Esenzione IMU alloggi sociali: nozione ristretta e dichiarazione indispensabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 6488 del 18.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione IMU prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011 per gli immobili destinati ad alloggi sociali non opera in via generale per tutti gli alloggi assegnati dagli istituti autonomi per le case popolari o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, ma solo per quelli che presentino le caratteristiche oggettive individuate dal d.m. 22 aprile 2008. A tal fine è indispensabile che il contribuente abbia presentato la dichiarazione, barrando l’apposito campo, ai sensi dell’art. 2, comma 5-bis, del d.l. n. 102/2013. Inoltre, le modalità di utilizzo dell’immobile devono essere non commerciali, ossia a titolo gratuito o dietro versamento di un corrispettivo di importo simbolico. Infine, qualora la sentenza impugnata si fondi su più ragioni decisive, il ricorrente deve censurarle tutte, a pena di inammissibilità del motivo.

Il Fatto

Un’Azienda Territoriale Edilizia Residenziale ricorreva avverso l’avviso di accertamento IMU per l’anno 2016, emesso dal Comune per l’omesso versamento dell’imposta su immobili locati. La società sosteneva che gli alloggi concessi in locazione a canone moderato fossero destinati a finalità sociali e, come tali, esenti dall’IMU ai sensi della normativa sugli alloggi sociali. Sia la Commissione Tributaria Provinciale sia la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio rigettavano il ricorso e l’appello, escludendo l’applicabilità dell’esenzione. La società proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione esamina il motivo, con cui si deduce la violazione dell’art. 13, comma 2, lett. b), del d.l. n. 201/2011 e dell’art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504/1992, e lo dichiara anzitutto inammissibile. La sentenza impugnata si fonda su una duplice ratio decidendi: oltre al carattere economico dell’attività di locazione, il giudice d’appello ha rilevato che la società non aveva documentato la presentazione della dichiarazione con cui attestare il requisito di alloggio sociale. Il ricorrente, tuttavia, ha omesso di censurare quest’ultima e autonoma ragione della decisione, limitandosi a dissentire sui presupposti generali dell’esenzione. Sul punto, la Corte richiama il principio per cui, in presenza di più ragioni ciascuna sufficiente a sorreggere la pronuncia, il ricorrente è tenuto, a pena di inammissibilità, a impugnarle tutte (cfr. Cass. n. 17182/20).

La Corte aggiunge, a riprova dell’infondatezza della tesi, che l’esenzione non spetta automaticamente a tutti gli alloggi degli enti di edilizia residenziale pubblica. La disciplina, come ricostruita dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 3824/25 e Cass. n. 37342/21), distingue tra alloggi regolarmente assegnati, soggetti a IMU e per cui è prevista una detrazione, e alloggi sociali, definiti dal d.m. 22 aprile 2008, i soli a essere esenti. La nozione di alloggio sociale è, quindi, circoscritta alle unità immobiliari destinate a ridurre il disagio abitativo di soggetti svantaggiati che non possono accedere al libero mercato.

La Corte precisa, inoltre, che l’esenzione presuppone modalità di utilizzo non commerciali dell’immobile, ovvero lo svolgimento dell’attività a titolo gratuito o verso un importo simbolico, per evitare che il regime fiscale di favore si risolva in un aiuto di Stato. Richiamando la decisione della Commissione europea del 19 dicembre 2012, evidenzia come le finalità sociali non escludano la natura economica dell’attività quando i canoni applicati non siano meramente simbolici ma corrispondano a quelli di mercato, come nel caso di specie, in cui i canoni erano parametrati alla legge n. 392/1978 (c.d. equo canone).

Conseguentemente, il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese di lite e dichiarazione della sussistenza dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato.