Principi di diritto (Massima) Il possesso del costruttore che abbia alienato singole unità immobiliari può essere utile ai fini dell’usucapione solo dal momento in cui si è costituito il condominio, e sempre che il costruttore provi di aver continuato a possedere la cosa animo domini ed in modo esclusivo anche dopo tale momento. Il riconoscimento dell’altrui diritto di proprietà, idoneo a interrompere il termine per l’usucapione ai sensi degli artt. 1165 e 2944 c.c., non è configurabile in presenza di un mero atto che evidenzi la consapevolezza del possessore circa la spettanza ad altri del diritto, ma richiede che il possessore esprima una volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare. La mera indicazione della particella catastale in un rogito, senza una chiara riserva o manifestazione di volontà contraria al possesso esclusivo, non integra un atto interruttivo del possesso né una rinuncia tacita all’usucapione.
Il Fatto
Alcuni condomini avevano convenuto in giudizio l’originaria proprietaria di un’area, chiedendo l’accertamento della natura condominiale del bene e la restituzione di una porzione di esso che era stata recintata e occupata in via esclusiva. La convenuta aveva proposto domanda riconvenzionale per usucapione. Il Tribunale di Rimini aveva rigettato la domanda degli attori e accolto la riconvenzionale. La Corte d’Appello di Bologna, nel giudizio proseguito nei confronti degli eredi della convenuta, aveva confermato la decisione, ritenendo raggiunta la prova dell’usucapione alla luce della recinzione dell’area risalente a molti anni prima. Avverso tale sentenza, i condomini hanno proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la convenuta, con atti di vendita del 1987 e 1988, avesse riconosciuto la natura comune dell’area, interrompendo così il decorso del termine per l’usucapione.
La Motivazione della Corte
La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo infondati entrambi i motivi. Quanto al primo motivo, con cui si lamentava la violazione degli artt. 1158, 1165 e 2944 c.c., la Suprema Corte ha osservato che i ricorrenti chiedevano, in concreto, di sindacare la valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di appello, il quale non aveva ignorato il contenuto degli atti di cessione del 1987 e 1988, ma aveva ritenuto decisivo, ai fini dell’usucapione, il dato oggettivo della recinzione dell’area, risalente agli anni ’70, quale atto di appropriazione totale della res oggettivamente percepibile dai terzi. La Corte ha richiamato il principio secondo cui, in tema di comunione, ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione, è idoneo soltanto un atto o comportamento che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e che denoti inequivocamente l’intenzione di possedere in via esclusiva.
La Corte ha altresì rilevato che, anche a voler considerare gli atti del 1987 e 1988 come elementi trascurati, essi non sarebbero stati decisivi. In tema di usucapione, gli atti interruttivi del possesso sono tassativamente elencati dall’art. 1165 c.c. in combinato disposto con l’art. 2943 c.c., e non è consentito attribuire efficacia interruttiva ad atti diversi da quelli stabiliti dalla legge, se non atti che comportino la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa o atti giudiziali diretti a ottenere la privazione del possesso. Analogamente, il riconoscimento ex art. 2944 c.c. richiede che il possessore esprima una volontà non equivoca di attribuire il diritto reale al suo titolare, non essendo sufficiente la mera consapevolezza dell’altrui diritto. La Suprema Corte ha precisato che la rinuncia tacita all’usucapione è configurabile solo in presenza di incompatibilità assoluta tra il comportamento del possessore e la volontà di avvalersi della causa di acquisto, senza possibilità di diversa interpretazione.
Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che il contenuto dei rogiti fosse equivoco: il richiamo alla particella catastale non conteneva alcuna espressione di volontà inequivoca di attribuire il diritto al titolare, né era incompatibile con il possesso esclusivo dell’area recintata. Inoltre, la Corte ha osservato che, nel 1987 e 1988, il ventennio utile per l’usucapione non si era ancora perfezionato (essendo scaduto nel 1995), sicché giuridicamente la possessora non aveva ancora riacquistato la proprietà e nessuna vendita tecnica poteva essere stata compiuta. L’eventuale alienazione compiuta dall’iniziale unico proprietario che non si era riservato l’esclusiva titolarità della porzione immobiliare a norma dell’art. 1117 c.c. costituisce, invero, una vendita a non domino, priva di rilievo interruttivo. Il secondo motivo, relativo alla violazione degli artt. 1117 e 1118 c.c., è stato ritenuto infondato in quanto la natura condominiale dell’area non era più oggetto del contendere, essendo ormai pacifica.