Abuso edilizio e azioni a tutela delle distanze: resta azionabile l’arretramento (Cass. civ. Sez. 2 n. 16938 del 30.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, l’azione di arretramento del fabbricato altrui è subordinata alla prova, a carico di chi la esercita, di aver costruito per primo. A tal fine, integra “costruzione” ogni opera non completamente interrata, dotata dei caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione a un corpo di fabbrica preesistente. L’attività di scavo e di posa in opera delle fondazioni può rilevare solo se consente di desumere in modo univoco la sagoma dell’edificio in funzione del quale è svolta. La natura abusiva dell’immobile non preclude, tuttavia, la possibilità di esigere il rispetto delle distanze: le norme di cui all’art. 873 c.c. attengono ai rapporti di vicinato, a differenza delle regole edilizie di ordine generale.

Il Fatto

Il proprietario di un lotto di terreno proponeva ricorso per denuncia di nuova opera, deducendo che il confinante aveva iniziato la costruzione di un fabbricato a distanza inferiore a quella legale. Nel giudizio di merito chiedeva l’arretramento dell’edificio altrui sino al rispetto della distanza, mentre la controparte, in via riconvenzionale, avanzava analoga domanda nei suoi confronti. La Corte d’appello, dopo una prima cassazione con rinvio, riformava la sentenza di primo grado, rigettando la domanda principale e accogliendo la riconvenzionale, per non aver l’attore fornito la prova della preesistenza della propria costruzione.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi del ricorso principale, concernenti l’elusione del principio di diritto enunciato dalla Cassazione nella precedente fase, sono stati dichiarati infondati. La Corte ha escluso che potesse disporsi un’indagine tecnica integrativa, poiché la verifica doveva riguardare lo stato dei luoghi all’epoca dei fatti e non l’attualità. Il presupposto per l’applicazione del principio di prevenzione è la prova, gravante su chi agisce per l’arretramento, di aver edificato per primo. Tale prova non era stata fornita dall’originario attore, essendo rimasto incerto se le fondazioni corrispondessero alla sagoma dell’edificio poi realizzato.

Quanto al terzo motivo, la Corte ha chiarito che la natura abusiva dell’immobile del convenuto non costituisce ostacolo alla domanda di rispetto delle distanze. La disciplina di cui agli artt. 873 c.c. incide sui rapporti di vicinato e legittima le azioni di riduzione in pristino e risarcitoria, mentre le regole edilizie, essendo poste a tutela di interessi generali, non attribuiscono al privato le medesime tutele. La diversità dei piani normativi importa che l’abusività del manufatto non ne escluda la rilevanza ai fini della disciplina delle distanze.

Con riguardo al ricorso incidentale, la censura sulla compensazione delle spese è stata ritenuta inammissibile: la pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate tra le stesse parti, integra la soccombenza reciproca che legittima la compensazione. Conseguentemente, è stato respinto il ricorso principale e quello incidentale, con compensazione integrale delle spese del giudizio di legittimità.