Apporto a fondo immobiliare non è trasferimento oneroso (Cass. civ. Sez. V n. 22564/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’apporto di immobili a un fondo comune di investimento immobiliare, in quanto apporto meramente strumentale in regime di segregazione patrimoniale finalizzata a uno scopo vincolato ed eterodeterminato, non realizza un effettivo trasferimento di ricchezza e non è assimilabile agli atti traslativi di diritti reali immobiliari a titolo oneroso. La relativa disciplina, di cui all’art. 7 della Tabella allegata al d.P.R. n. 131/1986 (richiamato dall’art. 9 del d.l. n. 351/2001), non costituisce un’agevolazione fiscale in senso stretto, ma una disciplina ordinaria e strutturale, non abrogata dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. n. 23/2011. Ne consegue che l’imposta di registro è dovuta in misura fissa e non proporzionale, e le sanzioni commisurate a un’imposta non dovuta sono illegittime.

Il Fatto

Una banca aveva apportato beni immobili abitativi a un fondo di investimento immobiliare, mediante atto notarile del 28 novembre 2014. Per alcuni immobili vincolati, l’efficacia dell’apporto era subordinata a condizione sospensiva (mancato esercizio del diritto di prelazione), poi avveratasi il 5 marzo 2015, con atto ricognitivo registrato il 1° aprile 2015.

L’Agenzia delle entrate, con avviso di liquidazione del 6 dicembre 2017, assoggettava l’apporto all’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (calcolata su una base imponibile di Euro 10.014.235,58) e applicava sanzioni per tardiva registrazione dell’atto ricognitivo. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, con sentenza n. 4842/2022, respingeva l’appello della banca e accoglieva quello dell’Ufficio, confermando integralmente l’avviso. La banca ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha respinto il primo motivo, con cui si deduceva la nullità della sentenza per motivazione apparente dell’avviso di liquidazione. Pur rilevando che la CTR si era limitata a una formula tautologica, la Suprema Corte ha applicato il principio secondo cui il vizio di motivazione apparente può essere superato quando la questione giuridica sottesa sia comunque infondata. L’avviso, nel caso concreto, conteneva l’indicazione della causale, della tipologia contrattuale, degli estremi del rogito e dei singoli importi, risultando sufficiente ai sensi dell’art. 7 dello Statuto del contribuente e della giurisprudenza consolidata (che distingue tra motivazione dell’atto e prova della pretesa in sede processuale).

Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che la disciplina degli apporti ai fondi immobiliari non ha natura agevolativa. La Corte ha ricostruito il quadro normativo (art. 9 d.l. n. 351/2001, art. 7 Tabella d.P.R. n. 131/1986, art. 10, comma 4, d.lgs. n. 23/2011), evidenziando che il primo costituisce uno statuto fiscale organico e globale del settore, non una mera esenzione. Inoltre, l’apporto di immobili in cambio di quote del fondo – strumenti finanziari – non realizza un trasferimento di proprietà a titolo oneroso, ma una dotazione di un patrimonio separato e vincolato, in cui la società di gestione agisce come mandataria nell’interesse dei partecipanti. Per tale duplice ragione, l’art. 10, comma 4, d.lgs. n. 23/2011 – che ha abrogato le agevolazioni fiscali – non incide sulla disciplina ordinaria di cui all’art. 7 Tabella, e l’imposta di registro va applicata in misura fissa, non proporzionale.

Quanto al terzo motivo, concernente le sanzioni per tardiva registrazione dell’atto ricognitivo, la Corte ha rilevato che, sebbene la banca – in quanto parte contraente dell’originario atto condizionato – fosse solidalmente obbligata alla denuncia dell’avveramento della condizione ai sensi degli artt. 19 e 57 del TUR, la quantificazione delle sanzioni era comunque viziata perché calcolata su un’imposta (proporzionale) illegittima. Ha quindi accolto anche il terzo motivo, nei limiti della erronea commisurazione, cassando la sentenza con rinvio per la rideterminazione della sanzione in base all’imposta dovuta in misura fissa.