Esecuzione in forma specifica e offerta del prezzo implicita nella domanda (Cass. civ. Sez. 2 n. 6381 del 18.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Quando le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell’offerta di cui all’art. 2932, secondo comma, c.c. deve ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito. Ne consegue che la sentenza produttrice degli effetti del contratto impone anche il pagamento del prezzo, quale condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo. La richiesta di compensare il debito del saldo con il credito al risarcimento dei danni attiene a un profilo successivo e non inficia la validità dell’offerta. Il sindacato di legittimità sulla motivazione è circoscritto alla verifica del rispetto del minimo costituzionale di cui all’art. 111, sesto comma, Cost.

Il Fatto

Nel 2010, la promissaria acquirente conveniva in giudizio le promittenti venditrici dinanzi al Tribunale di Roma. La domanda era volta a ottenere il trasferimento coattivo di un appartamento, ai sensi dell’art. 2932 c.c., previo pagamento del saldo del prezzo tramite compensazione con il risarcimento dei danni.

Era emerso che, dopo la sottoscrizione di un secondo preliminare, la proprietaria di un quarto del bene era divenuta la figlia della venditrice. Inoltre, sull’immobile era stata iscritta un’ipoteca volontaria, mentre la venditrice aveva alienato alla figlia un diverso immobile. Il Tribunale rigettava tutte le domande, includendo l’azione revocatoria ex art. 2901 c.c. La Corte d’appello confermava la decisione, ritenendo l’offerta inidonea perché condizionata alla compensazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato prioritariamente il secondo motivo di ricorso, con cui si denunciava la violazione dell’art. 2932 c.c. Richiamando il principio espresso in precedenti pronunce, incluso Cass. 14372/2018, ha affermato che, quando il pagamento del prezzo è convenuto per la data del definitivo, l’offerta è implicita nella domanda di esecuzione in forma specifica. La sentenza che produce gli effetti del contratto impone il pagamento come condizione dell’effetto traslativo. La richiesta di compensazione, pertanto, non rende l’offerta inidonea, riguardando solo le modalità di corresponsione del saldo.

La Corte ha dichiarato assorbito il primo motivo, relativo alla nullità della sentenza per violazione dell’art. 101, secondo comma, c.p.c. Ha poi rigettato il terzo motivo, concernente la motivazione apparente, richiamando la nozione di minimo costituzionale e i limiti del sindacato di legittimità successivi alla riforma dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

Ha dichiarato inammissibile il quarto motivo per la doppia conforme, non avendo la ricorrente indicato le diverse ragioni poste a fondamento delle decisioni di merito. Ha rigettato il quinto motivo, osservando che il profilo del danno da mancata stipula resta assorbito, mentre le modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto libero da vincoli saranno fissate dal giudice del rinvio.

Infine, ha rigettato il sesto motivo e dichiarato inammissibile il settimo, sempre per la doppia conforme.