Simulazione relativa e indeducibilità nel sale and lease back immobiliare (Cass. civ. Sez. 5 n. 20108 del 16.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di accertamento tributario, l’Amministrazione finanziaria può contestare la simulazione relativa di un contratto di sale and lease back immobiliare senza necessità di un preventivo giudizio di simulazione, spettando al giudice tributario il controllo incidenter tantum della legittimità della pretesa. La prova della natura simulata dell’operazione può essere fornita anche mediante presunzioni semplici, la cui gravità, precisione e concordanza vanno valutate dal giudice di merito in un giudizio globale e non atomistico degli indizi, potendo il convincimento fondarsi anche su un elemento unico, grave e preciso. L’accertamento di una condotta antieconomica, accompagnato dalla mancata giustificazione dell’incremento di valore dell’immobile a breve distanza dall’acquisto, costituisce valido indizio della sussistenza di uno scopo elusivo volto a conseguire indebiti vantaggi fiscali. La valutazione del materiale probatorio e il “peso probatorio” delle risultanze istruttorie sono riservati al giudice di merito e sono insindacabili in cassazione se la motivazione è logica e non contraddittoria.

Il Fatto

A seguito di una verifica fiscale, l’Agenzia delle Entrate notificava a una società, in qualità di consolidata, e alla sua consolidante un avviso di accertamento per l’anno 2008, con cui recuperava a tassazione maggiori ricavi derivanti dall’indeducibilità di canoni di leasing e interessi passivi, nonché dal recupero di indennizzi e risarcimenti a terzi e di perdite pregresse. L’Ufficio contestava, in particolare, tre operazioni di sale and lease back immobiliare, assumendo che la cessione degli immobili alle società di leasing fosse avvenuta a un prezzo artatamente maggiorato rispetto al valore di mercato, al fine di ottenere un finanziamento occulto deducibile sotto forma di canoni e con detrazione dell’IVA.

La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso della società; la Commissione tributaria regionale del Lazio, invece, accoglieva l’appello dell’Agenzia, ritenendo legittimo l’atto impositivo. Le società proponevano ricorso per cassazione, affidato a otto motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso con cui le società lamentavano l’omessa considerazione di sentenze di altri giudici di merito non definitive, ribadendo che l’indipendenza dei processi impone a ciascun giudice una decisione autonoma e autosufficiente. Ha altresì ritenuto inammissibili i motivi riguardanti l’assolvimento dell’onere probatorio da parte dell’Ufficio e la dedotta irrilevanza dell’antieconomicità dell’operazione, in quanto la C.T.R. aveva analizzato partitamente gli elementi indiziari, inquadrandoli poi in un giudizio globale e convergente con la tesi dell’Amministrazione.

La Corte ha ricordato che la valutazione delle presunzioni semplici e la scelta delle prove idonee a formare il convincimento sono riservate al giudice di merito e, se adeguatamente motivate, sfuggono al sindacato di legittimità. Il ricorso che, sotto l’apparente deduzione di un vizio di violazione di legge, miri a una rivalutazione dei fatti storici è inammissibile, non essendo consentito censurare il “peso probatorio” attribuito dal giudice alle risultanze istruttorie.

Diversamente, la Corte ha accolto i motivi quinto e sesto, con cui le società deducevano l’omessa pronuncia nel merito sui rilievi relativi all’indeducibilità degli interessi passivi e al recupero a tassazione degli indennizzi a terzi. La C.T.R., rilevato il difetto di motivazione della sentenza di primo grado, si era limitata a riscontrare tale carenza senza esaminare la fondatezza delle contestazioni, nonostante il giudice d’appello avesse l’obbligo di decidere la causa nel merito, salve le tassative ipotesi di rimessione al primo giudice ex artt. 353 e 354 cod. proc. civ., tra cui non rientra il difetto di motivazione.

Il settimo motivo è stato invece respinto, avendo la Corte accertato che l’appello dell’Agenzia aveva investito anche il rilievo relativo alle perdite pregresse, in quanto gli avvisi di accertamento per gli anni precedenti non erano divenuti definitivi, con conseguente infondatezza della dedotta formazione del giudicato interno. La Corte ha accolto i motivi quinto e sesto, dichiarato inammissibili il primo, secondo, terzo e quarto, respinto il settimo e assorbito l’ottavo, cassando la sentenza impugnata e rinviando alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per un nuovo esame delle riprese relative agli interessi passivi e agli indennizzi.