Cessione di fabbricato con demolizione e ricostruzione: no alla riqualificazione in area edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 6305 del 17.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La cessione di un edificio non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione di un’area edificabile ai fini dell’applicazione della plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917/1986, neppure quando la compravendita sia preordinata alla demolizione e alla successiva ricostruzione del manufatto. La distinzione tra bene “edificato” e “non ancora edificato” si configura come un’alternativa esclusiva che non ammette categorie intermedie, sicché il potere di riqualificazione del negozio trova un limite invalicabile nella scelta tassativa del legislatore. Elementi soggettivi o eventi futuri ed eventuali, quali la demolizione, non possono retroagire per modificare la qualificazione giuridica dell’atto, la cui oggettività va valutata al momento del trasferimento. Tale principio di carattere generale opera anche rispetto alla deducibilità, in capo al cessionario, delle quote di ammortamento dei beni strumentali, escludendo in radice la configurabilità di un abuso del diritto fondato sulla riqualificazione dell’operazione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate, all’esito di una verifica nei confronti della società contribuente, contestava l’indebita deduzione, per gli anni d’imposta 2006 e 2007, di quote di ammortamento relative a due fabbricati acquistati nel 2006 e successivamente demoliti per la ricostruzione. L’Ufficio riqualificava la compravendita dei fabbricati come cessione di area edificabile, ritenendo che l’operazione, priva di valide ragioni economiche, realizzasse un abuso del diritto volto a ottenere un indebito vantaggio fiscale, e notificava i relativi avvisi di accertamento.

La società impugnava gli atti e la Commissione tributaria provinciale ne accoglieva il ricorso; l’appello dell’Ufficio veniva respinto dalla Commissione tributaria regionale delle Marche, la quale qualificava l’acquisto e l’immediata demolizione come scelta imprenditoriale insindacabile. Avverso tale sentenza, l’Agenzia proponeva ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, trattati congiuntamente i due motivi per la loro connessione, li ha dichiarati infondati, richiamando il principio, già consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui la qualificazione oggettiva del bene oggetto di compravendita costituisce un prius logico-giuridico rispetto a ogni successiva valutazione fiscale.

Richiamando il proprio orientamento costante (tra le altre, Cass. n. 36685 del 2021, Cass. n. 25341 del 2024, Cass. n. 5174 e n. 5175 del 2022, Cass. n. 3006 del 2021), la Corte ha ribadito che la distinzione tra “edificato” e “non ancora edificato” è un’alternativa netta, che non ammette tertium genus. Il potere generale di riqualificazione del negozio trova un limite nella scelta tassativa del legislatore, il quale ha previsto regimi fiscali distinti per la cessione di edifici e per quella di terreni edificabili.

La Corte ha ulteriormente precisato che l’entità sostanziale di un terreno già edificato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria sulla base di presunzioni tratte da elementi soggettivi o da eventi futuri ed eventuali, come la demolizione, rimessi alla potestà dell’acquirente e, quindi, successivi rispetto al fatto imponibile, che è istantaneo. La ratio dell’art. 67 TUIR è quella di tassare l’arricchimento derivante dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non l’incremento di valore conseguente a una successiva attività di demolizione e ricostruzione.

Quanto alla prospettata elusione, la Corte ha escluso che l’operazione possa essere qualificata come abuso del diritto: se l’atto di compravendita ha ad oggetto un edificio, la sua riqualificazione in cessione di area edificabile è preclusa all’Amministrazione, sicché viene meno il presupposto stesso della contestazione. La sentenza impugnata, che aveva negato tale riqualificazione, ha quindi fatto buon governo dei principi normativi e giurisprudenziali richiamati, non essendo necessario accertare le ragioni economiche di una scelta imprenditoriale che incide su un bene la cui natura oggettiva è immodificabile.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dell’Agenzia alle spese del giudizio di legittimità.