Riclassamento catastale ex art. 1 comma 335 l. n. 311/2004: necessaria la motivazione specifica sugli elementi concreti (Cass. civ. Sez. 5 n. 7945 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004 soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri generali di legge (significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’insieme delle microzone comunali) e ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento. Tali elementi non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 d.P.R. n. 138/1998, quali la qualità urbana del contesto e le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare. Il generico richiamo alle finalità perequative o alla sola ubicazione dell’immobile non integra una motivazione adeguata, dovendo l’atto dare conto dei metodi, dei criteri e delle tecniche statistiche impiegati per il riclassamento.

Il Fatto

La contribuente impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, ai sensi dell’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, la rendita catastale di alcune unità immobiliari di sua proprietà, site nel centro storico di Roma, portando la classe dell’immobile adibito a negozio e delle unità abitative a livelli superiori con conseguente aumento delle rendite. La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso, ritenendo l’atto non adeguatamente motivato. In sede di appello, la Commissione tributaria regionale del Lazio riformava la decisione, affermando che il riclassamento costituiva un tipico intervento perequativo che non richiedeva una specifica verifica delle caratteristiche dell’immobile interessato.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminando preliminarmente il secondo motivo di ricorso in applicazione del principio della ragione più liquida, ha affermato che il procedimento di “revisione parziale del classamento” di cui all’art. 1, comma 335, l. n. 311/2004, non essendo diversamente disciplinato, resta soggetto alle medesime regole dettate dall’art. 9 d.P.R. n. 138/1998 per la revisione del classamento. Ne consegue che la procedura non può sottrarsi all’applicazione dei parametri di cui all’art. 3, comma 154, lett. e), l. n. 662/1996, che impongono di considerare i caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona.

Gli ermellini hanno richiamato il principio consolidato secondo cui l’obbligo motivazionale è soddisfatto solo se l’atto, oltre a indicare lo scostamento tra valore di mercato e valore catastale, consente al contribuente di evincere gli elementi che in concreto hanno giustificato il diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche del provvedimento, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso. La motivazione deve dare conto in modo chiaro dei metodi con cui sono stati ottenuti i risultati, dei criteri impiegati e delle tecniche statistiche applicate, nonché dell’attendibilità dei dati di fatto posti a base dell’elaborazione. In quest’ottica, la sola ubicazione dell’immobile in un contesto urbano di particolare qualità o il generico richiamo alle finalità perequative non sono elementi sufficienti a giustificare il classamento accertato.

Nel caso di specie, il giudice d’appello ha fatto malgoverno dei principi enunciati, avendo ritenuto sufficientemente motivato un avviso di accertamento basato su valutazioni standardizzate, privo di un concreto riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile riclassificato. La Corte ha quindi accolto il secondo motivo di ricorso, dichiarato assorbito il terzo, cassato la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accolto il ricorso originario della contribuente, compensando integralmente le spese dell’intero giudizio in ragione del consolidamento solo recente dell’orientamento giurisprudenziale sulla questione.