ICI e PRG annullato: rileva anche l’edificabilità di fatto dell’area (Cass. civ. n. 14786/2026)

Principi di diritto (Massima)

In tema di ICI e IMU, la dichiarazione di illegittimità costituzionale della norma regionale che consentiva la sanatoria retroattiva del PRG non determina automaticamente la caducazione della delibera comunale adottata sulla base di quella norma. La delibera conserva i propri effetti sino a quando non sia annullata o sostituita in sede amministrativa oppure annullata dal giudice.

L’annullamento giurisdizionale del PRG non esclude di per sé la qualificazione fiscale di un terreno come edificabile. Ai fini dell’ICI e dell’IMU rileva infatti non soltanto l’edificabilità di diritto derivante dagli strumenti urbanistici, ma anche l’edificabilità di fatto, da accertare mediante elementi obiettivi relativi alle concrete potenzialità edificatorie dell’area.

Tra gli indici dell’edificabilità di fatto possono assumere rilievo la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione e ogni altro elemento oggettivo incidente sulla destinazione e sul valore venale del terreno.

Il Fatto

Un Comune emetteva avvisi di accertamento ICI relativi a un terreno considerato edificabile sulla base del piano regolatore generale approvato nel 2008. Il PRG era stato successivamente annullato dal giudice amministrativo per la mancata acquisizione del prescritto parere di compatibilità sismica. Nel 2014 il Comune aveva tuttavia adottato una delibera diretta a sanare retroattivamente il piano, avvalendosi di una disposizione regionale successivamente dichiarata costituzionalmente illegittima.

I giudici tributari annullavano gli atti impositivi, ritenendo che il PRG definitivamente annullato non potesse essere retroattivamente riconfermato. Nel corso del giudizio di cassazione interveniva la pronuncia della Corte costituzionale sulla norma regionale utilizzata per la sanatoria. Il Comune insisteva comunque sulla sussistenza del presupposto impositivo e sulla rilevanza urbanistica e fiscale dell’area.

La Motivazione della Corte

La Cassazione rileva preliminarmente la formazione del giudicato interno sulla decadenza del Comune dall’accertamento relativo a una delle annualità, non essendo stata impugnata la relativa statuizione. Quanto alla restante annualità, accoglie invece il motivo riguardante gli effetti del PRG e della successiva delibera di sanatoria.

La Corte osserva che la dichiarazione di illegittimità costituzionale della norma regionale opera come ius superveniens e impone di disapplicare la disposizione dichiarata illegittima. Ciò non significa però che gli atti amministrativi adottati sulla sua base vengano automaticamente meno. Le sentenze di illegittimità costituzionale producono infatti effetti invalidanti ma non necessariamente caducanti sugli atti amministrativi già emanati. Occorre quindi verificare se la delibera comunale di sanatoria sia stata impugnata, annullata, sostituita o sia invece rimasta efficace.

Anche qualora risultasse assente una pianificazione urbanistica efficace, il giudice del rinvio dovrà comunque verificare l’eventuale edificabilità di fatto del terreno. Ai fini fiscali, infatti, la qualità edificatoria può essere desunta anche dalle concrete caratteristiche dell’area e dal suo inserimento nel contesto urbano. La Cassazione cassa pertanto la sentenza e rinvia alla Corte di giustizia tributaria affinché accerti l’efficacia della delibera di sanatoria e, se necessario, determini il valore dell’area sulla base degli indici di edificabilità di fatto indicati nella decisione.

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