Obbligo del notaio di aggiornare le visure catastali prima del rogito (Cass. civ. Sez. 3 n. 17147 del 31.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il notaio, incaricato della redazione di un contratto di compravendita immobiliare, ha l’obbligo di eseguire le visure catastali ed ipotecarie, attività che deve essere aggiornata a data quanto più prossima possibile a quella della stipula. L’omissione di tale attività o il mancato avviso al cliente della non aggiornamento delle visure integra inadempimento del professionista, fonte di responsabilità contrattuale. Tale responsabilità non è limitata ai soli casi di mancata titolarità del bene in capo al venditore o di formalità pregiudizievoli, ma sussiste ogni qualvolta l’attività di verifica avrebbe potuto far emergere elementi rilevanti, come variazioni catastali, dei quali il notaio avrebbe dovuto informare le parti.

Il Fatto

La vicenda trae origine dall’acquisto di un immobile stipulato con rogito notarile, rivelatosi privo di certificato di agibilità e con difformità urbanistiche. L’acquirente aveva agito in giudizio contro il venditore e il notaio, deducendo che quest’ultimo non aveva aggiornato le visure catastali alla data del rogito, non avendo così rilevato una variazione catastale intervenuta pochi giorni prima della stipula e non supportata da pratica urbanistica.

La Corte d’Appello, confermando la sentenza di prime cure, aveva escluso la responsabilità del notaio, ritenendo che l’attività di aggiornamento delle visure non rientrasse nei suoi doveri e che, comunque, il professionista non fosse in possesso di elementi per percepire la difformità. Avverso tale decisione veniva proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha preliminarmente disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso, chiarendo che il motivo di violazione di legge ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. è ammissibile anche in caso di doppia conforme, a differenza del vizio di motivazione.

Nel merito, la Corte ha richiamato il principio per cui il notaio non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti, ma ha l’obbligo di compiere ogni attività preparatoria e successiva necessaria ad assicurare la serietà dell’atto e il conseguimento del risultato voluto. Rientra in tale obbligo il compimento delle visure catastali e ipotecarie, attività che deve essere aggiornata alla data della stipula. L’eventuale esonero, per concorde volontà delle parti, deve essere espresso e giustificato da esigenze concrete.

La Corte ha cassato la sentenza impugnata, ritenendo erronea la limitazione della responsabilità del notaio ai soli casi di mancata titolarità del bene o di formalità pregiudizievoli. Ha, inoltre, affermato che il notaio avrebbe dovuto verificare la sussistenza di variazioni catastali e, in difetto di visure aggiornate, avvertire il cliente. L’omissione di questi adempimenti configura violazione degli obblighi di correttezza e buona fede oggettiva, ex art. 1175 c.c., a prescindere da ciò che emerge dalla sola indagine ipotecaria. La decisione è stata cassata con rinvio.