Plusvalenza da cessione di fabbricato di impresa: escluso l’ambito dei redditi diversi (Cass. civ. Sez. 5 n. 6725 del 20.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La plusvalenza realizzata da un’impresa individuale mediante cessione a titolo oneroso di un fabbricato strumentale e del relativo terreno di sedime è disciplinata dall’art. 86 t.u.i.r., ai sensi del quale essa è costituita dalla differenza tra il corrispettivo della vendita e il costo non ammortizzato. Sono, pertanto, inconferenti le disposizioni di cui agli artt. 67 e 68 t.u.i.r., che regolano le plusvalenze rientranti nella categoria dei “redditi diversi” in quanto non conseguite nell’esercizio di imprese commerciali. Parimenti non trova applicazione, ratione temporis, la disciplina dello “scorporo” del valore del terreno di sedime di cui all’art. 36, comma 7, del d.l. n. 223 del 2006, che, per espressa previsione del comma 8, si applica solo a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 4 luglio 2006. Non ricorre il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 cod. proc. civ. quando la decisione adottata comporti necessariamente la reiezione del motivo di appello, dovendosi ritenere che tale vizio sussista solo in caso di completa omissione di decisione su un punto indispensabile per la soluzione del caso concreto.

Il Fatto

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte del contribuente, dell’avviso di accertamento relativo all’anno di imposta 2005, con cui l’Agenzia delle Entrate contestava un maggior reddito di impresa in ragione del maggior valore della plusvalenza accertata in occasione della cessione a sé stesso del fabbricato aziendale, per uso personale, e della successiva rivendita del medesimo immobile a un prezzo superiore.

Il contribuente aveva impugnato l’avviso di accertamento sostenendo, da un lato, l’illegittimità della ripresa a tassazione del valore del terreno di sedime, non compreso nel complesso aziendale, e, dall’altro, l’applicabilità della tassazione per quote ripartite in cinque esercizi. La Commissione tributaria provinciale di Lecce aveva accolto parzialmente il ricorso, scorporando il valore del terreno dal prezzo complessivo e affermando l’applicabilità della tassazione per quote. La Commissione tributaria regionale della Puglia, adita dall’ufficio, aveva accolto il gravame solo parzialmente, confermando la necessità dello scorporo del terreno ma dichiarando legittima la tassazione della plusvalenza in unica soluzione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato i due motivi di ricorso proposti dall’Agenzia delle Entrate. Con il primo motivo, la ricorrente aveva lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 67 e 68 t.u.i.r. nonché dell’art. 36, commi 7 e seguenti, del d.l. n. 223 del 2006, sostenendo che lo scorporo del valore del terreno sarebbe previsto solo ai fini della determinazione della quota ammortizzabile e non anche per il calcolo della plusvalenza.

La Suprema Corte ha ritenuto il motivo infondato, evidenziando l’inconferenza delle norme richiamate rispetto alla fattispecie concreta. Le disposizioni degli artt. 67 e 68 t.u.i.r. riguardano, infatti, le plusvalenze realizzate al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, rientranti nella categoria dei “redditi diversi”; l’art. 36, comma 7, del d.l. n. 223 del 2006, invece, contiene la disciplina delle plusvalenze maturate nell’esercizio di impresa, ma è applicabile solo a decorrere dall’anno di imposta 2006. La norma applicabile alla fattispecie, che riguarda la cessione di un bene relativo all’impresa nell’anno 2005, è l’art. 86 t.u.i.r., come correttamente richiamato dalla CTR nel contesto motivazionale. La censura, inoltre, non si confrontava con la ratio della sentenza impugnata, che aveva escluso il terreno dall’ambito della cessione del bene strumentale in ragione della sua natura di bene non aziendale, e non per effetto dell’applicazione dello scorporo.

Con il secondo motivo, la ricorrente aveva dedotto la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e degli artt. 18 e 53 del d.lgs. n. 546 del 1992, lamentando che la CTR si sarebbe limitata a recepire le affermazioni della sentenza di primo grado senza pronunciarsi sul motivo di appello relativo all’impossibilità di comprendere il parametro utilizzato per quantificare il valore del terreno separato da quello del fabbricato.

Anche tale motivo è stato dichiarato infondato. La Corte ha richiamato il consolidato insegnamento per cui non ricorre il vizio di omessa pronuncia quando la decisione adottata comporti necessariamente la reiezione del motivo di impugnazione, potendo configurarsi al più un difetto di motivazione, che la ricorrente avrebbe dovuto far valere illustrando il contenuto della sentenza di primo grado. Nel caso di specie, la pronuncia di conferma della statuizione di primo grado ha come presupposto logico necessario il rigetto implicito del motivo proposto dall’Agenzia delle Entrate.

Il ricorso è stato pertanto rigettato. Nulla è stato disposto per le spese, essendo il contribuente rimasto intimato, e non si applica l’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, trattandosi di amministrazione pubblica ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.