Indennità di esproprio: accertamento dell’edificabilità e canone di effettività nella stima (Cass. civ. Sez. 1 n. 8595 del 07.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione per pubblica utilità, la natura edificabile di un’area oggetto di acquisizione sanante ai sensi dell’art. 42-bis d.P.R. n. 327 del 2001 si determina con riguardo alla classificazione operata dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa. La destinazione a viabilità assume valenza di vincolo conformativo solo ove sia concepita, nell’ambito della ripartizione generale del territorio, per una categoria indistinta di beni, e non quando risulti limitata e funzionale all’interno di una zona urbanistica omogenea a destinazione edificatoria. Ai fini della quantificazione dell’indennità, la potenzialità edificatoria deve essere commisurata agli indici medi di fabbricabilità riferiti all’intera zona omogenea, al lordo degli spazi destinati a infrastrutture e servizi; il giudice di merito, nell’adozione del metodo sintetico-comparativo, è tenuto a motivare sulla rappresentatività e omogeneità degli elementi posti a confronto, in applicazione del canone di effettività.

Il Fatto

A seguito dell’acquisizione sanante di un terreno di loro proprietà disposta dal Comune, i proprietari proponevano opposizione avverso il provvedimento del Commissario ad acta che aveva determinato l’indennità. La Corte d’appello, in grado unico, accoglieva l’opposizione, qualificando l’area come edificabile sulla base della sua inclusione in un comprensorio destinato all’edilizia economica e popolare e recependo la stima del consulente tecnico d’ufficio, che aveva applicato il metodo comparativo con riferimento a un atto di permuta.

Il Comune ricorreva per cassazione, censurando l’erronea qualificazione dell’area, l’omesso esame di fatti decisivi e la quantificazione dell’indennità. Gli eredi dei proprietari, costituitisi nel giudizio di legittimità, eccepivano la tardività del ricorso, deducendo l’applicabilità del termine breve previsto dall’art. 702-quater cod. proc. civ.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente rigettato l’eccezione di tardività, affermando che avverso le decisioni assunte dalla Corte d’appello in grado unico ai sensi dell’art. 29 d.lgs. n. 150/2011 e dell’art. 54 d.lgs. n. 327/2001, in assenza di previsione speciale, il termine per proporre ricorso per cassazione è quello generale di cui agli artt. 325 e 327 cod. proc. civ., non quello previsto per l’appello delle ordinanze rese all’esito del procedimento sommario di cognizione.

Sul primo motivo, la Corte ha escluso la sussistenza di un vincolo conformativo di inedificabilità assoluta, osservando che la variante richiamata dal Comune fotografava una situazione di “edificabilità strumentale” in quanto il sistema viario era posto a servizio del piano di zona, non di una indistinta collettività. Ha ribadito che l’edificabilità legale può essere affermata solo se la destinazione pubblicistica sia limitata e funzionale all’interno di una zona omogenea edificabile, mentre il criterio dell’edificabilità di fatto ha natura suppletiva e trova applicazione solo in carenza di strumenti urbanistici.

Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile, in quanto volto a una rivalutazione del giudizio di merito. Il terzo motivo è stato invece ritenuto fondato: la Corte d’appello aveva recepito la stima comparativa basata su un atto di permuta riguardante un terreno qualificato come “interamente edificabile”, senza considerare che l’edificabilità del bene oggetto di acquisizione era il frutto di un indice territoriale che includeva gli spazi per strade e servizi. Il giudice di merito, nel fare proprio l’indice corrispondente all’integrale edificabilità del termine di confronto, ha omesso di indicare le ragioni di omogeneità dei beni, disperdendo gli esiti del canone di effettività.

Il quarto motivo è stato infondato, poiché la riduzione del venticinque per cento prevista dall’art. 37, comma 1, d.P.R. cit. per gli interventi di riforma economico-sociale non trova applicazione nell’ipotesi di acquisizione sanante, difettando una previsione di legge. Il quinto motivo è stato infine dichiarato inammissibile per rivisitazione del fatto. L’ordinanza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione.