La sopravvivenza del preliminare richiede un accordo espresso e scritto (Cass. civ. Sez. 2 n. 4394 del 26.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il giudice di rinvio, al quale la Corte di cassazione abbia enunciato il principio secondo cui la sopravvivenza delle obbligazioni del contratto preliminare rispetto al definitivo richiede un accordo espresso, non può discostarsene desumendo la comune volontà delle parti in via presuntiva. La violazione del principio di diritto vincolante, integrata dall’accertamento di un accordo coevo basato su presunzioni, comporta la cassazione della sentenza. Resta assorbito l’esame degli altri motivi di ricorso.

Il Fatto

La società acquirente aveva concluso un contratto preliminare per l’acquisto di uno stabile e di un ramo d’azienda, stipulando poi due distinti contratti definitivi di vendita. Ritenendo che residuasse l’obbligo di trasferire una porzione dello stabile, aveva agito per ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto. Il giudice di primo grado aveva dichiarato l’intervenuta risoluzione implicita del preliminare, ma la Corte d’appello, in senso contrario, aveva disposto il trasferimento coattivo dell’immobile. La decisione, cassata dalla Corte di legittimità, era stata rimessa al giudice di rinvio per nuovo esame.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ribadito che il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni delle parti, superando il preliminare, a meno che i contraenti non abbiano espressamente previsto la sopravvivenza della sua disciplina. Tale accordo, avente ad oggetto beni immobili, deve rivestire la forma scritta e deve risultare da una clausola del definitivo o da un atto coevo, non essendo sufficiente l’eventuale consenso formatosi al di fuori dell’atto scritto.

Il giudice di rinvio, pur avendo indicato il proprio compito nell’accertamento di un accordo scritto e coevo, ha poi ritenuto che non fosse necessario che esso fosse espresso in modo letterale, potendo risultare alla luce delle regole generali di interpretazione dei contratti. Ha così desunto la sopravvivenza dell’obbligo di trasferimento dal generico richiamo contenuto nel contratto di cessione del ramo d’azienda al precedente contratto di affitto, nonché dal comportamento delle parti.

Tale ragionamento si pone in violazione del principio di diritto enunciato dalla Corte di legittimità, al quale il giudice di rinvio era tenuto a uniformarsi. La necessità di un accordo espresso esclude che la volontà delle parti possa essere ricostruita in via presuntiva, sulla base di elementi indiziari o di clausole di rinvio non specifiche. L’accoglimento del primo motivo di ricorso ha reso assorbiti i restanti, con conseguente cassazione della sentenza e rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.