Art. 1122 c.c. – Opere su parti di proprietà o uso individuale: inquadramento, limiti sostanziali, obbligo di preventiva notizia, prova del pregiudizio e giurisprudenza ragionata

L’art. 1122 c.c. disciplina il potere del condomino di eseguire opere nella porzione di sua proprietà esclusiva o nella parte normalmente destinata al suo uso individuale, assoggettandolo a un limite sostanziale — il divieto di arrecare danno alle parti comuni ovvero pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio — e a un limite procedurale, consistente nell’obbligo di preventiva notizia all’amministratore, funzionale al controllo dell’intervento e alla valutazione del suo impatto sull’edificio condominiale (Cass. civ., ord. n. 30307/2022; Cass. civ., ord. n. 15695/2020; Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024).

La giurisprudenza di legittimità valorizza una nozione non formalistica di «opera vietata»: il divieto non colpisce qualsiasi modifica eseguita nella proprietà individuale, ma soltanto quelle opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune oppure producano pregiudizievoli invadenze nei diritti degli altri condomini. La soglia di illiceità non coincide con il mero disagio, con la semplice difformità estetica o con una limitazione minima del godimento altrui, ma richiede un pregiudizio concreto e apprezzabile (Cass. civ., ord. n. 30307/2022; Tribunale di Brindisi, n. 360/2024).

Cosa prevede l’articolo

Il coordinamento con l’art. 1102 c.c. e la soglia del pregiudizio

Il coordinamento con l’art. 1102 c.c. resta essenziale: non ogni uso più intenso o modifica incidente indirettamente sulla cosa comune integra violazione dell’art. 1122 c.c., occorrendo verificare se l’intervento resti entro i limiti dell’uso consentito oppure si traduca in una compressione apprezzabile della funzione o della fruizione del bene comune (Cass. civ., ord. n. 30307/2022; Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025; Tribunale di Brindisi, n. 360/2024). Il Tribunale di Reggio Emilia estende la nozione di “opera” anche a modifiche non strettamente strutturali ma soltanto funzionali, quando esse riducano o eliminino l’attitudine del bene comune a servire all’uso cui è destinato: l’art. 1122 c.c. non presidia soltanto l’integrità materiale delle parti comuni, ma anche la loro utilità funzionale e il corretto assetto dell’edificio (Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024). Quanto al danno alle parti comuni, esso va inteso come concreto pregiudizio alla possibilità di uso del bene comune, alla sua destinazione o alle utilità che i condomini ne ricavano, con esclusione dei meri inconvenienti modesti o delle limitazioni non apprezzabili; il pregiudizio, per essere rilevante, deve essere apprezzabile e può essere anche potenziale, purché non agevolmente eliminabile (Tribunale di Brindisi, n. 360/2024; Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024).

Il decoro architettonico

Il tema del decoro architettonico occupa una posizione centrale, poiché numerose decisioni utilizzano proprio l’art. 1122 c.c. per sindacare opere realizzate nella sfera esclusiva ma capaci di alterare l’armonia complessiva dell’edificio. Il criterio adottato è oggettivo e comparativo, fondato sul raffronto tra l’opera contestata e la fisionomia dell’intero fabbricato, con ricerca di una alterazione visibile, significativa e percettibile dell’insieme, non essendo sufficiente una minima difformità priva di effettiva incidenza estetica (Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Palermo, n. 1579/2025; Tribunale di Firenze, n. 1391/2025). L’alterazione del decoro deve avere una consistenza non trascurabile e una visibilità esterna effettiva, sì da potersi apprezzare nel contesto dell’edificio e non soltanto da visuali eccezionali o angolazioni particolari; il criterio della visibilità esterna e dell’«appariscenza» dell’intervento è particolarmente valorizzato dal Tribunale di Palermo (Tribunale di Palermo, n. 1579/2025). Nella stessa direzione, la Corte d’Appello di Perugia esclude che la collocazione dell’opera su prospetto principale o secondario, o il suo diverso grado di visibilità, costituiscano da soli un criterio decisivo, dovendo l’accertamento concentrarsi sull’impatto oggettivo sull’insieme architettonico e non sulla sola maggiore o minore esposizione alla vista (Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025). Le sentenze di Roma, Firenze e Palermo offrono un’articolazione utile del concetto di danno estetico, inteso come perdita di utilità architettoniche e peggioramento dell’armonia del fabbricato: il “danno” rilevante ai sensi dell’art. 1122 c.c. non si esaurisce nel danno materiale o statico, ma comprende anche il deterioramento dell’aspetto complessivo dell’edificio quando esso sia serio e oggettivamente percepibile (Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Firenze, n. 1391/2025; Tribunale di Palermo, n. 1579/2025). Quanto all’incidenza di interventi pregressi già esistenti sull’edificio, la giurisprudenza non è meccanica: da un lato la preesistente compromissione della facciata può rendere più difficile imputare all’ultimo intervento una lesione autonoma del decoro, ma dall’altro precedenti alterazioni non escludono automaticamente la tutela contro nuove opere, imponendo una comparazione concreta dell’impatto relativo del nuovo manufatto (Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Palermo, n. 1579/2025). Il Tribunale di Firenze afferma inoltre che la titolarità esclusiva non autorizza opere lesive del decoro comune, sicché il nucleo della norma risiede proprio nel limite conformativo che il regime condominiale impone alla facoltà dominicale individuale (Tribunale di Firenze, n. 1391/2025).

Applicazione pratica

L’obbligo di preventiva notizia all’amministratore

Sul versante procedurale, l’obbligo di preventiva notizia all’amministratore è letto in funzione di controllo e prevenzione: la Cassazione del 2020 chiarisce che la comunicazione serve a consentire all’amministratore o all’assemblea di valutare la legittimità e l’impatto delle opere sul fabbricato, e il Tribunale di Reggio Emilia insiste sul rilievo di tale adempimento nel meccanismo applicativo della norma (Cass. civ., ord. n. 15695/2020; Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024). Emerge tuttavia con chiarezza un orientamento restrittivo quanto agli effetti della sola omissione informativa: la mancata preventiva comunicazione non comporta automaticamente demolizione o riduzione in pristino, poiché anche in presenza dell’inosservanza procedurale resta necessaria la prova del concreto pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro o alla fruizione delle parti comuni (Tribunale di Brindisi, n. 360/2024; Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025; Tribunale di Teramo, n. 100/2024). Ne consegue che la violazione dell’obbligo di comunicazione ha valore indiziario e procedurale significativo, ma non sostituisce l’accertamento sostanziale del danno, né converte di per sé un’opera in intervento vietato (Cass. civ., ord. n. 15695/2020; Tribunale di Brindisi, n. 360/2024).

Il regime probatorio e il ruolo della CTU

L’ordinanza n. 30307/2022 della Cassazione fissa un criterio di fondo di grande rilievo scientifico: spetta al giudice di merito verificare, mediante apprezzamenti di fatto, se l’opera pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità della parte comune, e tale valutazione è sindacabile in sede di legittimità solo nei limiti del vizio motivazionale consentito; le controversie ex art. 1122 c.c. sono dunque fortemente dipendenti dalla qualità delle allegazioni e delle prove offerte (Cass. civ., ord. n. 30307/2022). L’attore ha l’onere di dimostrare in concreto la riduzione apprezzabile delle utilità del bene comune o la lesione dei diritti altrui, mentre mere affermazioni generiche non risultano sufficienti; tale impostazione è coerente con numerose sentenze di merito che insistono sulla necessità di una prova puntuale del pregiudizio (Cass. civ., ord. n. 30307/2022; Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Brindisi, n. 360/2024; Tribunale di Teramo, n. 100/2024). La consulenza tecnica d’ufficio assume in quest’ottica un ruolo spesso decisivo, poiché i tribunali di Roma, Firenze, Palermo, Brindisi e Teramo ne valorizzano la funzione descrittiva, fotografica e valutativa, sia per misurare l’incidenza delle opere sul decoro, sia per verificare eventuali effetti sulle distanze, sulle vedute, sulla sicurezza o sulla concreta fruizione delle parti comuni (Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Firenze, n. 1391/2025; Tribunale di Palermo, n. 1579/2025; Tribunale di Brindisi, n. 360/2024; Tribunale di Teramo, n. 100/2024). Assumono rilievo anche la documentazione fotografica, i verbali assembleari, le comunicazioni intercorse e, in certi casi, il comportamento processuale delle parti, come la mancata partecipazione alla mediazione o la contumacia, soprattutto ai fini delle spese e della valutazione complessiva della lite (Cass. civ., ord. n. 15695/2020; Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024; Tribunale di Teramo, n. 100/2024).

Il rapporto con i profili pubblicistici

Quanto ai rapporti con i profili pubblicistici, la giurisprudenza di merito è concorde nel ritenere che l’eventuale illegittimità edilizia o urbanistica dell’opera non è sufficiente, da sola, a fondare l’azione condominiale ex art. 1122 c.c., perché anche nei rapporti tra privati occorre pur sempre dimostrare l’effettiva compromissione della stabilità, della sicurezza, del decoro o delle utilità comuni; in termini simmetrici, il possesso di un titolo abilitativo o di pareri amministrativi non sana né esclude automaticamente la possibile lesione dei diritti condominiali (Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Firenze, n. 1391/2025; Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025; Tribunale di Teramo, n. 100/2024). La Corte d’Appello di Perugia aggiunge che anche il rispetto o la violazione delle distanze può assumere rilievo non solo sul piano edilizio, ma come indice della lesione dei limiti di uso della cosa comune e della compressione del godimento altrui, offrendo un utile criterio di raccordo sistematico tra art. 1122 c.c. e disciplina dell’uso individuale delle parti comuni (Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025).

I rimedi: tutela demolitoria e tutela risarcitoria

Sul piano dei rimedi, l’azione ex art. 1122 c.c. ha una vocazione prevalentemente inibitoria e ripristinatoria: i tribunali dispongono, a seconda dei casi, ordini di rimozione, demolizione, cessazione dell’attività lesiva, rimessa in pristino e fissazione di un termine per l’esecuzione, con possibilità di porre a carico del soccombente spese processuali e spese tecniche (Tribunale di Firenze, n. 1391/2025; Tribunale di Palermo, n. 1579/2025; Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024). Le pronunce di Palermo e Teramo chiariscono però che il risarcimento del danno non è in re ipsa (per il fatto stesso), ma richiede prova dell’an debeatur (se sia dovuto) e del quantum (l’ammontare), con dimostrazione del nesso causale tra l’opera e il pregiudizio lamentato; ne deriva una netta distinzione tra tutela demolitoria o ripristinatoria, più strettamente collegata all’illiceità dell’opera, e tutela risarcitoria, che postula un supplemento probatorio specifico (Tribunale di Palermo, n. 1579/2025; Tribunale di Teramo, n. 100/2024). L’ordinanza n. 15695/2020 della Cassazione è utile anche per la ricostruzione del capo di pronuncia relativo alla declaratoria di illegittimità, considerato autonomo e rilevante ai fini della soccombenza, nonché per il principio della valutazione unitaria della soccombenza nelle cause con più domande; essa evidenzia inoltre che il giudice d’appello può regolare d’ufficio le spese in base all’esito complessivo della lite e che un ordine ripristinatorio eccedente il petitum (l’oggetto della domanda) può essere travolto per ultrapetizione (Cass. civ., ord. n. 15695/2020). La Corte d’Appello di Perugia segnala infine che eventuali patti interni o transazioni tra parti possono incidere sull’azione di rimozione quando contengano deroghe chiare e specifiche: il divieto legale opera normalmente, ma può essere necessario verificare se tra le medesime parti esistano titoli negoziali rilevanti ai fini della tutela concretamente esercitabile (Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025).

Giurisprudenza

Problema: quale soglia di gravità rende un’opera nella proprietà esclusiva vietata ai sensi dell’art. 1122 c.c. Principio: il divieto non colpisce qualsiasi modifica, ma soltanto le opere che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune o producano pregiudizievoli invadenze nei diritti degli altri condomini; non bastano mero disagio, semplice difformità estetica o limitazione minima del godimento altrui. Conseguenza pratica: la soglia richiede un pregiudizio concreto e apprezzabile, valutato mediante apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito (Cass. civ., ord. n. 30307/2022; Tribunale di Brindisi, n. 360/2024).

Problema: come si accerta se un’opera pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità della parte comune, e chi deve provarlo. Principio: spetta al giudice di merito verificarlo mediante apprezzamenti di fatto, sindacabili in Cassazione solo nei limiti del vizio motivazionale; l’attore ha l’onere di dimostrare in concreto la riduzione apprezzabile delle utilità del bene comune o la lesione dei diritti altrui. Conseguenza pratica: mere affermazioni generiche non sono sufficienti, e le controversie ex art. 1122 c.c. dipendono fortemente dalla qualità delle allegazioni e delle prove offerte (Cass. civ., ord. n. 30307/2022).

Problema: se la nozione di “opera” rilevante ai fini dell’art. 1122 c.c. comprenda anche modifiche non strutturali ma solo funzionali. Principio: sì, quando esse riducano o eliminino l’attitudine del bene comune a servire all’uso cui è destinato. Conseguenza pratica: l’art. 1122 c.c. non presidia soltanto l’integrità materiale delle parti comuni, ma anche la loro utilità funzionale e il corretto assetto dell’edificio; il rilievo dell’adempimento della preventiva comunicazione resta centrale nel meccanismo applicativo della norma (Tribunale di Reggio Emilia, n. 1096/2024).

Problema: cosa si intende per danno alle parti comuni ai fini dell’art. 1122 c.c., e quali effetti produce l’omessa comunicazione preventiva. Principio: il danno va inteso come concreto pregiudizio alla possibilità di uso del bene comune, alla sua destinazione o alle utilità che i condomini ne ricavano, con esclusione dei meri inconvenienti modesti; può essere anche potenziale, purché non agevolmente eliminabile. Conseguenza pratica: la mancata comunicazione preventiva non comporta automaticamente demolizione, restando necessaria la prova del concreto pregiudizio; la violazione dell’obbligo ha valore indiziario ma non sostituisce l’accertamento sostanziale del danno (Tribunale di Brindisi, n. 360/2024).

Problema: come si accerta l’alterazione del decoro architettonico causata da un’opera nella proprietà esclusiva. Principio: il criterio è oggettivo e comparativo, fondato sul raffronto tra l’opera contestata e la fisionomia dell’intero fabbricato, con ricerca di un’alterazione visibile, significativa e percettibile dell’insieme; il danno estetico comprende il deterioramento dell’aspetto complessivo dell’edificio quando sia serio e oggettivamente percepibile. Conseguenza pratica: non è sufficiente una minima difformità priva di effettiva incidenza estetica, e la titolarità esclusiva dell’area non autorizza opere lesive del decoro comune (Tribunale di Roma, n. 1508/2024; Tribunale di Palermo, n. 1579/2025; Tribunale di Firenze, n. 1391/2025).

Problema: quale rilievo ha la visibilità esterna di un’opera ai fini dell’accertamento del pregiudizio al decoro. Principio: l’alterazione deve avere una consistenza non trascurabile e una visibilità esterna effettiva, apprezzabile nel contesto dell’edificio e non solo da visuali eccezionali. Conseguenza pratica: il risarcimento del danno non è in re ipsa, richiede prova dell’an debeatur e del quantum, con dimostrazione del nesso causale tra l’opera e il pregiudizio lamentato (Tribunale di Palermo, n. 1579/2025).

Problema: se la collocazione dell’opera su un prospetto principale o secondario incida sull’accertamento del pregiudizio al decoro, e se patti interni tra le parti rilevino sull’azione di rimozione. Principio: la collocazione o il diverso grado di visibilità non costituiscono da soli un criterio decisivo, dovendo l’accertamento concentrarsi sull’impatto oggettivo sull’insieme architettonico; eventuali patti interni possono incidere sull’azione di rimozione quando contengano deroghe chiare e specifiche. Conseguenza pratica: anche il rispetto o la violazione delle distanze può assumere rilievo come indice della lesione dei limiti di uso della cosa comune (Corte d’Appello di Perugia, n. 452/2025).

Problema: se la titolarità esclusiva dell’area su cui insiste l’opera esoneri dal rispetto dei limiti dell’art. 1122 c.c. Principio: la titolarità esclusiva non autorizza opere lesive del decoro comune. Conseguenza pratica: il nucleo della norma risiede nel limite conformativo che il regime condominiale impone alla facoltà dominicale individuale; l’eventuale illegittimità edilizia o urbanistica dell’opera non è sufficiente, da sola, a fondare l’azione condominiale (Tribunale di Firenze, n. 1391/2025).

Problema: quale prova è richiesta per ottenere il risarcimento del danno derivante da un’opera vietata ai sensi dell’art. 1122 c.c. Principio: il risarcimento richiede la prova dell’an debeatur e del quantum, con dimostrazione del nesso causale tra l’opera e il pregiudizio lamentato. Conseguenza pratica: va tenuta distinta la tutela demolitoria o ripristinatoria, più strettamente collegata all’illiceità dell’opera, dalla tutela risarcitoria, che postula un supplemento probatorio specifico (Tribunale di Teramo, n. 100/2024).

Problema: quale funzione ha l’obbligo di preventiva notizia all’amministratore, e quali sono i profili processuali dell’azione ex art. 1122 c.c. Principio: la comunicazione serve a consentire all’amministratore o all’assemblea di valutare la legittimità e l’impatto delle opere sul fabbricato; il capo di pronuncia relativo alla declaratoria di illegittimità è autonomo e rilevante ai fini della soccombenza. Conseguenza pratica: il giudice d’appello può regolare d’ufficio le spese in base all’esito complessivo della lite, e un ordine ripristinatorio eccedente il petitum può essere travolto per ultrapetizione (Cass. civ., ord. n. 15695/2020).

Il testo legislativo dell’art. 1122 c.c. non è riportato in via diretta nel presente commento, così come i passaggi motivazionali integrali di tutte le pronunce richiamate.

Errori frequenti

• Ritenere vietata ogni modifica eseguita nella proprietà esclusiva che produca un mero disagio o una limitazione minima del godimento altrui, senza accertare un pregiudizio concreto e apprezzabile.
• Considerare l’omessa comunicazione preventiva all’amministratore causa automatica di demolizione, senza provare il concreto pregiudizio alla stabilità, sicurezza, decoro o fruizione delle parti comuni.
• Valutare l’alterazione del decoro architettonico solo in base alla collocazione dell’opera (prospetto principale o secondario), anziché al suo impatto oggettivo sull’insieme architettonico.
• Ritenere che la titolarità esclusiva dell’area su cui insiste l’opera esoneri dal rispetto dei limiti dell’art. 1122 c.c.
• Fondare l’azione condominiale solo sull’illegittimità edilizia o urbanistica dell’opera, senza dimostrare l’effettiva compromissione della stabilità, sicurezza, decoro o utilità comuni.
• Ritenere il risarcimento del danno automatico, senza fornire prova puntuale dell’an debeatur, del quantum e del nesso causale.

Collegamenti

• Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune, criterio di coordinamento per distinguere l’uso più intenso dalla compressione apprezzabile vietata dall’art. 1122 c.c.

Si colgono tre linee evolutive sufficientemente nitide: anzitutto, la crescente puntualizzazione della soglia del pregiudizio apprezzabile, soprattutto a partire dalla giurisprudenza di legittimità del 2022, con rifiuto di letture meramente formalistiche dell’art. 1122 c.c.; in secondo luogo, il consolidamento dell’idea che l’omessa comunicazione preventiva abbia funzione di controllo ma non efficacia demolitoria automatica; infine, una forte accentuazione dell’onere probatorio, con valorizzazione della CTU e delle prove tecniche e con frequente rigetto delle domande fondate su allegazioni generiche o su meri richiami a difformità edilizie.

In conclusione, l’art. 1122 c.c. si configura come norma di equilibrio tra la facoltà dominicale del singolo condomino sulla propria proprietà esclusiva e la tutela dell’integrità materiale, funzionale ed estetica delle parti comuni: il divieto opera solo in presenza di un pregiudizio concreto e apprezzabile alla stabilità, alla sicurezza, al decoro o alla fruizione delle parti comuni; l’obbligo di preventiva comunicazione ha funzione di controllo preventivo, ma la sua violazione non equivale, da sola, a illiceità dell’opera; il decoro architettonico si valuta con criterio oggettivo e comparativo, indipendentemente dalla collocazione dell’opera; l’onere della prova grava su chi lamenta il pregiudizio, con ruolo spesso decisivo della CTU; la tutela demolitoria e quella risarcitoria restano distinte, richiedendo la seconda un supplemento probatorio specifico su an debeatur e quantum.

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Brescia 6264/2026)ApprofondimentoLa diffida non interrompe l’usucapione della servitù di veduta (App. Bari 970/2026)ApprofondimentoLa servitù carrabile non si aggrava per l’accesso regolato degli utenti (App. Catanzaro 533/2026)ApprofondimentoLa servitù di scarico richiede opere anteriori alla separazione dei fondi (App. Firenze 138/2026)ApprofondimentoLa rete spostata non prova il confine: prevalgono le risultanze catastali (App. Firenze 1930/2026)ApprofondimentoIl confine incerto si determina anche con le mappe catastali georeferenziate (App. Firenze 908/2026)ApprofondimentoL’estinzione della servitù volontaria non impedisce di costituirne una coattiva (App. Napoli 1878/2026)ApprofondimentoLa CTU non sostituisce la prova del titolo nell’azione di rivendica (App. Napoli 5199/2026)ApprofondimentoIl muro scuro non è un atto emulativo se la tinteggiatura ha funzione impermeabilizzante (App. Napoli 5430/2026)ApprofondimentoIl vicino può sempre chiedere la regolarizzazione delle luci irregolari (App. Potenza 575/2026)ApprofondimentoServitù per destinazione del padre di famiglia: non basta la sola esistenza di una strada (Cass. 564/2026)ApprofondimentoDomande alternative di demolizione o risarcimento non possono diventare cumulative in appello (Cass. 4937/2026)ApprofondimentoLa violazione delle distanze legali è un illecito permanente fino alla riduzione dell’edificio (Cass. 16935/2026)ApprofondimentoLivello ed enfiteusi: catasto e trascrizione non provano il diritto reale (Cass. 247/2026)ApprofondimentoIl muro che contiene un terrapieno artificiale è una costruzione, ma la norma locale va individuata con precisione (Cass. 5244/2026)ApprofondimentoLe luci non trasformate in vedute non impediscono al vicino di costruire in aderenza (Cass. civ. n. 11987/2026)ApprofondimentoL’amministratore autorizzato dall’assemblea può agire contro le costruzioni che violano le distanze (Cass. civ. n. 10868/2026)ApprofondimentoLa servitù non nasce se il titolo non identifica con certezza il fondo dominante (Cass. 1460/2026)ApprofondimentoChi rivendica un immobile senza possederlo deve fornire la prova rigorosa della proprietà (Cass. civ. n. 16739/2026)ApprofondimentoLe aperture munite di inferriate sono luci, non vedute: nessuna servitù per usucapione (App. Reggio Calabria n. 401/2026)ApprofondimentoLa sopraelevazione va arretrata se non può essere resa staticamente autonoma (App. Catania 865/2026)ApprofondimentoNiente supercondominio senza proprietà comune: la sola fruizione dello stradello altrui non basta (Cass. civ. n. 27998/2025)ApprofondimentoSfratto: il termine per l’opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. decorre dal preavviso di rilascio, anche se si contesta la convalida (Cass. civ. n. 27852/2025)ApprofondimentoIndennita’ di avviamento: il diritto di ritenzione del conduttore non e’ opponibile all’aggiudicatario dell’immobile venduto all’asta (Cass. 23235/2026)ApprofondimentoOpposizione tardiva a decreto ingiuntivo: se anche la notifica del pignoramento e’ nulla, il termine per opporsi non decorre (Cass. 23214/2026)ApprofondimentoDanni da infiltrazioni: opera la solidarietà ex art. 2055 c.c. tra condominio e proprietario della terrazza, e gli altri corresponsabili non sono litisconsorti necessari (Cass. civ. 23963/2026)ApprofondimentoOneri condominiali: il condomino moroso non può opporre l’inadempimento dell’appaltatore, e l’acconto in corso di causa non lo salva dalle spese (Cass. 10329/2026)ApprofondimentoOccupazione senza titolo: l’omesso mutamento del rito non annulla la sentenza senza uno specifico pregiudizio, e il termine ex art. 281-sexies c.p.c. e’ ordinatorio (Cass. 24203/2026)ApprofondimentoInfiltrazioni dalla terrazza in uso esclusivo: il danneggiato può chiedere l’intero a ciascun responsabile, le quote dell’art. 1126 c.c. valgono solo tra i condebitori (Cass. 11585/2026)ApprofondimentoLavori sulle parti comuni: l’appaltatore agisce pro quota contro il singolo condomino, l’obbligazione condominiale è parziaria e non solidale (Cass. 22672/2026)ApprofondimentoAlloggio di servizio: cessato il rapporto di lavoro per qualunque causa viene meno la concessione e scatta l’occupazione senza titolo; inammissibile il ricorso incidentale del Comune senza autorizzazione giuntale a impugnare (Cass. 22683/2026)ApprofondimentoAlloggio del portiere in comproprieta: come si calcola l’indennizzo dovuto al condomino (Cass. 23005/2026)ApprofondimentoImpugnazione di delibera per vizio formale: la causa e di valore indeterminabile, non si guarda al compenso dell’amministratore (Cass. 23374/2026)ApprofondimentoAbuso del diritto: la società immobiliare familiare interposta per dedurre i canoni di leasing come locazione integra l’elusione ex art. 10-bis; il rigetto implicito non e’ omessa pronuncia (Cass. 11779/2026)ApprofondimentoSupercondominio: l’assemblea dei rappresentanti può ripartire tra i condòmini le spese del servizio comune agli edifici (Cass. 9309/2026)ApprofondimentoTARI: se il proprietario ha già pagato, il conduttore che ha omesso la denuncia paga la sanzione ma non il tributo (Cass. trib. 9133/2026)ApprofondimentoCondominio orizzontale: il lastrico che copre una sola unità è comune solo con un vero titolo costitutivo, non basta il regolamento (Cass. 9465/2026)ApprofondimentoMonossido di carbonio nel B&B: la canna fumaria è bene aziendale essenziale e il locatore risponde della manutenzione (Cass. pen. 4616/2026)ApprofondimentoIl singolo condomino può agire in proprio per i danni alle parti comuni, anche da inadempimento contrattuale (Cass. 2984/2026)ApprofondimentoCondominio: la presunzione ex art. 1117 c.c. copre anche i beni costruiti dopo, se sorti su area comune del medesimo proprietario (Cass. 19707/2026)ApprofondimentoDistanze e “pareti finestrate”: l’obbligo di distacco vale solo per le vedute, non per le luci (Cass. 20314/2026)ApprofondimentoSupercondominio: il quorum assembleare si calcola sul valore delle unità, non sulle tabelle millesimali (Cass. 20676/2026)ApprofondimentoImpugnazione di delibera condominiale: se il Condominio non appella, il singolo condomino intervenuto per difenderla non può farlo da solo (Cassazione 20398/2026)ApprofondimentoOneri condominiali e usufrutto: il nudo proprietario risponde solo delle spese straordinarie (Cass. 19011/2026)ApprofondimentoAffitto agrario e assistenza sindacale: l’attestazione in contratto ex art. 45 L. 203/1982 ha valore probatorio privilegiato (Cass. 19483/2026)ApprofondimentoSpese condominiali ripartite in deroga ai criteri legali: la delibera è annullabile, non nulla (Cass. 18204/2026)ApprofondimentoScioglimento del condominio: i crediti per le parti rimaste comuni non si estinguono, si trasferiscono (Cass. 18203/2026)ApprofondimentoIl legatario dell’immobile risponde in solido dei debiti condominiali del testatore per l’anno in corso e il precedente (Cass. 17647/2026)

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