L’inedificabilità per vincolo paesaggistico si prova esaminando le disposizioni istitutive, non solo col diniego del permesso a costruire (Cass. civ. Sez. 2 n. 12696 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La prova dell’assoluta inedificabilità di un terreno, dedotta quale errore essenziale su qualità del bene compravenduto, non può essere fornita esclusivamente mediante il diniego del permesso a costruire. Il giudice di merito è tenuto ad accertare l’esistenza del vincolo paesaggistico esaminando direttamente le disposizioni istitutive del vincolo medesimo, verificando se e in quali termini esse consentano l’edificazione. È affetta da contraddittorietà insanabile e viola il minimo costituzionale la motivazione che conclude per la mancanza di prova dell’inedificabilità, affermando la superfluità del materiale probatorio disponibile senza esaminarlo; parimenti viziata è la motivazione che ritiene superflua la valutazione della sentenza che ha annullato le previsioni del piano paesistico includenti l’area in zona vincolata, presupponendo l’esistenza del vincolo in epoca precedente.

Il Fatto

La società acquirente di un terreno edificabile, con sovrastanti fabbricati fatiscenti, conveniva in giudizio il venditore, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento e, in subordine, l’annullamento per errore su qualità essenziale del bene, deducendo l’assoluta inedificabilità del fondo per la presenza di un vincolo paesaggistico conosciuto solo dopo l’acquisto. Il Tribunale di Viterbo accoglieva la domanda di annullamento per errore, riconoscendo l’essenzialità e la riconoscibilità dell’errore e condannando il venditore alla restituzione del prezzo.

La Corte d’appello di Roma, adita dal venditore, riformava integralmente la sentenza di primo grado, rigettando tutte le domande della società acquirente. La Corte territoriale riteneva non dimostrata l’inedificabilità assoluta del terreno, in mancanza della produzione dell’atto che avrebbe potuto attestarla, ossia il diniego della concessione edilizia. La società soccombente proponeva ricorso per cassazione, articolando quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato separatamente le censure, dichiarando infondato il primo motivo, relativo alla dedotta inammissibilità dell’appello per genericità dei motivi ai sensi dell’art. 342 cod. proc. civ.. In applicazione dei principi espressi dalle Sezioni Unite n. 36481 del 2022 e dalle Sezioni Unite n. 27199 del 2017, l’atto d’appello deve contenere una chiara individuazione delle questioni contestate, senza richiedere forme sacramentali; il grado di specificità della parte argomentativa è correlato al contenuto della motivazione impugnata. Nella specie, la sentenza di primo grado non aveva svolto uno specifico accertamento sull’inedificabilità, avendo presunto che la sussistenza del vincolo paesaggistico la implicasse automaticamente, sicché le doglianze dell’appellante erano ammissibili.

La Corte ha, invece, ritenuto fondati il secondo, il terzo e il quarto motivo, esaminati congiuntamente, ravvisando nella sentenza impugnata un vizio di motivazione che ne determina la nullità. L’affermazione della Corte d’appello, secondo cui la prova dell’inedificabilità poteva essere fornita solo attraverso il diniego di concessione edilizia, è stata giudicata giuridicamente erronea e illogica.

. La Corte ha chiarito che il vincolo di inedificabilità è preesistente e accertabile anche in giudizio, mediante la disamina delle disposizioni istitutive del vincolo medesimo, senza che l’interessato debba necessariamente attivare un procedimento amministrativo per conseguire un diniego. Il giudice del merito avrebbe dovuto quindi esaminare le norme tecniche del piano paesistico, addotte dalla società acquirente a dimostrazione dell’inedificabilità, per verificarne il contenuto.

La motivazione è stata inoltre ritenuta viziata da irrimediabile contraddittorietà, laddove la Corte territoriale aveva affermato la superfluità della disamina della sentenza del TAR Lazio n. 1061 del 2018, che aveva annullato le previsioni del piano regionale includenti l’area nell’ambito “Parchi, Ville e giardini storici”. Tale sentenza, presupponendo l’esistenza del vincolo in epoca precedente all’annullamento, avrebbe potuto essere utile per accertarne il contenuto. La Corte ha richiamato il principio per cui la motivazione è affetta da contraddittorietà insanabile quando il giudice rigetta la domanda ritenendola non provata, dopo aver respinto una richiesta di prova, e ha esteso tale principio al caso in cui il giudice concluda per la mancanza di prova affermando la superfluità del materiale probatorio senza esaminarlo.

In accoglimento dei motivi, la Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che dovrà fare applicazione dei principi enunciati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.