Art. 1117-ter c.c. – Modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni, distinzione dalla mera disciplina dell’uso, quorum, formalità, limiti sostanziali e giurisprudenza
L’art. 1117-ter c.c., per quanto risulta dai materiali giurisprudenziali disponibili, disciplina le modificazioni della destinazione d’uso delle parti comuni e si colloca in un’area distinta sia dalla mera regolamentazione del godimento del bene comune, sia dalle innovazioni in senso generico, imponendo anzitutto di verificare se la delibera o l’intervento incidano davvero sulla funzione oggettiva del bene comune oppure si limitino a ordinarne l’uso senza alterarne la destinazione (Cass. civ. n. 3440/2022; Cass. civ. n. 1158/2024; Trib. Torre Annunziata n. 749/2025; Corte app. Venezia n. 1953/2024).
Il primo e più importante criterio interpretativo emerso dalle pronunce disponibili è la distinzione tra mutamento della destinazione d’uso e mera disciplina delle modalità di fruizione, poiché solo nel primo caso operano le maggioranze e le formalità aggravate dell’art. 1117-ter c.c., mentre nel secondo restano applicabili i criteri ordinari della gestione o dell’uso paritario della cosa comune (Trib. Torre Annunziata n. 749/2025; Trib. Santa Maria Capua Vetere n. 690/2025; Corte app. Venezia n. 1953/2024).
Cosa prevede l’articolo
Distinzione tra mutamento di destinazione e mera disciplina dell’uso
La giurisprudenza di merito più centrata sull’articolo afferma che il divieto di sosta o la tracciatura di posti auto non nominativi in un cortile comune, se valgono indistintamente per tutti e non sottraggono il bene alla sua funzione comune, integrano soltanto una regolamentazione del godimento e non una modificazione della destinazione d’uso (Trib. Torre Annunziata n. 749/2025; Trib. Santa Maria Capua Vetere n. 690/2025). La Corte d’Appello di Venezia ha espresso lo stesso principio con particolare chiarezza, affermando che l’uso del cortile per accesso, transito e sosta temporanea rientra nelle destinazioni naturali accessorie del bene e che la sua disciplina migliorativa non attiva il regime dell’art. 1117-ter c.c. se non ne altera la funzione originaria (Corte app. Venezia n. 1953/2024). Al contrario, quando la delibera o l’intervento trasformano stabilmente la funzione del bene comune, come nel caso dei portici trasformati da passaggio pedonale a parcheggio, si verte in una vera modificazione della destinazione d’uso, con conseguente applicazione delle regole aggravate (Trib. Foggia n. 2538/2024; Trib. Cosenza n. 472/2024). Il Tribunale di Foggia mostra un caso in cui la diversa funzione impressa al bene è stata ricostruita non in base alla sola etichetta usata dall’assemblea, ma in base all’effetto concreto della delibera sul godimento del bene comune (Trib. Foggia n. 2538/2024). Ancora più netta, sul piano sostanziale, è la Cassazione del 2020, che considera la trasformazione stabile di un’area comune destinata a parcheggio in box o autorimesse come alterazione della consistenza e della destinazione funzionale della cosa comune, valorizzando la stabile sottrazione della porzione all’uso collettivo quale criterio decisivo (Cass. civ. n. 5059/2020). Questo arresto, pur collocato nel raccordo con l’art. 1102 c.c., fissa un test sostanziale direttamente riutilizzabile per l’art. 1117-ter c.c.: vi è modifica della destinazione quando l’opera determina occupazione stabile, sottrazione all’uso comune e alterazione della funzione obiettiva del bene (Cass. civ. n. 5059/2020).
Accertamento della destinazione: titolo, prassi e prova
La distinzione tra mutamento di destinazione e mera organizzazione dell’uso passa attraverso un’analisi della destinazione storica del bene e della prassi consolidata di utilizzo, oltre che del titolo (Cass. civ. n. 28152/2022; Trib. Trapani n. 256/2025). La Cassazione del 2022 chiarisce che la destinazione di una cosa comune si ricostruisce attraverso una verifica in due tempi, cioè esame del titolo e verifica della prassi costante e non contestata, e che tale metodo vale anche quando si debba stabilire se un intervento abbia modificato quella destinazione (Cass. civ. n. 28152/2022). Il Tribunale di Trapani, in linea analoga, ha valorizzato testimonianze, verbali precedenti e uso consolidato dell’androne per escludere che la disciplina del parcheggio e degli stalli per ciclomotori avesse mutato la funzione del bene (Trib. Trapani n. 256/2025). Il riferimento al titolo originario è ancora più esplicito nella Cassazione del 2025, secondo cui la verifica della destinazione comune deve essere compiuta con riguardo allo stato dei luoghi al momento della prima alienazione dell’originario costruttore e al ruolo funzionale che il bene già allora svolgeva nel complesso edilizio (Cass. civ. n. 27191/2025). Prima ancora di stabilire se una delibera muti la destinazione d’uso, occorre dunque capire quale fosse la destinazione originaria giuridicamente rilevante della parte comune (Cass. civ. n. 27191/2025). Sul piano probatorio, i materiali insistono nel ridimensionare il valore del catasto e delle risultanze meramente formali, sottolineando la prevalenza del titolo e della funzione concreta (Cass. civ. n. 27191/2025; Trib. Trapani n. 256/2025). Ne deriva che la prova centrale è quella che consente di ricostruire la funzione reale del bene, anche tramite fotografie, verbali, testimonianze e CTU, mentre dati catastali e descrizioni sommarie restano sussidiari (Cass. civ. n. 1158/2024; Cass. civ. n. 27191/2025). L’ordinanza n. 1158/2024, pur riguardando la piastrellatura di un piazzale comune, chiarisce che la distinzione tra miglioria e alterazione della destinazione è un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, fondato su stato dei luoghi, documentazione fotografica e CTU, e che la mancata ammissione di CTU rientra nella discrezionalità del giudice pur restando la consulenza il mezzo istruttorio tipico (Cass. civ. n. 1158/2024). Anche la Cassazione n. 3440/2022 fornisce un criterio rilevante, ricostruendo il confine tra innovazione e uso della cosa comune e ribadendo che il giudizio sull’inservibilità o sulla sensibile menomazione dell’utilità del bene comune anche per un solo condomino è il nucleo del controllo sostanziale, riutilizzabile anche per l’art. 1117-ter c.c. (Cass. civ. n. 3440/2022).
Applicazione pratica
Formalità aggravate: avviso di convocazione, ordine del giorno, quorum
Sul piano procedurale, le sentenze disponibili mostrano che l’art. 1117-ter c.c. è caratterizzato da una disciplina formale particolarmente rigorosa, soprattutto quanto ad avviso di convocazione, specificità dell’ordine del giorno e quorum rafforzato (Trib. Verona n. 1553/2025; Trib. Cosenza n. 472/2024; Trib. Avezzano n. 51/2024; Trib. Salerno n. 1521/2025). Il Tribunale di Verona ha affermato che la delibera che modifichi la destinazione d’uso delle parti comuni è annullabile o invalida quando l’ordine del giorno non indichi con sufficiente specificità l’oggetto della deliberazione e quando non venga raggiunta la maggioranza qualificata (Trib. Verona n. 1553/2025). Nello stesso senso, il Tribunale di Cosenza ha ritenuto nulla la delibera che modificava stabilmente la fruibilità di un lastrico senza che nell’avviso fossero indicate con precisione le parti comuni interessate e la nuova destinazione (Trib. Cosenza n. 472/2024). Il Tribunale di Salerno ha ribadito, in chiave più generale, che l’ordine del giorno deve consentire ai condomini una partecipazione informata e che formulazioni generiche sono incompatibili con delibere incidenti su diritti reali o su mutamenti di funzione delle parti comuni (Trib. Salerno n. 1521/2025). Quanto al quorum, il Tribunale di Avezzano collega la mancanza della maggioranza dei quattro quinti all’illegittimità della delibera e mostra anche che la successiva revoca della delibera impugnata può determinare cessazione della materia del contendere, ferma la valutazione di soccombenza virtuale; la stessa pronuncia chiarisce che l’onere di provare il rispetto delle formalità aggravate grava sul condominio che abbia adottato la delibera (Trib. Avezzano n. 51/2024).
Delibera definitiva o atto meramente preparatorio
Le decisioni offrono un contributo importante sul problema della qualificazione della delibera come decisione effettiva di mutamento di destinazione oppure come atto meramente preparatorio o istruttorio (Corte app. Milano n. 888/2025). La Corte d’Appello di Milano ha affermato che la mera raccolta di preventivi o il semplice mandato all’amministratore non equivalgono di per sé a una delibera definitiva di modifica della destinazione d’uso, se mancano indicazioni concrete e definitive sul mutamento del bene, introducendo così un filtro preliminare: prima di discutere quorum e formalità aggravate, bisogna verificare se ci si trovi davvero davanti a una delibera modificativa o solo a un atto interlocutorio (Corte app. Milano n. 888/2025). Analogo rilievo ha la giurisprudenza che esclude la configurabilità dell’art. 1117-ter c.c. quando la delibera si limiti ad accertare l’inesistenza di un interesse collettivo alla conservazione di una data conformazione della parte comune, senza imporre un mutamento strutturale definitivo: in una controversia su trasformazione di magazzino in autorimessa, il Tribunale di Torino valorizza il titolo, il regolamento e la CTU per distinguere tra mera autorizzazione interna e modifica di destinazione incompatibile con i limiti di legge (Trib. Torino n. 2496/2025).
Rapporto con i diritti individuali dei condomini
La Corte d’Appello di Catania ha affermato che una delibera è impugnabile quando abbia contenuto decisionale capace di incidere sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni, e ha ricondotto a nullità le deliberazioni che, nella sostanza, privino il condomino della tutela correlata alla sua posizione dominicale o reale (Corte app. Catania n. 1628/2024). La stessa impostazione è rinvenibile nel Tribunale di Torino n. 175/2025, che considera nulla la delibera quando, al di là del richiamo all’interesse collettivo, essa incida direttamente sulla proprietà esclusiva o su diritti reali individuali, escludendo che il “prevalente interesse condominiale” possa giustificare una compressione illegittima di tali diritti (Trib. Torino n. 175/2025). Questo orientamento mostra che il mutamento di destinazione d’uso non può essere usato come veicolo per attribuire in via sostanzialmente esclusiva beni comuni o per elidere diritti di singoli condomini (Corte app. Catania n. 1628/2024; Trib. Torino n. 175/2025). In chiave complementare, la Corte d’Appello di Roma ha riaffermato che la verifica della comunionalità e della destinazione della parte comune deve muovere da titolo e funzione, e che la distinzione tra uso individuale e mutamento della destinazione è questione centrale anche per il sindacato sui diritti del singolo (Corte app. Roma n. 4333/2025).
Profili processuali: contraddittorio e legittimazione
La Cassazione n. 6580/2023 afferma che, nelle impugnazioni di delibere assembleari promosse in primo grado da più condomini, l’appello proposto soltanto da alcuni di essi impone al giudice di disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri, per evitare giudicati contrastanti; il principio è pienamente applicabile anche alle controversie ex art. 1117-ter c.c., perché riguarda il regime processuale dell’impugnazione di delibere e non dipende dal contenuto sostanziale specifico della delibera (Cass. civ. n. 6580/2023). La Corte d’Appello di Venezia aggiunge che il singolo condomino conserva un autonomo potere di agire o intervenire in giudizio a tutela del proprio diritto di comproprietario pro quota (in proporzione alla propria quota) sulle parti comuni, concorrente con quello dell’amministratore (Corte app. Venezia n. 1953/2024). Il Tribunale di Napoli Nord, pur su un diverso oggetto, ribadisce il confine tra sindacato di legittimità e giudizio di merito sulle delibere assembleari, principio pienamente trasferibile anche alle delibere che mutino la destinazione delle parti comuni (Trib. Napoli Nord n. 305/2025).
Giurisprudenza
Problema: quando una regolamentazione del godimento di una parte comune (es. posti auto in cortile) integra mutamento di destinazione d’uso. Principio: solo se la delibera incide sulla funzione oggettiva del bene si applicano le maggioranze e formalità aggravate; se vale indistintamente per tutti e non sottrae il bene alla funzione comune, resta mera disciplina del godimento. Conseguenza pratica: l’uso per accesso, transito e sosta temporanea rientra nelle destinazioni naturali accessorie e la sua disciplina migliorativa non attiva il regime aggravato (Trib. Torre Annunziata n. 749/2025; Trib. Santa Maria Capua Vetere n. 690/2025; Corte app. Venezia n. 1953/2024).
Problema: quando la trasformazione di un bene comune (es. portico da passaggio a parcheggio) costituisce vera modificazione della destinazione d’uso. Principio: quando la delibera o l’intervento trasforma stabilmente la funzione del bene si applicano le regole aggravate; la funzione va ricostruita in base all’effetto concreto della delibera, non alla sola etichetta assembleare. Conseguenza pratica: è nulla anche la delibera che modifica stabilmente la fruibilità senza indicare con precisione nell’avviso le parti interessate e la nuova destinazione (Trib. Foggia n. 2538/2024; Trib. Cosenza n. 472/2024).
Problema: quali elementi integrano l’alterazione della destinazione funzionale di un’area comune trasformata in box o autorimesse. Principio: la trasformazione stabile costituisce alterazione della consistenza e della destinazione funzionale, criterio decisivo è la stabile sottrazione della porzione all’uso collettivo. Conseguenza pratica: vi è modifica della destinazione quando l’opera determina occupazione stabile, sottrazione all’uso comune e alterazione della funzione obiettiva del bene — test maturato in tema di art. 1102 c.c. ma riutilizzabile per l’art. 1117-ter c.c. (Cass. civ. n. 5059/2020).
Problema: come si ricostruisce la destinazione di una cosa comune ai fini di un eventuale mutamento. Principio: si ricostruisce con una verifica in due tempi, esame del titolo e verifica della prassi costante e non contestata. Conseguenza pratica: testimonianze, verbali precedenti e uso consolidato possono escludere che una disciplina del parcheggio abbia mutato la funzione del bene (Cass. civ. n. 28152/2022; Trib. Trapani n. 256/2025).
Problema: a quale momento storico va riferita la verifica della destinazione comune di un bene. Principio: va compiuta con riguardo allo stato dei luoghi al momento della prima alienazione dell’originario costruttore e al ruolo funzionale che il bene già allora svolgeva. Conseguenza pratica: il catasto e le risultanze meramente formali restano subordinati al titolo e alla funzione concreta (Cass. civ. n. 27191/2025).
Problema: chi accerta se un intervento su una parte comune sia miglioria o alterazione della destinazione, e con quali mezzi. Principio: è un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, fondato su stato dei luoghi, documentazione fotografica e CTU. Conseguenza pratica: la mancata ammissione della CTU rientra nella discrezionalità del giudice, ma la consulenza resta il mezzo istruttorio tipico in queste controversie (Cass. civ. n. 1158/2024).
Problema: qual è il confine tra innovazione e semplice uso della cosa comune. Principio: il nucleo del controllo sostanziale è il giudizio sull’inservibilità o sulla sensibile menomazione dell’utilità del bene comune anche per un solo condomino. Conseguenza pratica: questo criterio è pienamente riutilizzabile anche per il giudizio ex art. 1117-ter c.c. (Cass. civ. n. 3440/2022).
Problema: quando la delibera che modifica la destinazione d’uso è annullabile per vizi formali. Principio: è annullabile o invalida quando l’ordine del giorno non indichi con sufficiente specificità l’oggetto della deliberazione o quando non venga raggiunta la maggioranza qualificata; l’ordine del giorno deve consentire una partecipazione informata. Conseguenza pratica: formulazioni generiche sono incompatibili con delibere incidenti su diritti reali o su mutamenti di funzione delle parti comuni (Trib. Verona n. 1553/2025; Trib. Salerno n. 1521/2025).
Problema: quali conseguenze produce la mancanza del quorum dei quattro quinti, e chi deve provare il rispetto delle formalità aggravate. Principio: la mancanza della maggioranza dei quattro quinti determina l’illegittimità della delibera; l’onere di provare il rispetto delle formalità aggravate grava sul condominio che ha adottato la delibera. Conseguenza pratica: la revoca successiva della delibera impugnata può determinare cessazione della materia del contendere, ferma la valutazione di soccombenza virtuale (Trib. Avezzano n. 51/2024).
Problema: quando un atto assembleare costituisce già una delibera definitiva di modifica della destinazione, e quando resta un atto meramente preparatorio. Principio: la mera raccolta di preventivi o il semplice mandato all’amministratore non equivalgono a una delibera definitiva se mancano indicazioni concrete e definitive sul mutamento del bene. Conseguenza pratica: prima di discutere quorum e formalità aggravate occorre verificare se si sia davvero davanti a una delibera modificativa o solo a un atto interlocutorio (Corte app. Milano n. 888/2025).
Problema: se una delibera che si limiti ad accertare l’assenza di interesse collettivo alla conservazione di una data conformazione integri di per sé una modifica di destinazione. Principio: l’art. 1117-ter c.c. non si configura quando la delibera non imponga un mutamento strutturale definitivo; occorre valorizzare titolo, regolamento e CTU. Conseguenza pratica: la qualificazione dell’atto assembleare precede sempre il vaglio sulle formalità aggravate (Trib. Torino n. 2496/2025).
Problema: se il mutamento di destinazione possa comprimere diritti individuali dei condomini sulle parti comuni. Principio: la delibera è impugnabile quando incida sui diritti individuali sulle cose o sui servizi comuni; è nulla quando incida direttamente sulla proprietà esclusiva o su diritti reali individuali. Conseguenza pratica: il richiamo al “prevalente interesse condominiale” non giustifica una compressione illegittima di tali diritti, e il mutamento di destinazione non può essere veicolo per attribuire beni comuni in via sostanzialmente esclusiva (Corte app. Catania n. 1628/2024; Trib. Torino n. 175/2025).
Problema: come si verifica la comunionalità e la destinazione di una parte comune ai fini della tutela dei diritti del singolo condomino. Principio: la verifica deve muovere da titolo e funzione. Conseguenza pratica: la distinzione tra uso individuale e mutamento della destinazione è questione centrale anche per il sindacato sui diritti del singolo (Corte app. Roma n. 4333/2025).
Problema: cosa succede quando, in un’impugnazione di delibera promossa da più condomini in primo grado, l’appello è proposto solo da alcuni di essi. Principio: il giudice deve disporre l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, per evitare giudicati contrastanti. Conseguenza pratica: il principio è pienamente applicabile alle controversie ex art. 1117-ter c.c. perché riguarda il regime processuale dell’impugnazione, non il contenuto sostanziale della delibera (Cass. civ. n. 6580/2023).
Problema: chi è legittimato ad agire a tutela delle parti comuni, e quali sono i limiti del sindacato giudiziale sulle delibere. Principio: il singolo condomino conserva un autonomo potere di agire o intervenire in giudizio a tutela del proprio diritto di comproprietario pro quota sulle parti comuni, concorrente con quello dell’amministratore; resta fermo il confine tra sindacato di legittimità e giudizio di merito. Conseguenza pratica: tale confine è pienamente trasferibile anche alle delibere che mutino la destinazione delle parti comuni (Corte app. Venezia n. 1953/2024; Trib. Napoli Nord n. 305/2025).
Errori frequenti
- Qualificare come mutamento di destinazione d’uso una delibera che si limita a disciplinare il godimento della parte comune (es. posti auto non nominativi) senza alterarne la funzione.
- Fondarsi solo sull’etichetta usata dall’assemblea per qualificare la delibera, senza verificarne l’effetto concreto sul bene comune.
- Trascurare la verifica della destinazione originaria del bene al momento della prima alienazione dell’originario costruttore.
- Attribuire valore probatorio decisivo alle risultanze catastali, trascurando titolo e funzione concreta.
- Considerare definitiva una delibera che si limita a raccogliere preventivi o a conferire mandato all’amministratore, senza indicazioni concrete e definitive sul mutamento.
- Ritenere valida una delibera con ordine del giorno generico quando incide su diritti reali o mutamenti di funzione delle parti comuni.
- Omettere l’integrazione del contraddittorio in appello quando l’impugnazione della delibera era stata promossa in primo grado da più condomini.
Collegamenti
- Art. 1102 c.c. — uso della cosa comune, sede di elaborazione del test sostanziale sull’alterazione della destinazione poi esteso all’art. 1117-ter c.c.
In conclusione, l’art. 1117-ter c.c. si applica solo quando vi sia una vera modificazione della destinazione d’uso della parte comune e non una mera disciplina del suo godimento; la qualificazione dipende da funzione concreta, titolo, stato dei luoghi, prassi d’uso e prova tecnica; il rispetto delle formalità aggravate e del quorum dei quattro quinti è essenziale quando ricorre il mutamento di destinazione; la delibera è invalida se incide in modo non consentito sui diritti individuali dei condomini o se non consente una partecipazione assembleare informata; la CTU ha un ruolo centrale ma non sostitutivo del titolo; la revoca sopravvenuta della delibera può determinare cessazione della materia del contendere; in appello va curato con rigore il contraddittorio tra tutti i condomini che furono parti nel primo grado.
Nota della Redazione
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