Servitù prediale e servitù irregolare: la natura del vincolo si desume dalla volontà delle parti (Cass. civ. Sez. 2 n. 10667 del 22.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cd. servitù irregolare, in dipendenza della tipicità dei diritti reali che costituiscono un numerus clausus, comporta l’insorgenza di un rapporto obbligatorio atipico tra le parti, avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore del soggetto indicato nell’atto costitutivo e non di realizzare uno scopo di utilità per un fondo dominante. Tale rapporto è incompatibile con la previsione di un obbligo personale di natura permanente, dovendo caratterizzarsi per la necessaria temporaneità del vincolo. In materia di servitù, il requisito della predialità si può desumere dalla volontà delle parti di costituire un vincolo a carico di un fondo e a vantaggio di un altro, senza limiti temporali. L’interpretazione del dato negoziale prescelta dal giudice di merito non deve essere l’unica astrattamente possibile, ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché non è consentito dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l’altra.

Il Fatto

Una società, proprietaria di una porzione di fondo già appartenuta ad un unico originario dante causa, agiva in giudizio nei confronti del proprietario della porzione limitrofa. La società chiedeva l’accertamento dell’inesistenza di una servitù di transito e parcheggio rivendicata dal convenuto sui propri beni, sostenendo che il diritto di sosta riservatosi dal venditore con l’atto di acquisto avesse natura personale, e non reale.

Il Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo il convenuto titolare di un mero diritto personale di sosta e transito. La Corte di Appello, invece, riformando la decisione, riconosceva l’esistenza di un diritto reale di servitù di transito e sosta a favore del fondo del convenuto, escludendo però che in dette facoltà fosse compreso anche il parcheggio.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, esaminando congiuntamente i primi tre motivi di ricorso, incentrati sulla violazione degli artt. 1027 e ss. c.c. e sulla natura del diritto costituito, ha ritenuto le censure infondate. La Corte ha evidenziato che il giudice di appello, attraverso un’interpretazione letterale della clausola negoziale contenuta nell’atto di acquisto, aveva correttamente desunto la funzione di utilità fondiaria del vincolo, basandosi sulla trasmissibilità del diritto a tutti gli aventi causa e sulla mancanza di una scadenza temporale del peso imposto.

La Suprema Corte ha precisato che il giudice di merito non ha affatto ignorato l’ammissibilità delle servitù irregolari, ma ha optato per una delle possibili soluzioni ermeneutiche, ritenendo che le parti avessero voluto creare una relazione di asservimento tra fondi tipica delle servitù prediali. Tale scelta interpretativa, non essendo implausibile, non è sindacabile in sede di legittimità.

Quanto al quarto e quinto motivo, concernenti l’omesso esame di una concessione edilizia e la valorizzazione di attività commerciali iniziate successivamente all’acquisto, la Corte ha rilevato che il vizio di omesso esame di un fatto decisivo richiede l’indicazione puntuale del momento e dello strumento processuale con cui il documento sarebbe stato prodotto. Nel caso di specie, la parte ricorrente non aveva assolto a tale onere, né aveva chiarito i profili di decisività del documento, rendendo la censura inammissibile.

La Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando la società ricorrente alla rifusione delle spese e dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore contributo unificato, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.