Abitazioni di lusso e mutuo ante 2014: l’imposta sostitutiva segue la disciplina IVA senza retroattività (Cass. civ. Sez. 5 n. 2479 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine di cui all’art. 17 d.P.R. n. 601/1973, la nozione di abitazione di lusso rilevante per l’attribuzione dei benefici “prima casa” è quella vigente al momento della stipula del contratto di mutuo. La modifica introdotta dall’art. 33 d.lgs. n. 175/2014, che ha innovato il criterio di individuazione delle abitazioni di lusso modificando l’art. 21 della tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633/1972, non ha efficacia retroattiva e non può essere applicata ai contratti stipulati in epoca antecedente alla sua entrata in vigore. Ne consegue che la revoca delle agevolazioni per gli atti anteriori deve fondarsi sulla disciplina previgente. La motivazione che si limiti ad affermare il mancato superamento della soglia di 240 mq senza specificare la procedura di calcolo adottata è apparente e viola il minimo costituzionale.

Il Fatto

La controversia trae origine dall’acquisto, con atto notarile del 29 gennaio 2014, di un immobile distribuito su più livelli, per il quale il contribuente aveva richiesto i benefici fiscali “prima casa”. L’Agenzia delle entrate emetteva un avviso di liquidazione per il recupero della differenza dell’imposta sostitutiva sul contratto di mutuo stipulato lo stesso giorno, qualificando l’immobile come abitazione di lusso alla luce della nuova disciplina introdotta dall’art. 33 d.lgs. n. 175/2014.

Il contribuente impugnava l’avviso e la Commissione tributaria provinciale ne accoglieva il ricorso. L’Agenzia proponeva appello, respinto dalla Commissione tributaria regionale della Lombardia con la sentenza indicata in epigrafe. L’ufficio ricorreva quindi per cassazione con cinque motivi, cui il contribuente resisteva con controricorso e memoria.

La Motivazione della Corte

La Cassazione ha esaminato congiuntamente i motivi di ricorso, giungendo a un esito differenziato. Il primo motivo, con cui l’Agenzia lamentava la violazione dell’autorità del giudicato per il richiamo operato dalla CTR a una propria precedente decisione tra le stesse parti in materia di IVA, è stato ritenuto infondato: quel richiamo non era stato utilizzato per invocare un giudicato ma solo quale precedente non vincolante, senza che risultasse indicata alcuna pregiudizialità.

Il secondo motivo è stato invece giudicato fondato. La Corte ha rilevato che il contribuente aveva stipulato il mutuo il 29 gennaio 2014, in epoca anteriore all’entrata in vigore dell’art. 33 d.lgs. n. 175/2014 (13 dicembre 2014). Richiamando il principio di diritto già affermato da Cass. Sez. 5 n. 7000 del 2025, cui ha inteso dare continuità, la Corte ha chiarito che la nuova norma non retroagisce e che il diverso criterio di individuazione delle abitazioni di lusso è ancorato alla modifica dell’art. 21 della tabella A, parte II, del d.P.R. n. 633/1972, non operando per gli atti antecedenti. L’accoglimento ha reso assorbito il terzo motivo concernente la pretesa omessa pronuncia.

Il quarto e il quinto motivo, esaminati congiuntamente, sono stati parimenti ritenuti fondati. La sentenza impugnata, quale seconda ratio decidendi, aveva escluso il carattere di lusso dell’immobile rilevando il mancato superamento della soglia di 240 mq, ma senza specificare la procedura di calcolo adottata, censurando l’ufficio per non aver indicato cosa avesse incluso ed escluso nel computo. La Cassazione ha osservato che l’avviso di liquidazione, trascritto nel ricorso, dava invece atto che erano stati esclusi dal calcolo i balconi, le terrazze, le cantine, la soffitta, le scale e i posti macchina: la motivazione della CTR risultava pertanto apparente e apodittica, non rispettosa del minimo costituzionale richiesto dall’art. 36 d.lgs. n. 546/1992 e dall’art. 132 cod. proc. civ.

In conclusione, la Corte ha accolto il secondo, il quarto e il quinto motivo, dichiarato assorbito il terzo e infondato il primo, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, cui ha demandato anche la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.