Redditi da locazione: risoluzione del contratto da provare con atto di data certa (Cass. civ. Sez. 5 n. 18217 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di accertamento dei redditi fondiari, grava sul contribuente che invochi la risoluzione del contratto di locazione — al fine di contestare la tassazione del canone — l’onere di dimostrare l’effettiva intervenuta risoluzione mediante un atto avente data certa, come richiesto dalla disciplina di cui all’art. 67 del d.P.R. n. 917/1986. La comunicazione all’Agenzia delle Entrate dell’avvenuta risoluzione e il pagamento degli oneri conseguenti mediante modello F24 non sono, di per sé, idonei a fornire tale prova, laddove non siano assistiti da ulteriori elementi documentali che ne attestino la riconducibilità e la riferibilità al rapporto locatizio. La sentenza di merito che, sulla base di tali carenze probatorie, ritenga non dimostrata la risoluzione e confermi la pretesa impositiva, non incorre nel vizio di motivazione apparente né in violazione di legge.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava al contribuente un avviso di accertamento in rettifica, con il quale contestava un maggior reddito non dichiarato per l’anno 2010, derivante dalla locazione di sette immobili. Il contribuente impugnava l’atto innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, sostenendo, da un lato, che il proprietario degli immobili fosse un terzo soggetto e, dall’altro, che i contratti di locazione da lui stipulati fossero stati risolti nel corso del periodo d’imposta precedente, con conseguente assenza di alcun reddito imponibile. Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso.

La Commissione Tributaria Regionale, invece, riformava la decisione, ritenendo non provate le difese del contribuente, e riaffermava la validità dell’atto impositivo. Avverso tale sentenza, il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidandosi a quattro motivi, mentre l’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte di legittimità ha esaminato congiuntamente i motivi di ricorso, ravvisandone la connessione. Con essi, il contribuente lamentava la nullità della sentenza per insufficienza e apparenza della motivazione e la violazione degli artt. 3 e 53 Cost. e dell’art. 67 del d.P.R. n. 917/1986, insistendo sulla mancata prova della risoluzione dei contratti di locazione e sull’appartenenza degli immobili a un diverso proprietario.

La Corte ha rilevato come il giudice d’appello avesse correttamente evidenziato che, per cinque dei sette contratti, la prova della risoluzione non era stata fornita, mancando un atto avente data certa indirizzato al conduttore. Ha inoltre ritenuto non dirimente la circostanza che la risoluzione fosse stata comunicata all’Amministrazione finanziaria, né il successivo pagamento di oneri mediante modello F24, risultato, peraltro, riferibile a un codice tributo concernente beni diversi e avvenuto a notevole distanza di tempo.

Quanto alla dedotta appartenenza degli immobili a un terzo, la Corte ha osservato che il contribuente non aveva chiarito come tale circostanza potesse conciliarsi con l’aver egli stesso stipulato i contratti di locazione, né aveva indicato gli elementi probatori idonei a dimostrare la titolarità in capo ad altri, tanto più che l’Agenzia aveva sostenuto — senza essere smentita — che i contratti riferibili al terzo fossero diversi da quelli oggetto di causa.

La Suprema Corte ha concluso che la sentenza impugnata presentava una motivazione esistente e adeguata, non essendo né omessa né apparente, e che le censure del ricorrente si risolvevano in un’inammissibile richiesta di rivalutazione del fatto, non confrontandosi con la ratio decidendi del giudice di merito. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del contribuente al pagamento delle spese e alla corresponsione del c.d. doppio contributo unificato.