L’ordine di demolizione ineseguito esclude il presupposto ICI/IMU per il periodo successivo alla scadenza (Cass. civ. Sez. 5 n. 3614 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IMU, il presupposto d’imposta individuato nel possesso di unità immobiliari deve ritenersi insussistente per i periodi successivi all’ordine di demolizione che, emesso nei confronti del contribuente ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001, sia rimasto ineseguito nel prescritto termine di novanta giorni. Alla scadenza di tale termine si produce l’effetto acquisitivo “di diritto” al patrimonio del Comune della titolarità del fabbricato e dell’area di sedime, con conseguente venir meno della situazione giuridica soggettiva a carattere reale che fonda la tassazione. La residua detenzione del bene non è riconducibile ad altre ipotesi di godimento normativamente qualificato ai fini dell’imposta. Il fabbricato abusivo, se iscritto o iscrivibile in catasto, resta invece soggetto a tassazione fino al momento in cui non si sia verificato l’effetto acquisitivo.

Il Fatto

Una società contribuente impugnava un avviso di accertamento con cui l’ente locale recuperava a tassazione l’IMU dovuta per l’anno 2014 in relazione al possesso di unità immobiliari site in Roma. La società sosteneva che, a seguito di provvedimenti di sequestro, ordine di demolizione e diniego di condono emanati dall’amministrazione, i beni avrebbero dovuto considerarsi extra commercium e, comunque, acquisiti al patrimonio dell’ente.

Sia la Commissione tributaria provinciale, sia la Commissione tributaria regionale del Lazio rigettavano le ragioni della contribuente, ritenendo il tributo dovuto a prescindere dall’abusività o irregolarità delle unità immobiliari. La società proponeva quindi ricorso per cassazione, deducendo tre motivi di doglianza.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, pur riqualificandolo: la rubrica esponeva il vizio di motivazione di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., ma il contenuto restituiva in realtà una censura di violazione di legge. Al riguardo, il Collegio ha richiamato l’orientamento per cui l’onere di specificità dei motivi di cui all’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. non richiede la formale indicazione dell’ipotesi normativa, essendo sufficiente la chiara esposizione delle ragioni della censura, che consenta di individuare il vizio sostanzialmente dedotto.

Nel merito, la Corte ha ricostruito il sistema sanzionatorio degli abusi edilizi, valorizzando la natura originaria dell’acquisto “di diritto” al patrimonio comunale ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001. L’acquisizione gratuita consegue automaticamente all’inottemperanza all’ordine di demolizione nel termine di novanta giorni, senza necessità di alcun atto traslativo, e determina la caducazione del precedente diritto dominicale del privato.

Da tale premessa discende la conclusione decisiva: venuto meno il diritto di proprietà del contribuente per effetto dell’acquisizione ex lege, viene meno anche il presupposto dell’IMU, che non può identificarsi nella mera disponibilità materiale del bene ma richiede una situazione giuridica soggettiva avente carattere reale. La detenzione successiva all’effetto acquisitivo non integra alcuna delle ipotesi di godimento normativamente qualificato ai fini impositivi. La Corte ha enunciato il principio di diritto secondo cui l’ordine di demolizione ineseguito, decorso il termine di legge, preclude la persistente rilevanza impositiva della situazione giuridica del contribuente.

La Corte ha invece rigettato il secondo e il terzo motivo. Ha precisato che la regolarità urbanistica non è richiesta tra i presupposti dell’imposta, essendo sufficiente l’accatastamento o l’iscrivibilità del fabbricato. Ha altresì escluso l’applicabilità della disciplina sulla base imponibile delle aree fabbricabili (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504/1992), trattandosi di unità immobiliari censite con attribuzione di rendita, per le quali la base imponibile non poteva che essere quella catastale. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio.