Frazionamento del fondo e rideterminazione proporzionale del canone per l’estinzione dell’enfiteusi (Cass. civ. Sez. 2 n. 7431 del 28.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estinzione del rapporto enfiteutico, l’art. 1 della l. n. 16 del 1974 – ratione temporis vigente – va interpretato nel senso che il vincolo deve essere stato costituito in data antecedente al 28 ottobre 1941 e con canone inferiore a mille lire annue. Ne consegue che, al fine dell’applicazione della suddetta norma, nel caso in cui il fondo sul quale è costituito il vincolo sia stato, nel corso del tempo, oggetto di divisione o frazionamenti con successive affrancazioni, il canone deve rideterminarsi in misura proporzionale al valore del singolo immobile risultante dalla divisione, con riferimento alla data di entrata in vigore della l. n. 16 del 1974. Il vincolo enfiteutico resta comunque unico, e il frazionamento del fondo non determina l’insorgere di un nuovo e diverso rapporto, ma agisce solo sul canone, che si riduce proporzionalmente alla porzione goduta.

Il Fatto

L’Agenzia del Demanio proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma che aveva dichiarato estinto il vincolo enfiteutico su tre unità immobiliari, accogliendo la domanda degli originari attori. La Corte d’Appello di Roma riformava la decisione, ritenendo ancora esistente il vincolo originario in quanto, a suo avviso, la mancanza di assenso dell’Agenzia concedente allo scioglimento della comunione enfiteutica tra gli assegnatari dei lotti impediva la costituzione di nuovi e distinti rapporti e, inoltre, il canone era superiore al limite di legge.

Gli originari attori proponevano ricorso per cassazione, deducendo la violazione della normativa del 1974. Il vincolo era stato costituito nel 1928, e la consulenza tecnica eseguita nel primo grado aveva evidenziato che il canone riferito ai singoli lotti, alla data dell’8 marzo 1974, era inferiore a mille lire.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, dando continuità al principio già affermato da Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765. L’art. 1 della l. n. 16/1974 prevede l’estinzione dei rapporti perpetui costituiti anteriormente al 28 ottobre 1941 in forza dei quali le amministrazioni dello Stato hanno diritto di riscuotere canoni in misura inferiore a lire 1.000 annue. La norma costituisce uno dei correttivi finalizzati ad eliminare, per ragioni di antieconomicità, diritti perpetui in capo alle Amministrazioni.

Il frazionamento del fondo enfiteutico, con successive affrancazioni, deve ritenersi assentito anche per la restante parte, laddove l’Amministrazione abbia consentito il frazionamento del godimento e del relativo canone per parte dei terreni, rideterminandolo anche in misura inferiore alle mille lire o dichiarando l’estinzione del vincolo ex lege. Il vincolo resta unico, e il frazionamento agisce esclusivamente sul canone, rideterminandolo in misura proporzionale al valore della porzione goduta, come previsto dall’art. 961, secondo comma, c.c..

La Corte ha inoltre respinto il richiamo all’art. 963 c.c., relativo alla diversa ipotesi del perimento totale o parziale del fondo, non applicabile al caso di estinzione ope legis. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che dovrà fare applicazione del principio di diritto enunciato.