Omessa convocazione del comproprietario e legittimazione all’impugnazione (Cass. civ. Sez. 2 n. 427 del 08.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera dell’assemblea per il difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica. La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione a taluno dei condomini, in quanto vizio procedimentale, comporta non la nullità ma l’annullabilità della delibera, con la conseguenza che la legittimazione a domandarne l’annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 cod. civ., unicamente al singolo avente diritto pretermesso. La validità della convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso può evincersi anche dall’avviso dato all’altro comproprietario solo in presenza di circostanze presuntive tali da far ritenere che questi abbia reso edotto il primo della convocazione, non potendo tale presunzione operare quando il coniuge regolarmente convocato non abbia partecipato alla deliberazione riguardante un’innovazione. All’assemblea deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà, indipendentemente dalle comunicazioni all’amministratore e dalla tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Il Fatto

Alcuni condomini, comproprietari di un’unità immobiliare, impugnavano la delibera assembleare del 30 ottobre 2013 con cui era stata approvata l’installazione di un ascensore nella scala del condominio. Il Condominio eccepiva la cessazione della materia del contendere, essendo la delibera annullata con successiva delibera del 17 febbraio 2014, della quale veniva comunque chiesto l’accertamento di legittimità. Con separato atto, gli stessi condomini e altri due comproprietari impugnavano la seconda delibera.

Il Tribunale dichiarava la cessazione della materia del contendere, ma la Corte d’appello, accogliendo l’appello, dichiarava la validità della delibera del 17 febbraio 2014 e il diritto all’installazione dell’ascensore ex art. 1102 cod. civ., escludendo il vizio di mancata convocazione della condomina comproprietaria, in quanto la convocazione era stata comunicata al marito, e ritenendo non necessaria la convocazione in forma scritta di ciascun condomino.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione esamina il primo motivo di ricorso, con cui si deduceva la violazione degli artt. 66 disp. att. cod. civ., 179, 1136, comma 6, 1137 e 1441 cod. civ., nonché dell’art. 112 cod. proc. civ., per l’esclusione della rilevanza della mancata convocazione della condomina comproprietaria. Il motivo è dichiarato inammissibile per i ricorrenti regolarmente convocati, per difetto di legittimazione attiva, in quanto la legittimazione a impugnare la delibera per omessa convocazione spetta unicamente al condomino pretermesso.

La Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005, secondo cui la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione integra un vizio procedimentale che comporta l’annullabilità della delibera, non la nullità. Ne consegue che l’interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità non può ridursi alla mera rimozione dell’atto, ma deve esprimere una posizione qualificata del soggetto pretermesso. Il difetto di legittimazione, attenendo alla regolare costituzione del rapporto processuale, è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.

Quanto alla condomina pretermessa, il motivo è fondato. La Corte osserva che la giurisprudenza ha ammesso che la convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso possa ritenersi validamente effettuata anche mediante l’avviso all’altro comproprietario, quando ricorrano circostanze presuntive che lascino ritenere che questi abbia informato il primo. Tale principio, tuttavia, non è applicabile nel caso in cui, come nella specie, il coniuge regolarmente convocato non abbia partecipato alla deliberazione, venendo meno la presunzione che l’altro coniuge ne sia stato reso edotto e che abbia preso parte alla riunione per il tramite del primo. La presunzione non può ritenersi operante in relazione a un’innovazione quale l’installazione di un ascensore.

La Corte esclude altresì che rilevi l’omessa trasmissione del titolo di proprietà da parte dei coniugi, richiamando il principio per cui all’assemblea deve essere convocato l’effettivo titolare del diritto di proprietà, non incidendo la disciplina del registro di anagrafe condominiale sull’acquisizione dello status di condomino. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento dei restanti motivi e la cassazione della sentenza con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.