Classamento catastale A/8: non rileva la nozione di “abitazione di lusso” (Cass. civ. Sez. 5 n. 9988 del 17.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, in assenza di una specifica definizione legislativa delle categorie e classi, la qualificazione di un’abitazione come “signorile”, “civile” o “popolare” corrisponde alle nozioni presenti nell’opinione generale in un determinato contesto spazio-temporale e non va mutuata dal d.m. 2 agosto 1969, atteso che il procedimento di classamento è volto all’attribuzione di una categoria, di una classe e della relativa rendita, mentre la qualificazione in termini “di lusso” risponde alla finalità di precludere l’accesso a talune agevolazioni fiscali. In tema di classamento di immobili nelle categorie A/8 (villa) e A/7 (villini), l’esistenza di un giardino o di una corte, quale elemento differenziatore rispetto alle abitazioni di tipo civile (A/2), non assume rilevanza catastale solo se ad uso esclusivo dell’immobile abitativo da censire, ma anche ove sia ad uso comune con altre unità abitative. È nulla per motivazione apparente la sentenza che ometta di esaminare gli elementi concreti relativi alle caratteristiche costruttive, tipologiche e di rifinitura dell’immobile, limitandosi ad affermazioni di principio.

Il Fatto

I contribuenti presentavano una dichiarazione DOCFA a seguito di una diversa disposizione degli spazi interni di un loro immobile, precedentemente censito in categoria A/7 (villino). L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento con cui modificava l’accatastamento in categoria A/8 (villa). Il ricorso dei contribuenti avverso tale atto veniva respinto dalla Commissione Tributaria Provinciale, che riteneva corretta la valutazione dell’Ufficio sulla base delle dimensioni, del numero di vani e della loro destinazione funzionale.

La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, accogliendo l’appello dei contribuenti, annullava l’avviso di accertamento, ritenendo che le caratteristiche dell’immobile non fossero idonee a sorreggere la classificazione in categoria A/8, richiedendo tale categoria la presenza di locali di rappresentanza e camere per ospiti, e reputando carente l’allegazione dell’Agenzia in ordine al pregio delle finiture e alla comparazione con immobili similari. Avverso tale sentenza, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Con riferimento al primo motivo, relativo alla violazione del D.M. n. 1072 del 2 agosto 1969 e del D.Lgs. n. 175/2014, la Corte ha affermato che la Commissione Tributaria Regionale aveva errato confondendo il concetto di abitazione in villa, fondante la categoria A/8, con quello di abitazione di lusso. Quest’ultima nozione è rilevante solo al fine del diritto a ottenere agevolazioni fiscali, mentre il classamento catastale è volto all’attribuzione di una categoria e della relativa rendita. Ne consegue che possono rientrare nella categoria A/8 anche immobili che non presentano le caratteristiche “di lusso” di cui al citato decreto ministeriale.

Quanto al secondo e al terzo motivo, esaminati congiuntamente, la Corte ha rilevato che la motivazione della sentenza impugnata fosse per lo più apparente. Il giudice di merito, dopo aver elencato le caratteristiche dell’immobile, non le aveva esaminate in relazione alle contestazioni dell’Agenzia, non chiarendo per quali ragioni la classificazione in categoria A/8 dovesse implicare la presenza di locali di rappresentanza e camere per ospiti o per il personale di servizio, né perché fosse imprescindibile un giardino autonomo e costituente pertinenza.

La Corte ha precisato che, in tema di classamento, l’esistenza di un giardino o di una corte non assume rilevanza catastale solo se ad uso esclusivo dell’immobile da censire, ma anche ove sia ad uso comune con altre unità abitative, nel concorso con le altre caratteristiche tipologiche. Ha infine escluso che la pronuncia richiamata dai controricorrenti, resa in tema di microzone, fosse pertinente alla controversia. Il ricorso è stato pertanto accolto, con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di II grado della Lombardia, in diversa composizione, per un nuovo esame di merito.