Agevolazioni prima casa per terreni agricoli: la nozione fiscale di pertinenza prevale sulle qualificazioni formali dell’atto (Cass. civ. Sez. 5 n. 18979 del 10.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di agevolazioni tributarie per il trasferimento di terreni agricoli, la nozione di pertinenza rilevante sul piano fiscale diverge da quella civilistica e si fonda su una visione economico-funzionale, in quanto il rapporto di pertinenzialità si configura in funzione dell’attività di impresa agricola, ricomprendendo tutti i fabbricati a essa funzionali, incluse le costruzioni strumentali e quelle adibite ad agriturismo. Il vincolo pertinenziale si sostanzia in una connessione funzionale ed economica tra i beni, esclusiva e durevole nel tempo, impressa dalla volontà dell’avente diritto, che prescinde da dati formali quali le qualificazioni contenute nell’atto di compravendita o le classificazioni catastali, potendo queste assumere solo valenza indiziaria. L’accertamento in ordine alla sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi del rapporto pertinenziale comporta un giudizio di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata e priva di vizi logici.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione nei confronti del contribuente, il quale aveva acquistato un fabbricato adibito ad agriturismo con annesso terreno agricolo, chiedendo l’applicazione delle aliquote agevolate previste dall’art. 2, comma 4-bis, del d.l. n. 194 del 2009 per i coltivatori diretti. L’Ufficio disconosceva il beneficio, ritenendo che l’oggetto principale della compravendita fosse il fabbricato e non il terreno, che nell’atto era stato definito “annesso e accessorio” alla costruzione.

La Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso del contribuente, mentre la Commissione tributaria regionale del Piemonte, in riforma, accoglieva l’appello, riconoscendo la sussistenza dei presupposti dell’agevolazione. Avverso tale decisione, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo la violazione e falsa applicazione della norma agevolatrice.

La Motivazione della Corte

La Corte, dopo aver premesso l’insindacabilità della ricostruzione fattuale operata dal giudice di appello, ha ritenuto il motivo di ricorso in parte infondato e in parte inammissibile.

Il Collegio ha richiamato il proprio consolidato orientamento secondo cui il vincolo di pertinenzialità si sostanzia in una connessione funzionale ed economica tra i beni, esclusiva e durevole, che presuppone la volontà dell’avente diritto, il quale imprime la destinazione qualificandone il rapporto di strumentalità. Tale nozione, fondata su criteri oggettivi e fattuali, prescinde da dati di natura formale, come le classificazioni catastali o le definizioni contenute negli atti, che possono valere solo come elementi indiziari dell’effettiva destinazione dei beni.

La Suprema Corte ha inoltre evidenziato che, sul piano fiscale, la nozione di pertinenza diverge da quella civile, privilegiando una visione economico-funzionale legata all’attività di impresa: sono da considerare rurali tutti i fabbricati funzionali all’attività agricola e agrituristica, anche se oggettivamente non costituiscono pertinenza del terreno ai sensi del codice civile.

Nel caso di specie, la CTR aveva correttamente applicato questi principi, valorizzando la destinazione concreta dei beni e la loro strumentalità rispetto all’esercizio dell’impresa agricola. Le considerazioni dell’Agenzia delle Entrate relative alla sproporzione dimensionale tra fabbricato e terreno o alla discrasia di valore tra i beni, sono state ritenute attinenti al merito della vicenda, non potendo di per sé e pregiudizialmente assumere rilevanza ai fini della distinzione tra bene principale e pertinenza.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali. Non è stato applicato il raddoppio del contributo unificato, trattandosi di Amministrazione dello Stato istituzionalmente esonerata dal relativo versamento.