Liquidazione spese e valore della causa nella risoluzione del preliminare: la deroga all’art. 12 c.p.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 8011 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risoluzione del contratto preliminare, la valutazione della gravità dell’inadempimento ex artt. 1453 e 1455 c.c. costituisce questione di fatto rimessa al giudice di merito. Il giudice del rinvio si uniforma correttamente al principio di diritto della Cassazione quando esamina dapprima l’obiettiva incidenza dell’inadempimento sull’economia del rapporto e solo successivamente gli elementi soggettivi, potendo escludere rilievo alla buona fede della parte inadempiente. Il legittimo esercizio dell’opzione risolutorio da parte del promissario acquirente costituisce antecedente causale autonomo che preclude il risarcimento del lucro cessante derivante da un preliminare di locazione a terzi stipulato prima del definitivo. In tema di spese, la deroga all’art. 12, primo comma, c.p.c. opera quando il giudice, con efficacia di giudicato, esamina questioni relative all’esistenza o validità del rapporto obbligatorio, che va interamente considerato per la determinazione del valore della causa.

Il Fatto

La società promissaria acquirente convenne in giudizio la promittente venditrice per sentir dichiarare la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, deducendo che l’immobile era privo di licenza edilizia e agibilità e difforme dalla destinazione d’uso pattuita. Il Tribunale respinse la domanda, ma la Corte d’appello, in sede di rinvio dopo la cassazione della prima sentenza, accolse la domanda, pronunciando la risoluzione e condannando la venditrice alla restituzione della caparra e al risarcimento del danno limitato al forzoso disinvestimento di titoli.

La Corte territoriale escluse il rimborso dei costi di mediazione per difetto di prova e il danno da lucro cessante, rilevando che il preliminare di locazione a terzi era stato concluso prima dell’effetto traslativo. Avverso tale decisione hanno proposto ricorso per cassazione entrambe le parti.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha rigettato il primo motivo del ricorso incidentale, affermando che il giudice del rinvio si era correttamente conformato al principio di diritto enunciato nella sentenza rescindente. La Corte territoriale ha infatti svolto un’effettiva indagine sull’obiettiva incidenza dell’inadempimento, ravvisandola nella difformità urbanistica del bene, per poi valutare gli elementi soggettivi, escludendo che la buona fede della venditrice potesse assumere rilievo trattandosi di ignoranza della condizione di difformità del bene.

Quanto al ricorso principale, la Corte ha ritenuto infondata la censura relativa al danno emergente per costi di mediazione, poiché il principio di non contestazione opera solo per i fatti allegati e non per i documenti, e la semplice esistenza di assegni, senza prova dell’incasso, non dimostra l’avvenuto pagamento. Ha altresì escluso il risarcimento del lucro cessante, correggendo la motivazione: la domanda riguardava il corrispettivo di un preliminare di locazione a terzi concluso prima della stipula del definitivo, configurandosi come perdita di chance, ontologicamente diversa dal lucro cessante. Tuttavia, la scelta del promissario acquirente di ricorrere al rimedio risolutorio costituisce antecedente causale autonomo che esclude ogni nesso eziologico con la condotta della controparte.

La Corte ha accolto il secondo motivo nella parte in cui denuncia l’errata determinazione del valore della causa ai fini della liquidazione delle spese, affermando la deroga all’art. 12 c.p.c. quando il giudice è chiamato ad esaminare questioni relative all’esistenza o validità del rapporto obbligatorio. Ha invece rigettato la doglianza sugli interessi, trattandosi di errore materiale emendabile dal giudice a quo, e ha riconosciuto il diritto al rimborso del contributo unificato per la parte vittoriosa, anche in caso di compensazione parziale.