Qualità di terzo ex art. 936 cod. civ. e risoluzione retroattiva del preliminare (Cass. civ. Sez. 2 n. 18972 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La disciplina di cui all’art. 936 cod. civ., in tema di opere fatte da un terzo sul suolo altrui, postula che l’autore delle opere sia un terzo, ossia un soggetto non legato al proprietario da alcun rapporto negoziale relativo al suolo stesso o alle opere. Tale condizione ricorre non soltanto in caso di originaria assenza di un vincolo contrattuale, ma anche quando un preesistente contratto sia venuto meno per invalidità o per risoluzione, stante l’efficacia retroattiva inter partes della relativa pronuncia ex art. 1458 cod. civ. Nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l’obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall’imputabilità dell’inadempimento. L’obbligo del promissario acquirente di corrispondere l’equivalente pecuniario dell’uso e del godimento del bene consegnato anticipatamente presuppone, tuttavia, che il promittente venditore avesse la disponibilità del bene al momento dell’alienazione e alla scadenza del termine di adempimento, non rilevando l’acquisto sopravvenuto nel corso del giudizio. La proposizione della domanda di risoluzione per inadempimento rende il contratto inefficace sin dal momento della domanda, ai sensi dell’art. 1458 cod. civ.

Il Fatto

La promittente venditrice di un immobile, edificato su area concessa in superficie dal proprio dante causa, agiva in giudizio per far accertare il proprio diritto di recesso dal contratto preliminare, chiedendo di ritenere la caparra confirmatoria. La promissaria acquirente, costituitasi, eccepiva l’impossibilità di stipulare il definitivo per intervenuta scadenza della concessione e l’acquisizione del fabbricato per accessione da parte dell’ente concedente, proponendo domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per inadempimento. Il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale, dichiarando la risoluzione per grave inadempimento della promittente venditrice e condannandola alla restituzione della caparra e al risarcimento dei danni. La Corte d’Appello rigettava l’appello, confermando la decisione di primo grado.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nell’esaminare il primo motivo di ricorso, ha escluso innanzitutto la configurabilità di un vizio radicale di motivazione, rilevando come, a seguito della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., il sindacato di legittimità sia circoscritto alla verifica del rispetto del “minimo costituzionale” ex art. 111, comma 6, Cost. Nella specie, la motivazione della sentenza impugnata è stata ritenuta adeguata e non apparente, in quanto la Corte territoriale aveva specificamente considerato la durata novennale della concessione e la sua scadenza, concludendo per l’intervenuta acquisizione del fabbricato per accessione prima dell’atto di donazione. Ha, inoltre, escluso la violazione del principio del contraddittorio, rilevando che i fatti posti a fondamento della decisione erano stati dedotti dalla controparte sin dal primo grado di giudizio. Quanto alla dedotta violazione degli artt. 934 e 952 cod. civ., la Suprema Corte ha chiarito che la Corte d’appello aveva correttamente escluso la titolarità della proprietà superficiaria in capo alla promittente venditrice, essendo decorsa la durata della concessione senza che il dante causa l’avesse acquistata.

In relazione al secondo motivo, incentrato sull’applicabilità dell’art. 936 cod. civ., la Corte ha affermato un principio di particolare rilievo. La disciplina in materia di opere fatte da un terzo sul suolo altrui trova applicazione non solo in caso di originaria assenza di un vincolo contrattuale, ma anche quando un preesistente contratto sia venuto meno per invalidità o per risoluzione, attesa l’efficacia retroattiva inter partes della relativa pronuncia. Nel caso di specie, essendo stata dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, la promissaria acquirente, che aveva realizzato i miglioramenti in forza del rapporto contrattuale, doveva essere considerata terzo al momento della domanda di rimborso, con conseguente applicabilità dell’art. 936 cod. civ.

Con riferimento al terzo motivo, la Corte ha escluso il diritto della promittente venditrice all’equivalente pecuniario per l’uso e il godimento del bene. Pur riconoscendo il principio generale per cui la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore determina l’obbligo del promissario acquirente di corrispondere l’equivalente per l’uso del bene consegnato anticipatamente, la Corte ha precisato che tale obbligo non sussiste in favore di chi non era titolare del bene negoziato. Nel caso di specie, la ricorrente aveva alienato un diritto di cui non era titolare, né al momento della stipula del preliminare né alla scadenza del termine di adempimento, non rilevando l’intervenuto acquisto solo nelle more del giudizio. Il ricorso è stato, pertanto, rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e alle sanzioni di cui all’art. 96, commi terzo e quarto, cod. proc. civ.