L’inedificabilità di fatto incide sul valore venale dell’area edificabile ai fini ICI (Cass. civ. Sez. 5 n. 14038 del 13.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La motivazione è apparente quando, pur esistendo graficamente, non rende percepibili le ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito dal giudice, non consentendo alcun controllo sull’esattezza e logicità del ragionamento; tale vizio attinge la soglia del “minimo costituzionale” di cui all’art. 111, sesto comma, Cost., rendendo nulla la sentenza. Il giudicato esterno su un tributo periodico, come l’ICI, ha efficacia espansiva solo con riferimento agli elementi stabili del rapporto giuridico durevole, non anche alla debenza del tributo per singole annualità, caratterizzate da presupposti di fatto mutevoli. L’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicazione del criterio del valore venale, si desume dalla qualificazione del piano regolatore generale, indipendentemente dall’approvazione regionale e dagli strumenti attuativi; tuttavia, la presenza di vincoli che condizionano in concreto l’edificabilità, pur non sottraendo l’area al regime dei suoli edificabili, incide sulla valutazione del valore venale e sulla base imponibile.

Il Fatto

Il contribuente, titolare di un’impresa individuale, impugnava gli avvisi di accertamento ICI per gli anni 2007 e 2008, emessi dal Comune su aree edificabili di sua proprietà, deducendone l’inedificabilità di fatto. La Commissione Tributaria Provinciale rigettava i ricorsi e la Commissione Tributaria Regionale, riuniti gli appelli, confermava la decisione, condannando il contribuente alle spese.

Avverso la sentenza d’appello, il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi: con il primo denunciava il carattere apparente della motivazione, con il secondo la mancata considerazione, ai fini della determinazione della base imponibile, delle vicende che avevano compresso le potenzialità edificatorie dei terreni. Il Comune restava intimato.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha disatteso il primo motivo, rilevando che la sentenza impugnata, sia pure in modo succinto, dava conto delle ragioni del rigetto dell’appello, condividendo gli approdi del primo giudice. L’ipotesi di motivazione apparente, che rende nulla la sentenza, ricorre solo quando le argomentazioni siano inidonee a far conoscere l’iter logico seguito, lasciando all’interprete il compito di integrarle con congetture, e non già in presenza di un semplice difetto di “sufficienza”.

Ha invece accolto il secondo motivo. La Corte, esclusa l’invocabilità dell’efficacia espansiva del giudicato esterno per annualità diverse, ha ricordato che l’accertamento compiuto da una sentenza passata in giudicato non può estendersi ad altre annualità di un tributo periodico, caratterizzate da elementi variabili e da presupposti di fatto potenzialmente diversi, come nella specie era avvenuto per la delibera di decadenza del piano di lottizzazione.

Nel merito, i giudici di legittimità hanno richiamato il principio secondo cui l’edificabilità di un’area si desume dal piano regolatore generale, ma le vicende che condizionano in concreto lo sfruttamento edilizio incidono sulla determinazione del valore venale. La CTR non aveva considerato le vicende relative al piano di lottizzazione, che, pur non mutando il regime fiscale dell’area, ne comprimevano il valore, non potendo la stessa essere valutata con criteri identici a quelli di aree liberamente edificabili.

La Corte ha quindi accolto il secondo motivo, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione, anche per le spese.