La nuova costruzione non beneficia della deroga sulle distanze (TAR Puglia n. 1465 del 20.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In zona B3, la deroga alla distanza minima dai confini pari a metà dell’altezza della facciata, con minimo assoluto di cinque metri, è consentita solo in caso di “fabbricazione marginale”, ossia per interventi di completamento di isolati esistenti realizzati sul confine di un lotto inedificato. Non può invece beneficiare della deroga un intervento di ristrutturazione con ampliamento che, per dimensioni e caratteristiche, configuri una nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, soprattutto quando l’area di intervento non sia inedificata e il lotto finitimo sia a sua volta edificato. In tal caso, l’intervento deve osservare le ordinarie distanze dai confini previste dalle NTA del PRG, senza possibilità di invocare la deroga.

Il Fatto

I ricorrenti impugnavano il diniego del permesso di costruire relativo a un intervento di “riqualificazione” di un edificio esistente su due livelli, da trasformare in una nuova costruzione di tre piani fuori terra con seminterrato. L’intervento, previsto in zona B3 del PRG di Mola di Bari, prevedeva un aumento della profondità del corpo di fabbrica e dell’altezza complessiva, con realizzazione parziale sul confine di proprietà.

L’UTC comunale aveva contestato il mancato rispetto delle distanze minime dai confini previste dalle NTA per la zona B3, pari a H/2 della facciata con minimo di cinque metri, ritenendo non applicabile la deroga per “fabbricazione marginale”. I ricorrenti contestavano la valutazione comunale, sostenendo che l’ampliamento sarebbe stato realizzato sul confine in conformità alle prescrizioni urbanistiche.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha ritenuto la contestazione comunale legittima, evidenziando che l’intervento, pur qualificato dai ricorrenti come ristrutturazione, determinava in realtà una trasformazione tale da configurare una nuova costruzione: aumento dei piani da due a quattro, ampliamento della profondità da quindici a venticinque metri e dell’altezza da 8,60 a 11,40 metri. Non si trattava quindi di una semplice riqualificazione dell’esistente, ma di un intervento che utilizzava la volumetria residua del lotto per realizzare un edificio sostanzialmente diverso.

La pronuncia chiarisce il significato della deroga per “fabbricazione marginale”, prevista dalle NTA per i confini laterali. Tale istituto, precisa il Collegio, opera esclusivamente per interventi di completamento degli isolati esistenti, realizzati sul confine di un lotto inedificato. Nel caso di specie l’area non era inedificata, essendo presente l’immobile da ristrutturare, e il lotto finitimo era parimenti edificato. L’intervento configurava un quid pluris rispetto alla preesistenza, non riconducibile alla nozione di completamento marginale.

Il TAR ha altresì confermato la corretta applicazione delle distanze sui fronti nord ed est, dove la nuova costruzione si poneva a distanza inferiore rispetto a H/2 della facciata (11,40 metri), senza che ricorresse alcun presupposto per la deroga. L’UTC aveva correttamente distinto tra la ricostruzione in sagoma delle volumetrie esistenti, non contestata, e la nuova porzione di edificio, soggetta alle prescrizioni sulle distanze.

Il ricorso è stato pertanto respinto, con compensazione delle spese per la peculiarità della controversia. La decisione ribadisce il carattere eccezionale delle deroghe alle distanze minime e la necessità di un’interpretazione rigorosa delle previsioni delle NTA, specialmente quando l’intervento, per la sua entità, configuri una nuova costruzione.