Riserva di sosta nel rogito e interpretazione letterale del contratto (Cass. civ. Sez. 2 n. 9265 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di interpretazione del contratto, il senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate rappresenta il principale strumento per la ricerca della comune intenzione dei contraenti, da valutare alla luce dell’intero contesto negoziale, coordinando le singole clausole ai sensi dell’art. 1363 c.c. La clausola con cui il venditore si riservi il diritto di sosta e di transito pedonale e carrabile su una porzione determinata del fondo alienato, insistente su area chiusa adibita a parcheggio, è idonea a costituire una servitù a favore del fondo residuo, senza che la permanenza temporanea dei veicoli possa configurarsi come aggravamento della servitù medesima. L’esercizio del potere di fatto su un immobile in forza di un contratto preliminare ad effetti anticipati integra mera detenzione, non possesso, con la conseguente esclusione dell’usucapione del diritto reale invocato dal promissario acquirente.

Il Fatto

Con atto del 2001, il proprietario di un lotto indiviso frazionava il terreno, alienando una porzione alla società attrice e l’altra porzione ai convenuti. Nel rogito di vendita della prima porzione, il venditore riservava espressamente a sé e agli aventi causa il diritto di sosta e di transito pedonale e carrabile su una parte dell’area ceduta, adibita a parcheggio. La società acquirente conveniva in giudizio i proprietari dell’altra porzione, chiedendo l’accertamento dell’inesistenza della servitù di transito e parcheggio rivendicata. I convenuti eccepivano l’esistenza del diritto reale e, in subordine, il suo acquisto per usucapione. Il Tribunale accoglieva la domanda attrice e la Corte di Appello confermava la decisione, escludendo la configurabilità di una servitù di parcheggio e rigettando la domanda di usucapione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, censurando l’interpretazione della clausola negoziale operata dal giudice di merito. Il testo del rogito, riportato integralmente in sentenza, riservava espressamente al venditore il diritto di sosta e di accesso pedonale e carrabile su un’area determinata, individuata con manto di asfalto. Il tenore letterale della clausola, valutato nella sua complessiva articolazione, non lasciava margini di dubbio sull’intenzione delle parti di riservare al venditore la facoltà di utilizzare l’area secondo la precedente destinazione di fatto, con conseguente erroneità della soluzione adottata dalla Corte distrettuale che aveva escluso l’esistenza di qualsiasi servitù. La Suprema Corte ha richiamato il principio per cui, in presenza di una clausola che contempli espressamente la sosta dei veicoli su un’area chiusa, tale facoltà rientra nelle modalità di esercizio del diritto reale previste dal titolo costitutivo, senza che possa configurarsi un aggravamento della servitù, attesa la natura di adminicula servitutis delle facoltà accessorie indispensabili per l’attuazione dell’utilitas.

Quanto al terzo e al quinto motivo, concernenti l’usucapione della servitù, la Corte li ha ritenuti infondati. L’immissione nel godimento del cespite in forza di un contratto preliminare di compravendita configura una situazione di mera detenzione, non possessiva, con la conseguenza che il relativo potere di fatto non può essere computato ai fini del decorso del termine per l’usucapione. Il secondo e parte del quarto motivo sono stati dichiarati inammissibili, in quanto, in presenza di una doppia conforme, la deduzione del vizio di omesso esame di un fatto decisivo è preclusa per legge, dovendo il fatto medesimo riguardare un fatto storico principale o secondario ex art. 2697 c.c., non già singole risultanze istruttorie o questioni decise dal giudice di merito.

La Corte ha accolto il quarto motivo nella parte in cui i ricorrenti contestavano la mancata configurazione di qualsiasi diritto reale a fronte della disposizione letterale del titolo costitutivo, riprendendo le argomentazioni già spese con il primo motivo. La sentenza impugnata è stata conseguentemente cassata con rinvio alla Corte di Appello di Roma in differente composizione, affinché il giudice di merito valuti l’idoneità della clausola negoziale a costituire una servitù avente ad oggetto la sosta e il transito, pedonale e carrabile, sul fondo servente.