Il rendiconto sulla comunione del lastrico solare esclude la compensazione propria (Cass. civ. Sez. 2 n. 9311 del 13.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di rendiconto della gestione di un bene comune reca ineludibilmente in sé quella di condanna al pagamento delle somme che risulteranno dovute, essendo finalizzata all’emissione di titoli di pagamento. Ove sia reso il conto della gestione di un bene comune non vi è luogo a un’ipotesi di compensazione propria, ma a un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza. Nel giudizio di rendiconto, colui che è tenuto alla presentazione del conto ha l’onere di fornire gli elementi utili per la ricostruzione della gestione, mentre spetta a chi contrasti le affermazioni documentate dimostrarne l’erroneità; alla lacunosità o incompletezza delle prove può sopperire l’istruttoria disposta dal giudice di merito, con la consulenza tecnica o con il giuramento di cui all’art. 265 c.p.c.

Il Fatto

Alcuni comproprietari di un immobile convenivano in giudizio la comunista per ottenere il rendiconto della comunione relativa al lastrico solare, concesso in locazione a terzi per l’installazione di un impianto di stazione radio, e la condanna al pagamento delle somme dovute per il riparto del saldo attivo di gestione. La convenuta eccepiva il giudicato sulla legittimità del titolo che le attribuiva il canone locativo e, nel merito, chiedeva il rigetto della domanda, deducendo di aver sostenuto spese straordinarie di manutenzione del fabbricato, con domanda riconvenzionale condizionata di condanna degli attori al pagamento della differenza.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando la convenuta al pagamento di somme in favore di alcuni attori, con detrazione di un canone riscosso direttamente dai comunisti e delle spese di impermeabilizzazione del lastrico solare. La Corte d’appello, accogliendo il gravame, accertava che la convenuta era creditrice di somme per le spese anticipate e, compensati i reciproci crediti, condannava gli appellati al pagamento del residuo.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, rigettando il ricorso, affronta congiuntamente i due motivi, incentrati sulla violazione delle norme in tema di compensazione e di onere della prova. Quanto al primo motivo, i ricorrenti lamentavano che la Corte d’appello avesse detratto dal dovuto spese mai oggetto di una esplicita domanda riconvenzionale di compensazione. La Suprema Corte rileva, sulla base delle conclusioni della comparsa di risposta, che la convenuta aveva invece proposto siffatta domanda, chiedendo l’accertamento delle somme da lei sostenute con riguardo all’immobile e la compensazione con il credito di controparte.

Nel merito, la Corte osserva che la gestione delle parti comuni del fabbricato in comproprietà è riconducibile a un unico rapporto di gestione volontaria della cosa comune, cosicché non vi è ragione per escludere dal conteggio delle poste di dare e avere le spese complessivamente sostenute. La ratio dell’obbligo del rendiconto va individuata nel dovere di chi svolge attività nell’interesse di altri di portare a conoscenza gli atti posti in essere, secondo il principio di buona fede. Ove sia reso il conto della gestione di un bene comune, non si configura una compensazione propria, ma un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza.

Quanto al secondo motivo, concernente la mancata deduzione e prova dei crediti, la Corte chiarisce che, trattandosi di un giudizio di rendiconto, si applicano le regole probatorie specifiche della relativa sezione del codice di rito. Il soggetto tenuto alla presentazione del conto ha l’onere di fornire gli elementi utili per la ricostruzione della gestione, mentre spetta a chi contrasti le affermazioni documentate dimostrarne l’erroneità. Tale regime deriva dalla natura stessa del giudizio, in cui il giudice può sopperire alla lacunosità delle prove con l’istruttoria officiosa, anche tramite consulenza tecnica o giuramento.