Acquisto originario del Comune per inottemperanza all’ordine di demolizione e insussistenza del presupposto IMU (Cass. civ. Sez. 5 n. 11432 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il presupposto d’imposta individuato nel possesso di unità immobiliari deve ritenersi insussistente per i periodi successivi all’ordine di demolizione che, emesso nei confronti del contribuente ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, sia rimasto ineseguito nel termine di novanta giorni. Alla scadenza di tale termine si produce l’effetto acquisitivo “di diritto” al patrimonio del Comune della titolarità del fabbricato e dell’area di sedime. Deve escludersi la permanente rilevanza, a fini impositivi, di una mera detenzione non riconducibile ad altra ipotesi di godimento normativamente qualificato.

Il Fatto

La contribuente, una società, impugnava un avviso di accertamento con cui il Comune recuperava a tassazione l’IMU relativa all’anno 2012 per il possesso di alcune unità immobiliari site in Roma. La società deduceva che i beni erano divenuti extra commercium in ragione di provvedimenti che ne avevano disposto il sequestro, l’ordine di demolizione e l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, a seguito del rigetto delle domande di condono. I giudici di merito rigettavano le pretese della società, ritenendo sussistente il presupposto impositivo per la mancata prova dell’avvenuta demolizione o dell’acquisizione al patrimonio dell’ente. La società proponeva ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Con riferimento al primo motivo, la Corte ha ritenuto che la censura, pur rubricata come vizio di motivazione, dovesse essere qualificata come violazione di legge, atteso il carattere non formale dell’indicazione della norma. Nel merito, ha richiamato il diritto vivente espresso dalla giurisprudenza e dalla stessa Corte costituzionale, secondo cui l’acquisizione gratuita dell’immobile abusivo al patrimonio del Comune, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, si configura come un acquisto a titolo originario che si verifica automaticamente allo scadere del termine di novanta giorni. L’atto ricognitivo comunale ha natura meramente dichiarativa. Tale effetto acquisitivo fa venir meno il diritto di proprietà del contribuente e, conseguentemente, il presupposto stesso dell’imposizione, che non può essere identificato nella mera disponibilità del bene.

Il secondo motivo, concernente la mancanza del certificato di agibilità, è stato rigettato. La Corte ha chiarito che la regolarità urbanistica non è un presupposto per l’applicazione dell’imposta, essendo sufficiente l’iscrizione in catasto o la suscettibilità di accatastamento dell’immobile.

Il terzo motivo, sulla determinazione della base imponibile secondo il valore dell’area edificabile, è stato parimenti rigettato. La Corte ha evidenziato che l’art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992 postula l’esecuzione di interventi edilizi, non ravvisabile nel caso di specie, dove gli immobili risultavano già censiti con attribuzione di rendita.

Il quarto motivo, relativo alla disapplicazione delle sanzioni per obiettiva incertezza normativa, è stato assorbito dall’accoglimento del primo, dovendosi previamente accertare la sussistenza del presupposto impositivo. La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio.