Terreni in perequazione urbanistica e rettifica di valore nella registrazione (Cass. civ. Sez. 5 n. 17196 del 01.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta di registro, l’area inclusa in un comparto di perequazione urbanistica, ancorché non edificabile in senso tecnico, è dotata di un indice edificatorio perequato che ne costituisce qualità intrinseca e ne accresce il valore venale in comune commercio, con la conseguenza che l’Amministrazione finanziaria può legittimamente rettificare il valore dichiarato ai sensi dell’art. 52 del d.P.R. n. 131/1986. La rettifica può fondarsi su un unico atto di comparazione, purché conforme ai parametri temporali e oggettivi di cui all’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131/1986, nonché su ogni altro elemento di valutazione, ivi inclusi atti successivi alla compravendita rettificata purché prossimi alla data dell’atto. La perizia stragiudiziale non costituisce prova ma semplice indizio, la cui valutazione è rimessa al giudice di merito. In materia di sanzioni, l’incertezza normativa oggettiva esimente ex art. 8 del d.lgs. n. 546/1992 deve essere riferita alla prospettiva del giudice e non a quella del contribuente.

Il Fatto

La società Immobiliare Borghetto cedeva, in data 30 luglio 2015, un terreno sito in Milano alla società Milano Costruzioni s.r.l. (ora Sirius Holding). L’Agenzia delle Entrate rettificava il valore della cessione, dichiarato in misura pari a euro 24.000,00, determinandolo in euro 54.450,00 ai sensi dell’art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La società acquirente impugnava l’avviso di rettifica, sostenendo che il terreno era inedificabile in quanto destinato a verde urbano di nuova previsione e soggetto a vincoli, e che solo a seguito di cessione gratuita al Comune sarebbe sorto un indice edificatorio virtuale.

La Commissione Tributaria Provinciale di Milano accoglieva il ricorso. Sul gravame dell’Amministrazione, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia riformava la decisione, ritenendo l’area suscettibile di vocazione edificatoria giacché il piano regolatore attribuiva ad essa un indice di utilizzazione territoriale pari a 0,35 mc/mq di superficie lorda di pavimento. Avverso tale sentenza la società proponeva ricorso per cassazione, articolando nove motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato congiuntamente i primi due motivi di ricorso, con cui la società deduceva la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131/1986, nonché degli artt. 3 e 53 Cost., censurando la sentenza impugnata per avere attribuito al terreno natura edificatoria. I giudici di legittimità hanno ritenuto le censure prive di pregio, richiamando il principio, già affermato dalle Sezioni Unite n. 23902 del 2020, secondo cui nell’urbanistica perequativa il diritto edificatorio è riconosciuto al proprietario come qualità intrinseca del suolo, partecipando fin dall’inizio di un indice di edificabilità proprio prestabilito all’interno dell’ambito territoriale di trasformazione.

La Corte ha precisato che la perequazione urbanistica si produce direttamente e preventivamente dal piano, attribuendo un indice perequativo costante con effetto diretto sul terreno interessato. Nella specie, l’art. 6 delle norme di attuazione del piano di governo del territorio attribuiva all’area, inclusa tra le aree a pertinenza indiretta destinate a servizi pubblici, un indice di edificabilità territoriale di 0,35 mq/mq generativo di diritti edificatori perequati. Tale potenzialità edificatoria, ancorché non suscettibile di sfruttamento in situ, incide sul valore di scambio del bene, come già chiarito dalla giurisprudenza di legittimità con le pronunce n. 35884/2023 e n. 29424/2023.

Quanto al settimo motivo, la Corte ha escluso che nella fattispecie ricorresse una cessione di cubatura tra privati — negozio avente natura obbligatoria e soggetto ad imposta proporzionale ex art. 9 della Tariffa, parte prima, del d.P.R. n. 131/1986 —, trattandosi invece di terreno compreso in un ambito di perequazione urbanistica, con conseguente attribuzione diretta dell’indice edificatorio ai suoli ricompresi nel comparto.

In relazione ai motivi concernenti la valutazione della perizia di parte e l’omessa motivazione, la Corte ha ritenuto la decisione impugnata sorretta da un apparato giustificativo sufficiente, essendo la perizia stragiudiziale un mero indizio la cui valutazione è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito. Ha inoltre confermato la legittimità della rettifica fondata su elementi comparativi rappresentati da atti di trasferimento di terreni limitrofi stipulati nel triennio e dalla vendita dei diritti edificatori afferenti il medesimo terreno, conclusa nel semestre successivo, quale “altro elemento di valutazione” ai sensi dell’art. 51, comma 3, citato.

Quanto alle sanzioni, la Corte ha escluso la ricorrenza dell’incertezza normativa oggettiva esimente, dovendosi tale causa di non punibilità riferire ad una condizione di inevitabile incertezza valutata dalla prospettiva del giudice, unico soggetto deputato ad accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione. Il ricorso è stato pertanto integralmente rigettato.