La banca che iscrive ipoteca su bene promesso in vendita risponde per cosciente cooperazione all’inadempimento (Cass. civ. Sez. 3 n. 5119 del 06.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Nell’ipotesi in cui il promittente venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare a un terzo, il promittente venditore risponde a titolo di responsabilità contrattuale, con presunzione di colpa ex art. 1218 cod. civ., per violazione dell’obbligo assunto; la responsabilità del terzo, estraneo al preliminare, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale, ex art. 2043 cod. civ., ove trovi fondamento almeno in una condotta di cosciente cooperazione all’inadempimento dell’alienante, spettando al promissario acquirente la relativa prova. Tale principio si applica anche al caso in cui il terzo, anziché acquistare la proprietà, iscriva ipoteca sul bene già promesso in vendita, perfezionando una situazione giuridica opponibile erga omnes nella consapevolezza di ledere il diritto del promissario acquirente. La relativa lesione è diversamente modulata rispetto all’alienazione, ma comunque sussistente e idonea a fondare, ricorrendone i presupposti, la domanda revocatoria ex art. 2901 cod. civ. e il risarcimento del danno.

Il Fatto

I promissari acquirenti di un cospicuo numero di immobili, dopo aver introdotto una domanda arbitrale e una prima citazione, entrambe successivamente poste nel nulla con cancellazione della trascrizione, notificavano una seconda citazione finalizzata all’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di permuta. Prima della trascrizione di tale ultima domanda, la società promittente alienante stipulava un contratto di mutuo con un istituto di credito, offrendo in garanzia ipotecaria proprio i beni oggetto del preliminare. I promissari acquirenti, quindi, convenivano in giudizio la società e la banca, chiedendo la condanna al risarcimento del danno e la declaratoria di inefficacia dell’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 2901 cod. civ.. Il Tribunale rigettava le domande; la Corte d’Appello, in riforma, dichiarava la responsabilità extracontrattuale della banca e l’inefficacia dell’ipoteca nei confronti degli attori.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte, investita del ricorso dalla banca, ha esaminato i motivi di impugnazione, dichiarandoli tutti inammissibili.

In relazione ai primi due motivi, la Corte ha escluso ogni violazione del contraddittorio, rilevando che la sentenza impugnata non aveva operato alcuna estensione degli effetti del giudicato formatosi tra le altre parti alla banca ricorrente, avendo il giudice di merito effettuato un autonomo accertamento dei presupposti della responsabilità della banca. Ha inoltre ritenuto generica la censura concernente l’applicazione analogica del principio della doppia alienazione immobiliare all’iscrizione ipotecaria, non avendo la ricorrente chiarito le ragioni per cui tale principio non dovesse trovare applicazione nel caso in cui il terzo benefici di un diritto di ipoteca.

Quanto al terzo motivo, la Corte ha richiamato il principio per cui la responsabilità del terzo acquirente è configurabile sul piano extracontrattuale, a titolo di cosciente cooperazione all’inadempimento del promittente alienante. La Corte ha ritenuto corretta la valutazione del giudice di merito secondo cui un operatore qualificato, come l’istituto bancario, non poteva non svolgere le necessarie verifiche sull’esito del contenzioso pendente, risultando ancora trascritta la domanda arbitrale alla data dell’iscrizione ipotecaria.

La Corte ha, infine, dichiarato inammissibili i motivi concernenti la revocatoria e l’omesso esame di atti difensivi, in quanto volti a sollecitare una nuova valutazione di merito delle risultanze processuali e delle prove, non consentita in sede di legittimità. All’inammissibilità dei motivi è conseguita l’inammissibilità del ricorso, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese e di una somma ai sensi dell’art. 96, terzo comma, cod. proc. civ., per aver agito con mala fede o colpa grave.