La riserva del seminterrato nel primo atto costitutivo del condominio esclude la presunzione di condominialità (Cass. civ. Sez. 2 n. 14084 del 13.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni. Il locale seminterrato adibito ad autorimessa, anche se situato nel perimetro dell’edificio condominiale, non è incluso tra i beni elencati dall’art. 1117 c.c. nel testo applicabile ratione temporis, anteriore alla modifica di cui alla legge n. 220 del 2012.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento in un condominio conveniva in giudizio altri condomini per ottenere il libero accesso e la fruibilità del piano seminterrato dell’edificio, impedito dalla presenza di un cancello di cui non possedeva le chiavi, nonché il risarcimento del danno per il mancato utilizzo del bene. I convenuti eccepivano che il fabbricato, originariamente appartenuto all’unico proprietario, era stato da questi in parte donato ai figli, con riserva a proprio favore della proprietà del vano seminterrato oggetto di causa.

Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’appello, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava invece la natura comune del seminterrato, dei lastrici solari e del cortile, accogliendo anche la domanda risarcitoria per il mancato utilizzo del locale. Avverso tale decisione i soccombenti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha accolto i primi tre motivi di ricorso. In primo luogo, ha ravvisato il vizio di ultrapetizione nella pronuncia della Corte territoriale, che aveva affermato la proprietà comune di beni (lastrici solari e cortile interno) non ricompresi nella domanda originariamente proposta, violando l’art. 112 c.p.c. Il potere di qualificazione giuridica del giudice incontra infatti il limite del rispetto del petitum e della causa petendi.

Quanto alla natura del seminterrato, la Cassazione ha rilevato un duplice errore nella sentenza impugnata. Da un lato, la Corte d’appello aveva applicato il testo dell’art. 1117 c.c. successivo alla riforma di cui alla legge n. 220 del 2012, che ricomprende le autorimesse tra i beni oggetto di presunzione di condominialità, mentre nel testo vigente all’epoca dei fatti il locale autorimessa non era incluso tra i beni comuni, neppure come “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”. Dall’altro lato, la Corte territoriale aveva contraddittoriamente ignorato la sussistenza di un titolo contrario, emergente dall’atto del 1975, che aveva espressamente riservato la proprietà del seminterrato a uno dei soggetti della divisione.

La S.C. ha enunciato il principio per cui, al fine di stabilire l’esistenza di un titolo contrario alla presunzione di comunione, è determinante l’esame dei titoli di acquisto succedutisi nel tempo a partire dall’atto istitutivo del condominio. Se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene risulta riservata ad uno solo dei contraenti, la presunzione legale non opera. L’accoglimento dei primi tre motivi ha determinato l’assorbimento dei restanti motivi, con cassazione della sentenza e rinvio alla Corte d’appello di Bari in diversa composizione.