Art. 1137 c.c. Impugnazione delle deliberazioni assembleari
L’art. 1137 c.c. costituisce la norma centrale in tema di controllo giudiziale delle deliberazioni assembleari condominiali, disciplinando il rimedio ordinario di impugnazione contro le delibere invalide.
Nella lettura giurisprudenziale consolidata, la norma opera come sede tipica dei vizi di annullabilità, mentre la nullità resta confinata a ipotesi residuali e radicali, secondo il riparto sistematico più volte richiamato dalla giurisprudenza successiva alle Sezioni Unite del 2021.
Cosa prevede l’articolo
I vizi concernenti convocazione, costituzione dell’assemblea, maggioranze, verbalizzazione e più in generale irregolarità procedimentali ricadono normalmente nell’area dell’annullabilità, con conseguente soggezione al termine decadenziale di trenta giorni, mentre la nullità è riservata a difetti essenziali, impossibilità o illiceità dell’oggetto, o ad altre ipotesi radicali specificamente individuate dalla giurisprudenza (Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Cass. civ., sent. n. 14424/2025; Cass. civ., ord. n. 4301/2025; Trib. di Potenza, sent. n. 190/2025; Trib. di Imperia, sent. n. 373/2025; Trib. ord. di Nocera Inferiore, provv. 17/04/2025; Trib. di Cosenza, sent. n. 897/2025; Trib. di Tempio Pausania, sent. n. 388/2025).
Sul piano soggettivo, la legittimazione attiva spetta ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, mentre resta esclusa per chi abbia approvato la deliberazione, anche per mezzo di delegato, giacché la partecipazione favorevole all’atto assembleare impedisce di collocarsi tra i soggetti protetti dalla norma. La legittimazione compete ai titolari di diritti reali sulle unità e non a meri detentori o titolari di diritti personali, con esclusione, ad esempio, del conduttore finanziario, salvo gli specifici casi previsti dalla legge (Cass. civ., ord. n. 4301/2025; Cass. civ., ord. n. 27162/2018).
L’interesse ad agire non si esaurisce nella mera qualità di condomino, ma richiede utilità concreta dell’impugnazione: occorre che il ricorrente prospetti una lesione individuale apprezzabile, specie quando la delibera abbia contenuto organizzativo immediato o effetti patrimoniali concreti. La giurisprudenza di merito distingue tra vizi formali, per i quali l’interesse può risultare in re ipsa (per il fatto stesso), e vizi sostanziali, che richiedono la dimostrazione di un pregiudizio effettivo (Cass. civ., ord. n. 5129/2024; Cass. civ., ord. n. 24085/2022; Trib. di Firenze, sent. n. 1827/2025).
Applicazione pratica
Il problema interpretativo più rilevante resta la decorrenza del termine di trenta giorni. Per i condomini presenti, dissenzienti o astenuti, il termine decorre dal giorno della deliberazione; per gli assenti, decorre dalla comunicazione del verbale o, più in generale, dal momento in cui essi abbiano acquisito una conoscenza completa e idonea del contenuto deliberativo, tale da consentire un’effettiva difesa delle proprie ragioni (Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Cass. civ., sent. n. 14424/2025; Cass. civ., ord. n. 4301/2025; Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024). Il condomino rappresentato da delegato poi volontariamente allontanatosi, con annotazione dell’allontanamento nel verbale, deve considerarsi assente ai fini del dies a quo (termine iniziale di decorrenza): il termine non decorre dal giorno della delibera, ma dalla comunicazione del verbale, ed è irrilevante la mera possibilità di udire dall’esterno l’esito della votazione (Cass. civ., ord. n. 4191/2024). Non basta una percezione informale del risultato, ma occorre una comunicazione o una situazione conoscitiva idonea a porre il condomino in grado di valutare l’opportunità dell’impugnazione (Cass. civ., ord. n. 4191/2024; Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024).
Sul piano probatorio, vengono valorizzate le prove di ricezione, le date di recapito, l’avviso di giacenza, la PEC con ricevuta e, più in generale, tutte le modalità che consentano certezza sulla data di arrivo dell’atto nella sfera del destinatario (Trib. di Bari, sent. n. 208/2024; Trib. di Foggia, sent. n. 350/2025; Trib. di Napoli Nord, sent. n. 2643/2025; Trib. di Macerata, sent. n. 266/2025). La prova della comunicazione del verbale grava, in linea di principio, sul condominio o sull’amministratore quando si intenda far valere la decadenza dell’assente, mentre la prova contraria dell’impossibilità di conoscenza, se si invoca il superamento della presunzione, incombe sul destinatario (Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024; Corte App. Cagliari, sent. n. 112/2025). Si applica la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c. una volta provato il recapito all’indirizzo del destinatario, ammettendo tuttavia prova contraria dell’impossibilità incolpevole di prendere cognizione del plico; è valida, in presenza dei requisiti di legge, anche la comunicazione eseguita mediante operatore postale privato munito di licenza (Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024). Quando la ricezione è contestata, non basta l’allegazione generica dell’invio: occorrono elementi documentali idonei a dimostrare il recapito tempestivo, mentre l’invio a indirizzo errato non produce effetti impeditivi o interruttivi della decadenza (Trib. di Rovigo, sent. n. 297/2025; Trib. di Sulmona, sent. n. 149/2025).
Sul rapporto tra impugnazione e mediazione obbligatoria, l’effetto impeditivo della decadenza non deriva dal solo deposito della domanda di mediazione, ma dalla sua comunicazione alla controparte, anche con riferimento al termine breve di trenta giorni: il difetto di prova di una comunicazione tempestiva comporta l’inammissibilità dell’impugnazione per maturata decadenza (Trib. di Lecce, sent. n. 398/2024; Trib. di Rovigo, sent. n. 297/2025). Altra giurisprudenza considera l’istanza di mediazione tempestivamente proposta e comunicata quale elemento idoneo a impedire o sospendere la decadenza, collegando il successivo decorso del termine all’esito della procedura (Trib. di Avellino, sent. n. 137/2025; Trib. di Macerata, sent. n. 266/2025; Trib. di Potenza, sent. n. 190/2025). Il trend applicativo concentra la verifica sul dato fattuale della comunicazione effettiva alla controparte e sulla simmetria tra istanza di mediazione e successiva domanda giudiziale (Trib. di Napoli Nord, sent. n. 3006/2025).
Molto rilevante è il rapporto tra impugnazione della delibera e opposizione a decreto ingiuntivo: la delibera di approvazione della spesa o del rendiconto costituisce titolo sufficiente del credito del condominio finché non sia sospesa o annullata, e i vizi di annullabilità non possono essere fatti valere come mera eccezione nell’opposizione monitoria se non siano stati tempestivamente dedotti con autonoma azione di annullamento nel termine dell’art. 1137 c.c. (Cass. civ., ord. n. 3847/2021; Cass. civ., ord. n. 10101/2023; Cass. civ., sent. n. 14424/2025). I giudici di merito distinguono il potere del giudice dell’opposizione di rilevare la nullità della deliberazione dal diverso regime dell’annullabilità, subordinato all’esercizio tempestivo dell’azione tipica (Trib. di Castrovillari, sent. n. 196/2025; Trib. di Palermo, sent. n. 646/2025).
Quanto alla legittimazione passiva e alla rappresentanza processuale, il condominio sta in giudizio in persona dell’amministratore, il quale può resistere all’impugnazione della delibera senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare quando la lite rientri nelle sue attribuzioni, coordinandosi con gli artt. 1130 e 1131 c.c. (Cass. civ., ord. n. 5567/2021; Cass. civ., ord. n. 12806/2019; Cass. civ., ord. n. 3295/2023; Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Corte App. Cagliari, sent. n. 112/2025).
Sul versante cautelare, la sospensione della delibera conserva natura cautelare autonoma e strumentale rispetto all’azione di merito, anche nel sistema anteriore alle modifiche normative (Cass. civ., ord. n. 3416/2023). Il suo accoglimento richiede la verifica dei presupposti tipici del fumus e del periculum, mentre la mancanza del periculum comporta il rigetto della misura pur in presenza della prosecuzione del giudizio di merito (Trib. di Campobasso, sent. n. 202/2025). La sospensiva mostra la sua utilità pratica nel neutralizzare temporaneamente gli effetti esecutivi della delibera sino alla decisione finale (Trib. di Messina, sent. n. 590/2025).
L’azione ex art. 1137 c.c. può infine perdere oggetto o utilità per effetto di delibere successive sostitutive o revocatorie: la sostituzione del deliberato impugnato, quando ne rimuova effettivamente il contenuto lesivo o ne riproduca legittimamente il contenuto, può determinare cessazione della materia del contendere o difetto sopravvenuto di interesse (Trib. di Paola, sent. n. 253/2025; Trib. di Perugia, sent. n. 176/2025; Trib. di Messina, sent. n. 590/2025). La revoca o sostituzione non equivale però automaticamente a riconoscimento della fondatezza dell’impugnazione: il giudice deve verificare in concreto se il nuovo atto abbia effettivamente eliminato il vizio o soltanto mutato il quadro fattuale, con possibili riflessi anche sulla soccombenza virtuale e sulle spese (Trib. di Perugia, sent. n. 176/2025; Corte App. Cagliari, sent. n. 112/2025).
Giurisprudenza
Annullabilità come regola, nullità come eccezione
Problema: quale regime di invalidità si applica normalmente alle delibere viziate.
Principio: l’art. 1137 c.c. è la sede tipica dei vizi di annullabilità; la nullità resta confinata a ipotesi residuali e radicali.
Conseguenza pratica: la maggior parte delle contestazioni deve seguire il rimedio tipico e il relativo termine decadenziale (Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Cass. civ., sent. n. 14424/2025; Cass. civ., ord. n. 4301/2025; Trib. di Potenza, sent. n. 190/2025; Trib. di Imperia, sent. n. 373/2025).
Tipologia dei vizi tra annullabilità e nullità
Problema: quali vizi ricadono nell’una o nell’altra categoria.
Principio: convocazione, costituzione, maggioranze e verbalizzazione sono vizi di annullabilità; difetti essenziali, impossibilità o illiceità dell’oggetto integrano nullità.
Conseguenza pratica: la qualificazione del vizio determina il regime processuale applicabile (Cass. civ., sent. n. 14424/2025; Trib. ord. di Nocera Inferiore, provv. 17/04/2025; Trib. di Cosenza, sent. n. 897/2025; Trib. di Tempio Pausania, sent. n. 388/2025).
Legittimazione attiva riservata agli assenti, dissenzienti e astenuti
Problema: chi può impugnare la delibera.
Principio: la legittimazione spetta ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti titolari di diritti reali, non a chi abbia approvato o a meri detentori.
Conseguenza pratica: è esclusa la legittimazione di chi abbia votato favorevolmente, anche tramite delegato, e del conduttore finanziario salvo casi di legge (Cass. civ., ord. n. 4301/2025; Cass. civ., ord. n. 27162/2018).
Interesse ad agire e distinzione tra vizi formali e sostanziali
Problema: quale interesse deve dimostrare l’impugnante.
Principio: serve utilità concreta e lesione individuale apprezzabile; per i vizi formali l’interesse può essere in re ipsa, per i vizi sostanziali serve prova del pregiudizio.
Conseguenza pratica: la mera qualità di condomino non basta a fondare l’impugnazione (Cass. civ., ord. n. 5129/2024; Cass. civ., ord. n. 24085/2022; Trib. di Firenze, sent. n. 1827/2025).
Decorrenza del termine per presenti e assenti
Problema: da quando decorre il termine di trenta giorni.
Principio: per presenti, dissenzienti e astenuti decorre dalla delibera; per gli assenti dalla comunicazione del verbale o da conoscenza idonea equivalente.
Conseguenza pratica: la posizione soggettiva del condomino al momento della delibera determina il dies a quo applicabile (Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Cass. civ., sent. n. 14424/2025; Cass. civ., ord. n. 4301/2025; Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024).
Delegato allontanatosi ed equiparazione all’assente
Problema: come si qualifica il condomino il cui delegato si sia allontanato prima della votazione.
Principio: con annotazione a verbale, il condomino va considerato assente ai fini del dies a quo.
Conseguenza pratica: il termine decorre dalla comunicazione del verbale, non dal giorno della delibera, ed è irrilevante la percezione informale dall’esterno (Cass. civ., ord. n. 4191/2024).
Carattere sostanziale della conoscenza richiesta
Problema: quale grado di conoscenza è necessario per far decorrere il termine nei confronti dell’assente.
Principio: serve una comunicazione o situazione conoscitiva idonea a consentire una valutazione effettiva dell’impugnazione, non una percezione informale.
Conseguenza pratica: il termine non decorre da una generica notizia informale dell’esito della votazione (Cass. civ., ord. n. 4191/2024; Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024).
Prova documentale della comunicazione
Problema: con quali strumenti si dimostra la ricezione del verbale.
Principio: rilevano ricevute di ricezione, date di recapito, avvisi di giacenza e PEC con ricevuta.
Conseguenza pratica: la certezza sulla data di arrivo dell’atto è decisiva per il computo del termine (Trib. di Bari, sent. n. 208/2024; Trib. di Foggia, sent. n. 350/2025; Trib. di Napoli Nord, sent. n. 2643/2025; Trib. di Macerata, sent. n. 266/2025).
Riparto dell’onere probatorio sulla comunicazione
Problema: chi deve provare l’avvenuta comunicazione del verbale all’assente.
Principio: la prova grava sul condominio o sull’amministratore che intenda far valere la decadenza; la prova contraria dell’impossibilità di conoscenza spetta al destinatario.
Conseguenza pratica: in assenza di prova della comunicazione, la decadenza non può essere eccepita (Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024; Corte App. Cagliari, sent. n. 112/2025).
Presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c.
Problema: quando opera la presunzione di conoscenza del verbale recapitato.
Principio: la presunzione opera una volta provato il recapito all’indirizzo del destinatario, salva prova contraria dell’impossibilità incolpevole di conoscenza.
Conseguenza pratica: è valida anche la comunicazione tramite operatore postale privato munito di licenza (Corte App. Palermo, sent. n. 89/2024).
Invio a indirizzo errato
Problema: se l’invio della comunicazione a un indirizzo sbagliato incida sul decorso del termine.
Principio: l’invio a indirizzo errato non produce effetti impeditivi o interruttivi della decadenza.
Conseguenza pratica: il condominio non può giovarsi di un invio effettuato a un indirizzo non corretto (Trib. di Rovigo, sent. n. 297/2025; Trib. di Sulmona, sent. n. 149/2025).
Mediazione: effetto impeditivo legato alla comunicazione
Problema: quando la domanda di mediazione impedisce la decadenza dell’azione di annullamento.
Principio: l’effetto impeditivo non deriva dal solo deposito, ma dalla comunicazione della domanda di mediazione alla controparte.
Conseguenza pratica: il difetto di prova della comunicazione tempestiva comporta l’inammissibilità dell’impugnazione per decadenza (Trib. di Lecce, sent. n. 398/2024; Trib. di Rovigo, sent. n. 297/2025).
Mediazione tempestiva come elemento sospensivo
Problema: quale effetto produce l’istanza di mediazione correttamente comunicata.
Principio: può impedire o sospendere la decadenza, collegando il successivo decorso del termine all’esito della procedura.
Conseguenza pratica: occorre verificare la simmetria tra istanza di mediazione e successiva domanda giudiziale (Trib. di Avellino, sent. n. 137/2025; Trib. di Macerata, sent. n. 266/2025; Trib. di Potenza, sent. n. 190/2025; Trib. di Napoli Nord, sent. n. 3006/2025).
Delibera come titolo del credito nell’opposizione a decreto ingiuntivo
Problema: se il condomino possa contestare la delibera come mera eccezione nell’opposizione monitoria.
Principio: la delibera costituisce titolo sufficiente del credito finché non sospesa o annullata; i vizi di annullabilità richiedono autonoma e tempestiva azione di annullamento.
Conseguenza pratica: in mancanza di tempestiva impugnazione, l’opponente non può far valere l’annullabilità in via di eccezione (Cass. civ., ord. n. 3847/2021; Cass. civ., ord. n. 10101/2023; Cass. civ., sent. n. 14424/2025).
Rilevabilità della nullità nel giudizio di opposizione
Problema: cosa può rilevare d’ufficio il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo.
Principio: il giudice può rilevare la nullità della delibera, ma non la mera annullabilità, subordinata all’azione tipica.
Conseguenza pratica: la distinzione tra i due regimi condiziona l’esito dell’opposizione (Trib. di Castrovillari, sent. n. 196/2025; Trib. di Palermo, sent. n. 646/2025).
Rappresentanza processuale dell’amministratore
Problema: se l’amministratore necessiti di autorizzazione per resistere all’impugnazione.
Principio: il condominio sta in giudizio tramite l’amministratore, che può resistere senza preventiva autorizzazione quando la lite rientri nelle sue attribuzioni, in coordinamento con gli artt. 1130 e 1131 c.c.
Conseguenza pratica: la difesa della delibera rientra normalmente nei poteri gestori ordinari (Cass. civ., ord. n. 5567/2021; Cass. civ., ord. n. 12806/2019; Cass. civ., ord. n. 3295/2023; Cass. civ., ord. n. 8577/2024; Corte App. Cagliari, sent. n. 112/2025).
Natura cautelare della sospensione della delibera
Problema: quale natura ha l’istanza di sospensione prevista dall’art. 1137 c.c.
Principio: ha natura cautelare autonoma e strumentale rispetto all’azione di merito, anche nel sistema anteriore alle modifiche normative.
Conseguenza pratica: segue le regole proprie del procedimento cautelare, distinte dal giudizio di merito (Cass. civ., ord. n. 3416/2023).
Presupposti della sospensiva e sua utilità pratica
Problema: quando viene accolta l’istanza di sospensione della delibera.
Principio: richiede la verifica di fumus e periculum; la mancanza del periculum comporta il rigetto pur in pendenza del giudizio di merito.
Conseguenza pratica: la sospensiva neutralizza temporaneamente gli effetti esecutivi della delibera sino alla decisione finale (Trib. di Campobasso, sent. n. 202/2025; Trib. di Messina, sent. n. 590/2025).
Effetti di delibere sostitutive o revocatorie sull’interesse alla decisione
Problema: cosa accade all’impugnazione se la delibera contestata viene sostituita o revocata.
Principio: la sostituzione, se rimuove effettivamente il contenuto lesivo, può determinare cessazione della materia del contendere o difetto sopravvenuto di interesse.
Conseguenza pratica: il giudice deve verificare in concreto se il vizio sia stato realmente eliminato, con riflessi sulla soccombenza virtuale e sulle spese (Trib. di Paola, sent. n. 253/2025; Trib. di Perugia, sent. n. 176/2025; Trib. di Messina, sent. n. 590/2025; Corte App. Cagliari, sent. n. 112/2025).
Mancata convocazione
Problema: come incide la mancata o irregolare convocazione sulla validità della delibera e sui termini di impugnazione.
Principio: tale vizio è trattato dalla giurisprudenza di merito nell’ambito dei profili di annullabilità legati alla regolarità del procedimento assembleare.
Conseguenza pratica: resta necessaria una verifica puntuale delle modalità di convocazione effettivamente seguite (Trib. di Sulmona, sent. n. 149/2025; Trib. di Santa Maria Capua Vetere, sent. n. 2223/2025).
Errori frequenti
- Dedurre in via di mera eccezione, anziché con tempestiva azione di annullamento, un vizio che integra annullabilità e non nullità.
- Ritenere legittimato all’impugnazione il condomino che abbia approvato la delibera, anche tramite delegato.
- Far coincidere la decorrenza del termine per gli assenti con il giorno della delibera anziché con la comunicazione o la conoscenza idonea del verbale.
- Considerare sufficiente la percezione informale dell’esito della votazione per far decorrere il termine di trenta giorni.
- Ritenere che il solo deposito della domanda di mediazione, senza prova della sua comunicazione alla controparte, impedisca la decadenza.
- Contestare come mera eccezione, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, un vizio di annullabilità della delibera posta a fondamento del credito.
- Presumere che la revoca o sostituzione della delibera impugnata equivalga sempre al riconoscimento della fondatezza dell’impugnazione.
- Considerare valido, ai fini del computo del termine, l’invio della comunicazione a un indirizzo errato.
Collegamenti
Art. 1130 c.c. e art. 1131 c.c. — poteri gestori e rappresentanza processuale dell’amministratore, presupposto della sua legittimazione a resistere all’impugnazione senza preventiva autorizzazione. Art. 1335 c.c. — presunzione di conoscenza degli atti recettizi, applicata alla comunicazione del verbale assembleare.
In conclusione, la giurisprudenza che cita espressamente l’art. 1137 c.c. consente di delineare un quadro oggi piuttosto compatto: l’azione di impugnazione è il rimedio ordinario contro le delibere annullabili; la nullità ha ambito residuale; la legittimazione attiva spetta ai soli assenti, dissenzienti o astenuti titolari di diritti reali; il termine di trenta giorni decorre dalla deliberazione per i presenti e dalla comunicazione idonea del verbale per gli assenti; la prova della comunicazione assume rilievo decisivo; la mediazione può incidere sulla decadenza solo alle condizioni rigorosamente accertate dalla giurisprudenza; l’opposizione a decreto ingiuntivo non sostituisce l’impugnazione tempestiva per i vizi di annullabilità; l’amministratore è ordinariamente legittimato a rappresentare il condominio in giudizio; la sospensione della delibera conserva natura cautelare; la revoca o sostituzione della deliberazione può far venir meno l’interesse alla decisione.
Nota della Redazione
Ogni decisione citata è verificata sul provvedimento originale.
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