Ristrutturazione edilizia e fumus di lottizzazione abusiva: necessaria la preesistente consistenza (Cass. pen. n. 31912 del 26.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di provvedimenti cautelari reali, il ricorso per cassazione è ammesso solo per violazione di legge, che ricomprende i vizi di motivazione radicali, tali da rendere l’apparato argomentativo del tutto mancante o privo dei requisiti minimi di coerenza, completezza e ragionevolezza, non già la mera illogicità manifesta. Quanto alla ristrutturazione edilizia, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti configurano ristrutturazione solo ove sia possibile accertare la preesistente consistenza del manufatto, in termini di esatta cubatura e sagoma d’ingombro; in difetto, trattasi di nuova costruzione. Il frazionamento di un complesso immobiliare mediante vendita di singole unità a privati, in difformità dalla destinazione d’uso originaria, integra il reato di lottizzazione abusiva.

Il Fatto

Il legale rappresentante di una società immobiliare ricorre per cassazione avverso l’ordinanza del Tribunale del riesame che aveva confermato il decreto di sequestro preventivo di un immobile in corso di costruzione e di alcune aree comuni. Il provvedimento genetico era stato emesso dal Giudice per le indagini preliminari per i reati di cui all’art. 44, lett. b) e c), d.P.R. n. 380/2001, in relazione alla realizzazione di un complesso residenziale in assenza di permesso di costruire e in difformità dalla destinazione urbanistica. Il ricorrente deduce tre motivi: la mancata autonoma valutazione indiziaria da parte del Gip; l’erronea qualificazione dell’intervento come nuova costruzione anziché come ristrutturazione ricostruttiva, con conseguente applicabilità della SCIA alternativa al permesso di costruire; l’omessa motivazione sul periculum.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione dichiara il ricorso inammissibile. Quanto al primo motivo, pur prescindendo dalla violazione del principio di autosufficienza per la mancata allegazione della richiesta del Pubblico ministero, il ricorrente non ha indicato se e in quale misura l’eventuale adagiarsi del Gip sulle argomentazioni della parte pubblica abbia inibito la valutazione di elementi di segno contrario. La tecnica redazionale della motivazione per relationem è consentita allorché il giudice faccia propri dati autoevidenti, sicché il vizio può dedursi solo indicando criticità specifiche totalmente neglette.

Sul secondo motivo, la Corte ricostruisce l’istituto della ristrutturazione edilizia. L’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, nel testo modificato dal d.l. n. 69/2013, ha eliminato il requisito della contestualità tra crollo e ricostruzione, ma resta fermo il presupposto dell’accertamento della preesistente consistenza dell’edificio. La finalità conservativa sottesa alla ristrutturazione esige che il manufatto preesistente sia individuabile come identità strutturale, con caratteristiche funzionali e identitarie coincidenti con il corpo di fabbrica originario. Nel caso di specie, il Tribunale aveva escluso tale accertamento, rilevando che il fabbricato rurale, demolito nel 2009, non era fisicamente identificabile e che il progetto prevedeva un organismo del tutto nuovo, con 12 appartamenti e 18 box auto.

La Corte richiama il principio per cui, in tema di reati edilizi, la realizzazione di un intero fabbricato di cui residuino solo piccole frazioni di muri, inidonee a definire l’esatta volumetria, integra nuova costruzione e non ristrutturazione. Ne consegue l’inapplicabilità della cd. super SCIA e la configurabilità del fumus di lottizzazione abusiva, atteso che il frazionamento di un complesso immobiliare mediante vendita di singole unità, in difformità dalla destinazione d’uso originaria, integra il reato anche se l’immobile insiste in zona F, destinata ad attrezzature e impianti di interesse generale.

Quanto al terzo motivo, la Corte osserva che il sequestro era stato disposto anche a fini impeditivi ai sensi dell’art. 321, comma 1, cod. proc. pen., con motivazione sintetica nel provvedimento genetico e sviluppata nell’ordinanza impugnata. La finalità impeditiva non viene meno per l’eventuale completamento delle opere, atteso l’impatto complessivo sul carico urbanistico ove le unità immobiliari vengano concretamente occupate, effetto che sussiste anche per gli interventi già ultimati.