Rettifica Iva su immobili: l’ultimazione del fabbricato determina la decorrenza del termine decennale (Cass. civ. Sez. 5 n. 16718 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposta sul valore aggiunto, l’art. 19-bis2, comma 8, del d.P.R. n. 633/72 qualifica tutti gli immobili, anche se destinati alla vendita, come beni ammortizzabili, stabilendo per i fabbricati un periodo di rettifica della detrazione di dieci anni, decorrente dalla data di ultimazione dell’opera. Ne consegue che, in caso di acquisto e successiva rivendita di un immobile non ultimato, la rettifica della detrazione Iva deve essere commisurata alla percentuale di detrazione definitiva, calcolata con riferimento al momento in cui il bene è idoneo ad espletare la sua funzione, e non al momento della cessione del bene. La precisazione, svolta in sede di memoria illustrativa, circa la decorrenza del termine decennale dalla data di effettiva ultimazione del fabbricato non integra un nuovo motivo di doglianza, non ampliando l’oggetto del contendere delimitato dai motivi di impugnazione dell’atto impositivo.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate notificava un avviso di accertamento con cui contestava a una società, esercente attività di locazione e compravendita di beni immobili propri, l’indebita detrazione Iva per l’anno 2017, in relazione a un immobile abitativo acquistato e rivenduto nello stesso anno in regime di esenzione. L’Ufficio, ritenendo il bene “bene merce”, applicava il ricalcolo Iva “pro rata” con percentuale pari a zero, e contestava altresì l’omessa rettifica della detrazione operata per gli anni 2013-2015 sugli acconti versati per l’acquisto del medesimo immobile, poi rivenduto. La società impugnava l’avviso, ma la Commissione tributaria provinciale rigettava il ricorso; in accoglimento dell’appello, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana ne disponeva l’annullamento. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia, con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato i tre motivi di ricorso, incentrati rispettivamente sulla nullità della sentenza per motivazione apparente, sulla violazione dell’art. 19-bis2 del d.P.R. n. 633/72 riguardo al concetto di “entrata in funzione del bene”, e sulla violazione dell’art. 24, comma 2, del d.lgs. n. 546/92 per un presunto nuovo motivo dedotto in memoria.

Con riferimento al primo motivo, la Corte ha ritenuto la motivazione della sentenza impugnata non apparente, ma idonea a rivelare l’iter logico-giuridico seguito, collocandosi al di sopra del c.d. “minimo costituzionale”. Il giudice di secondo grado aveva dato conto delle ragioni per cui, alla luce della documentazione prodotta, l’immobile risultava non ultimato sia al momento dell’acquisto che della successiva vendita.

Sul secondo motivo, relativo all’interpretazione dell’art. 19-bis2 del d.P.R. n. 633/72, la Corte ha precisato che la rettifica della detrazione per i fabbricati, anche se destinati alla vendita, si effettua entro il termine di dieci anni dal completamento dell’opera. Nel caso in esame, il giudice di merito non aveva affatto fatto coincidere l’entrata in funzione del bene con la sua ultimazione, ma aveva correttamente ritenuto illegittima la ripresa, in quanto l’immobile, non essendo ultimato, non era ancora uscito dal periodo di osservazione per la rettifica della detrazione. La Corte ha pertanto dichiarato il motivo inammissibile, non vertendo sulla questione effettivamente decisa.

Quanto al terzo motivo, la Corte ha chiarito che la precisazione contenuta nella memoria illustrativa di primo grado, circa la decorrenza del termine decennale dalla data di ultimazione del fabbricato, non costituiva un “motivo aggiunto”, non essendo volta ad ampliare l’oggetto del contendere, ma a meglio specificare le difese già articolate nel ricorso introduttivo, rimanendo il thema decidendum quello delimitato dalle contestazioni dell’avviso.

La Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando l’Agenzia delle entrate alla rifusione delle spese processuali.