La garanzia per i vizi copre anche quelli derivanti da parti condominiali (Cass. civ. Sez. 2 n. 15633 del 21.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di compravendita, il vizio rilevante ai sensi dell’art. 1490 c.c. deve essere apprezzato sotto il profilo effettuale, ossia per la sua immediata e diretta attinenza al bene compravenduto, e non già nella sua dimensione causale, con la conseguenza che la garanzia per i vizi opera anche quando la causa del difetto sia esterna alla cosa e provenga da parti condominiali, sempre che il vizio sia stato occultato dal venditore e non fosse riconoscibile dall’acquirente. In tal caso, l’azione risarcitoria ex art. 1494 c.c. può essere esercitata per l’intero danno nei confronti del dante causa, senza che rilevi la circostanza che le opere di riparazione interessino parti comuni. L’occultamento doloso dei vizi, realizzato mediante interventi diretti a nasconderne l’esistenza, esonera l’acquirente dall’onere della denuncia ai sensi dell’art. 1495, secondo comma, c.c.

Il Fatto

L’acquirente di un appartamento sito in un edificio condominiale conveniva in giudizio i venditori, chiedendo il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell’immobile, consistenti in infiltrazioni e fenomeni di degrado, in parte riconducibili a difetti delle parti comuni del fabbricato. I giudici di merito accoglievano la domanda, condannando gli alienanti al pagamento dell’intero importo dei danni, inclusi i costi relativi alle opere sulle parti condominiali. I venditori proponevano quindi ricorso per cassazione, contestando, tra l’altro, la spettanza della garanzia per i vizi con riferimento alle parti comuni e l’esclusione della decadenza per tardiva denuncia.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente esaminato il motivo relativo alla costituzione del giudice, rigettandolo sulla base della declaratoria di illegittimità costituzionale differita della normativa sui giudici ausiliari (Corte cost. n. 41 del 2021), con conseguente validità delle sentenze pronunciate prima del termine di efficacia della pronuncia.

Quanto alla dedotta nullità della sentenza di primo grado per mancata concessione dei termini per le comparse conclusionali, il Collegio ha escluso ogni lesione del diritto di difesa dei ricorrenti, i cui difensori avevano rinunciato ai termini nel corso dell’udienza di discussione, con dichiarazione verbalizzata dal cancelliere e facente fede fino a querela di falso.

Nel merito, la Corte ha affermato che il vizio rilevante ex art. 1490 c.c. deve essere valutato in base alla sua capacità di rendere la cosa inidonea all’uso o di diminuirne apprezzabilmente il valore. Tale giudizio riguarda la materialità del bene e non la provenienza della causa del difetto, che può essere anche esterna, purché non riconducibile all’attività di un soggetto terzo. I vizi derivanti da parti condominiali non sono quindi esclusi dalla garanzia, a meno che non fossero facilmente riconoscibili dall’acquirente ai sensi dell’art. 1491 c.c., essendo irrilevante, a tal fine, la mera vetustà dell’edificio o la provenienza del difetto.

La Corte ha altresì precisato che l’azione di risarcimento ex art. 1494 c.c. copre tutti i danni subiti dall’acquirente, inclusi quelli necessari all’eliminazione dei vizi, e che essa può essere cumulata alle azioni di riduzione del prezzo o di risoluzione. Il risarcimento riconosciuto nel caso di specie era volto a ristorare la lesione dell’interesse positivo, ossia il diminuito valore dell’immobile, senza che ciò determinasse un’indebita locupletazione dell’acquirente.

Infine, in ordine alla decadenza per omessa denuncia, gli ermellini hanno precisato che tale onere è escluso in caso di occultamento doloso dei vizi da parte del venditore, dovendosi intendere per tale non una mera condotta silente, ma specifici interventi diretti a nascondere il difetto. L’accertamento in fatto, non sindacabile in sede di legittimità, aveva acclarato che i venditori avevano occultato i vizi mediante lavori di stuccatura e tinteggiatura eseguiti prima della vendita.