Esecuzione specifica e imposta di registro proporzionale anche se condizionata al pagamento del prezzo (Cass. civ. Sez. 5 n. 2795 del 08.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, la sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che dispone il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente subordinatamente al pagamento del corrispettivo, è soggetta a tassazione in misura proporzionale, ancorché non ancora passata in giudicato o impugnabile. Il pagamento del prezzo non integra una vera e propria condizione sospensiva, né una condizione risolutiva dell’effetto traslativo, ma costituisce uno strumento che regola l’esigibilità dell’obbligo principale dell’acquirente. Ne consegue che l’imposta di registro deve essere applicata in misura proporzionale ai sensi dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986, poiché l’attuazione del trasferimento coattivo è fisiologicamente connessa all’adempimento dell’obbligazione gravante sul promissario acquirente, dalla cui mera volontà dipende il consolidamento dell’effetto traslativo. La successiva risoluzione dell’operazione negoziale non rileva ai fini fiscali, trattandosi di imposta d’atto.

Il Fatto

A seguito di una sentenza del Tribunale di Avellino, resa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., che aveva disposto il trasferimento in favore della contribuente di un’unità immobiliare, subordinandolo al pagamento del prezzo residuo, l’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso di liquidazione per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. L’Ufficio applicava per l’imposta di registro l’aliquota del 3% prevista dall’art. 1 della tariffa, parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986. La Commissione Tributaria Provinciale di Avellino accoglieva il ricorso della contribuente e la Commissione Tributaria Regionale della Campania, Sezione Distaccata di Salerno, con la sentenza n. 4600/21, rigettava l’appello dell’Ufficio. La CTR riteneva, infatti, che la tassazione fosse applicabile solo al momento della verificazione della condizione sospensiva, mai avveratasi. Avverso tale decisione l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la doglianza dell’Agenzia, che aveva dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 2932 cod. civ. e 27 d.P.R. n. 131/1986. La Suprema Corte ha richiamato la consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che disponga il trasferimento di un immobile subordinatamente al pagamento del corrispettivo, è soggetta all’imposta in misura proporzionale, trovando applicazione l’art. 27 cit., il quale esclude la natura condizionata degli atti i cui effetti dipendano da una condizione meramente potestativa, ossia dalla sola volontà dell’acquirente. La Corte ha, quindi, confutato il recessivo orientamento secondo cui la tassazione sarebbe stata subordinata all’effettivo verificarsi del trasferimento.

Nel ricostruire la natura giuridica della clausola di pagamento del prezzo, gli Ermellini hanno precisato che, sebbene tale adempimento possa costituire l’evento condizionante dell’efficacia di una pattuizione, nella particolare ipotesi del trasferimento coattivo disposto dal giudice esso non perde la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale. L’eventuale inadempimento dell’obbligazione di pagamento può essere fatto valere dalla controparte come ragione di risoluzione del rapporto e non già come causa di automatica inefficacia dello stesso. Solo la risoluzione, infatti, può determinare la caducazione dell’effetto costitutivo prodotto dalla pronuncia giudiziale, che si perfeziona con il passaggio in giudicato.

La Corte ha, pertanto, chiarito che il riferimento alla “subordinazione” del trasferimento al pagamento del prezzo non introduce una condizione sospensiva, ma costituisce uno strumento che regola l’esigibilità dell’obbligo principale dell’acquirente. Non è il trasferimento ad essere subordinato al pagamento, ma è il pagamento ad essere subordinato al trasferimento. Sul piano tributario, ne deriva che la condizione di pagamento, al di là del nomen juris, non è equiparabile ad una condizione sospensiva, con la conseguenza che l’imposta di registro deve essere applicata in misura proporzionale ai sensi dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 131/1986. Tale conclusione non è inficiata dalla successiva risoluzione del contratto, trattandosi di imposta d’atto, che attiene al contenuto intrinseco dell’atto giudiziario e agli effetti giuridici prodotti, ai sensi dell’art. 20 del medesimo d.P.R. n. 131/1986.

La sentenza impugnata è stata, quindi, cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Campania, in diversa composizione, affinché provveda a un nuovo esame, tenendo conto dei principi enunciati e provvedendo anche alla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.