Affitto d’azienda: legittima la risoluzione per clausola risolutiva espressa e assorbimento dei motivi di appello (Cass. civ. Sez. 3 n. 16811 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La clausola risolutiva espressa contenuta in un contratto di affitto d’azienda, che sanzioni il mancato pagamento di due rate del canone, ha portata generale e non è circoscritta all’ipotesi del rinnovo contrattuale, se il suo tenore letterale faccia riferimento al corrispettivo pattuito per l’affitto. Una volta verificatosi l’evento dedotto in clausola, la risoluzione opera di diritto e il giudice, investito della relativa domanda di accertamento, non è vincolato alla data dell’effetto risolutivo indicata dalla parte, potendone individuare una diversa sulla base dei medesimi fatti senza incorrere in un vizio di ultrapetizione. È inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che non impugni una delle rationes decidendi della sentenza gravata, che si risolva nella mera negazione della correttezza della decisione senza contrapporre una ragionata censura ai sensi dell’art. 366, n. 4, c.p.c., ovvero che solleciti una rivalutazione di accertamenti di fatto riservati al giudice di merito.

Il Fatto

Un ente ecclesiastico stipulava contestualmente due contratti: un affitto d’azienda, relativo alla gestione di uno stabilimento balneare, con una società, e un preliminare di vendita del medesimo ramo d’azienda con una persona fisica. L’affittuaria e il promissario acquirente convenivano in giudizio l’ente, chiedendo rispettivamente il risarcimento dei danni per la ritardata consegna di documentazione amministrativa e per l’omessa denuncia della presenza di amianto, nonché la risoluzione del preliminare per inadempimento. Il tribunale accertava l’avvenuta risoluzione del contratto di affitto per mancato pagamento di due canoni, condannando l’ente a rifondere all’affittuaria il valore dei beni immessi nell’azienda. La corte d’appello, riformando parzialmente la decisione, escludeva la fondatezza della domanda di rimborso per ultrapetizione e per difetto di prova, confermando la legittimità della risoluzione per l’operatività della clausola risolutiva espressa.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha esaminato i sei motivi di ricorso congiunto, dichiarandone l’inammissibilità. Quanto al primo motivo, volto a censurare la sentenza per non aver riconosciuto il diritto al rimborso dei beni immessi, la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata si fondava su una doppia ratio decidendi: l’ultrapetizione e la mancanza di prova. Poiché il motivo impugnava solo la seconda, il suo eventuale accoglimento non avrebbe potuto determinare la cassazione della decisione, risultando irrilevante. Il secondo motivo, concernente la pretesa nullità della sentenza per omessa motivazione sull’eccezione di compensazione, è stato ritenuto infondato, in quanto la corte territoriale aveva dichiarato assorbito, e non rigettato, il motivo di appello, con decisione corretta.

Il terzo motivo, con cui si deduceva l’omesso esame di fatti decisivi in ordine alla morosità dell’affittuaria, è stato dichiarato inammissibile in presenza di una doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c., oltre che perché volto a censurare accertamenti di fatto riservati al giudice di merito. Il quarto motivo, relativo al difetto di interesse dichiarato dalla corte d’appello sull’appello incidentale, è stato ritenuto inammissibile per la mancanza di una ragionata censura ex art. 366, n. 4, c.p.c., consistendo in una mera affermazione negatoria della decisione. La Corte ha aggiunto che l’individuazione di una data dell’effetto risolutivo diversa da quella indicata dalla parte non integra il vizio di ultrapetizione.

Il quinto motivo è stato dichiarato inammissibile: la prima censura è stata ritenuta assorbita dal giudicato sulla risoluzione del contratto, mentre la seconda è risultata carente di coerenza rispetto alla ratio decidendi della sentenza impugnata. Infine, il sesto motivo, inerente alla domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale, è stato giudicato inammissibile per non avere impugnato l’autonoma ratio decidendi relativa al collegamento negoziale tra i contratti, per la mera reiterazione di deduzioni già svolte nei gradi di merito e per la sollecitazione a una rivalutazione dei fatti. La Cassazione ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso, condannando i ricorrenti alla rifusione delle spese.