danno da perdita dei canoni.

Il Tribunale di Nola aveva accolto solo la domanda di eliminazione dei difetti, rigettando le domande risarcitorie per insufficienza probatoria. La Corte d’appello di Napoli aveva confermato la decisione, ritenendo non dimostrati i danni emergenti e non provato il danno da mancato godimento, dichiarando inoltre inammissibili i capitoli di prova testimoniale per genericità. La società aveva quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Quanto al primo motivo, la Corte ha escluso che il giudice d’appello avesse travisato il contenuto della consulenza tecnica. Il quesito posto al C.T.U. riguardava la quantificazione dei danni esistenti e delle opere necessarie per eliminarli, non le spese già sostenute per rendere nuovamente abitabile l’appartamento. La società ricorrente avrebbe dovuto provare tali esborsi tramite fatture o altri documenti, non potendo demandarne l’accertamento al consulente. La Corte ha quindi chiarito che il riconoscimento della responsabilità per l’evento dannoso non esonera la parte dall’onere di provare l’entità dei danni subiti. Anche il richiamo al principio di non contestazione è stato ritenuto inconferente, poiché il condominio aveva contestato specificamente l’entità del danno, opponendo un computo metrico alternativo.

Sulle dedotte violazioni degli artt. 115 e 116 c.p.c., la Corte ha richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite n. 20867 del 2020, secondo cui la violazione dell’art. 115 c.p.c. è denunciabile solo quando il giudice abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, mentre l’attribuzione di maggior forza convincente ad alcune prove rispetto ad altre rientra nel prudente apprezzamento del giudice di merito. La violazione dell’art. 116 c.p.c. è invece sindacabile solo ipotizzando un uso distorto della regola di valutazione, ma il cattivo esercizio del prudente apprezzamento è censurabile esclusivamente sotto il profilo motivazionale secondo il novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Relativamente al secondo motivo, la Corte ha ritenuto corretta la valutazione di inammissibilità dei capitoli di prova testimoniale, affermando che la relativa decisione è insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione logica e coerente. Il testimone deve riferire su fatti obiettivi, non esprimere valutazioni soggettive circa l’abitabilità dell’immobile. La Corte ha inoltre escluso che i documenti prodotti dimostrassero il nesso eziologico tra le infiltrazioni e la scelta del conduttore di recedere, trattandosi di una conclusione basata sul prudente apprezzamento del giudice di merito, tanto più che la consulenza aveva accertato che l’impedimento al godimento non era assoluto. La mancata contestazione di fatti non noti alla controparte non determina alcuna relevatio ab onere probandi a favore della parte ricorrente.