Il classamento DOCFA degli immobili a destinazione speciale non richiede il coefficiente di deprezzamento se la stima è basata sul valore di mercato (Cass. civ. Sez. 5 n. 8118 del 01.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili a destinazione speciale o particolare, censiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale proposta dal contribuente con la procedura DOCFA avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando il procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero il procedimento indiretto, che individua il valore del capitale fondiario costituito dal valore di mercato dell’immobile oppure dal costo di ricostruzione. Il coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari, previsto dall’art. 28 del d.P.R. n. 1142/1949, non è applicabile quando la stima sia fondata sul valore venale, ma rileva solo nell’ipotesi di stima basata sul costo di ricostruzione, per i cespiti realizzati in epoca antecedente al biennio 1988-1989. L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento emesso all’esito della procedura DOCFA è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e la differenza di rendita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni.

Il Fatto

La società, proprietaria di un complesso immobiliare a destinazione speciale censito in categoria D/02, presentava una dichiarazione di variazione DOCFA per diversa distribuzione degli spazi interni. L’Agenzia delle Entrate rettificava la rendita catastale da euro 84.320,00 a euro 570.000,00, con avviso di accertamento fondato su stima diretta. La contribuente impugnava l’avviso e, dopo il rigetto in primo grado, la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva parzialmente l’appello, riconoscendo l’applicazione di un tasso di fruttuosità ridotto. La società ricorreva per cassazione con tre motivi, lamentando la mancata applicazione del coefficiente di deprezzamento, l’insufficiente motivazione dell’avviso e l’omesso esame di fatti decisivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente dichiarato inammissibile il controricorso dell’Agenzia delle Entrate, poiché notificato presso un soggetto diverso dal procuratore domiciliatario della società ricorrente, in violazione dell’art. 370 cod. proc. civ. La notificazione a persona diversa da quella cui l’atto doveva essere consegnato determina la nullità della costituzione dell’ente impositore, con conseguente esonero della ricorrente dalle spese di lite.

Quanto al primo motivo, la Corte ha escluso la violazione delle norme sulla determinazione delle rendite catastali. Per gli immobili a destinazione speciale, l’attribuzione della rendita avviene con stima diretta ai sensi dell’art. 10 del R.D.L. n. 652/1939, che può svolgersi con procedimento diretto o indiretto. In quest’ultimo caso, la valutazione del capitale fondiario può basarsi sul valore di mercato oppure sul costo di ricostruzione, e solo in questa seconda ipotesi trova applicazione l’“adeguato coefficiente di riduzione” previsto dall’art. 28 del d.P.R. n. 1142/1949. Tale coefficiente, come precisato dalla circolare n. 6/T del 2012, elevata a rango normativo dalla legge n. 190/2014, opera esclusivamente per i cespiti realizzati in epoca antecedente al biennio 1988-1989 e nell’ambito della stima basata sul costo di ricostruzione. Nel caso di specie, il giudice di merito aveva accertato che l’Ufficio aveva applicato il criterio del valore venale, desunto dai dati dell’Osservatorio immobiliare e della banca dati OMI, sicché il riferimento al coefficiente di riduzione era inconferente.

In relazione al secondo motivo, la Corte ha richiamato il consolidato principio per cui, nell’ipotesi di rettifica all’esito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione è soddisfatto dalla mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto forniti dal contribuente non siano disattesi e la differenza di rendita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni. La sentenza impugnata aveva correttamente applicato tale principio, avendo accertato che l’Ufficio non aveva disatteso i dati dichiarati ma li aveva rivalutati, esprimendo un giudizio di natura eminentemente tecnica, la cui adeguatezza motivazionale rileva ai fini dell’attendibilità concreta della pretesa, verificabile in sede contenziosa.

Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile per la ricorrenza della doppia conforme ex art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ., avendo il ricorrente omesso di indicare le ragioni per cui le decisioni di merito, fondate sulle medesime ragioni di fatto, fossero tra loro diverse. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con declaratoria dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.